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谨呈：“策划招商（租）销售运“策划、招商（租）、销售、运营”一体化无忧资产解决方案——世联集成服务1世联资产服务－“无忧商务资产”解决方案一世联“无忧商务资产”实践、世联无忧商务资产实践二、世联“无忧商务资产”体系三、世联“无忧商务资产”保障体系2以单边溢价及增值为诉求的传统营销思路推广乏力，营销需要新思路破局－解决投资者及租户的后顾之忧中国房地产市场下半场6大趋势：1.人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力投资者困惑的问题：单边溢价的暴利时代如果成为过去时新的投资理念？2.资产周期性变动，价格波动，对资产收益、变现、管理服务的专业性要求越来越高去时，新的投资理念？长期收益如何可持续实现及提升？专业管理机构的能力及风险控制？3.开发商资产从单边溢价，变为收益、变现和管理4中国房地产从一元市场转变为二元市专业管理机构的能力及风险控制？如何吸引租户？4.中国房地产从一元市场转变为二元市场，“穷中国”和“富中国”市场分化明显：中高端市场盈利空间大5开发商集中度提高中小开发商竞争租户困惑的问题：物业管理服务如何？办公配套体系是否满足日常需求？5.开发商集中度提高，中小开发商竞争压力大6.房地产资产证券化需求迫切，房地产金融市场加速形成和加速完善办公配套体系是否满足日常需求？创新的运营体系降低企业办公成本？金融市场加速形成和加速完善运营体系前置破局营销困局合肥万科中心实践——合肥万科中心实践4合肥万科中心项目地址:合肥市蜀山区望江路203号（省旅游学校旁边）合肥万科中心总建筑面积:20367㎡楼高:24层95m标准层:1000㎡配套:100万㎡体量商业综合体汇聚周边，生活配套完善;1万㎡近距离商业配套;2KM内金融配套齐全银行众善;1万㎡近距离商业配套;2KM内金融配套齐全，银行众多59项目产品中庸,无特色,硬件缺乏亮点2012年10月进场,年9地段无明显商务氛围优势9合肥写字楼市场传统供应量大,竞争激烈底前三个月消化10000平米；9需实现高销售速度,合肥史无前例,销售压力巨大销售金额7000万以上开发商,想？1.销售如何增速?2.如何保证销售溢价目标的实现?62.如何保证销售溢价目标的实现?投资者算？1.怎么实现投资物业的高出租率和高租金投资者,算？1.怎么实现投资物业的高出租率和高租金水平,实现投资收益?2.投资物业租务管理是否省心,省去管理2.投资物业租务管理是否省心,省去管理烦心事?3.怎样放心,省心,实资产的持续增值3.怎样放心,省心,实现资产的持续增值无忧变现7计？终端客户,计？1.租赁询价,看房,谈判,租务琐事谁来办……来办……2.运营模式？配套办公体系是否有助于奖励办公成本？助于奖励办公成本？3.物业服务,增值服务,是否满足我们的需求?8如何解决开发商、投资者、租户的核心关注,为投资者和终端客户的利益和需求而服务？快速变现溢价增速溢价增速投资者买单？开发商最终租户投资者收益管理保值增值物业服务办公配套综合办公成本租户是谁？能否满足其需求？低运营体系？谁来服务？9谁来服务以服务租户为核心，世联雅园将后端运营体系前置，解决租户及投资者后续资产运营问题，从而实现项目收到投资者追捧¾设置四大中心为租户及投¾设置四大中心为租户及投资者服务¾为租户：9商务中心9客服中心9会务中心9会务中心¾为投资者：9资产运营中心万科&世联服务投资者：买得开心！运营省心！10运营省心收益顺心！“无忧资产运营服务”三步建立合肥“无忧资产运营服务”,三步建立合肥万科首席无忧商务资产1.无忧资产运营前期推广体系2营销中心资产运营营销植入视觉体系2.营销中心资产运营营销植入视觉体系3.资产运营理念客户传递体系11一：无忧资产运营前期推广体系——利用传统营销推广渠道,多形式多层次植入“无忧资产运营服务理念”¾直邮楼书彩页¾楼书彩页¾短信¾网络推广¾客户拜访12二：“无忧资产运营服务”营销植入视觉体系二：无忧资产运营服务营销植入视觉体系¾楼体广告¾导示系统外墙广告导示推广体系¾外墙广告营销植入视觉体系营销中心现场展示¾室内展示牌样板区展样板区展示¾样板区空间展示13二营销植入视觉体系----导示推广系统二营销植入视觉体系导示推广系统通过现场导示牌,楼体广告,道旗,广告立牌,电梯厅广告,等多角度,深入宣传无忧资产服务理念无忧资产产服务14二：营销植入视觉体系----营销中心现场展示二：营销植入视觉体系营销中心现场展示¾通过室内立牌展示,无忧资产运营体系的内容,让无忧资产服务理念深入人心无忧资产服务无忧资产服务商务配套服务商务配套服务前台客服体系前台客服体系会议服务体系会议服务体系资产运营服务资产运营服务15二：营销植入视觉体系——样板展示区各功能空间的区域展示¾样板展示区规划预留无忧资产服务各运营中心功能空间,让客户功能空间,让客户看得见,摸得着16三：资产运营理念客户传递体系----销售代表培训三：资产运营理念客户传递体系销售代表培训¾通过对销售代表的培训,让无忧资产运营服务内容及理念更好的容及理念更好的传递给客户,使其对项目产生价值认同认同17三：资产运营理念客户传递体系----进行活动营销,宣讲无忧资产运营服务解决方案,彻底消除投资者后顾之忧传递无忧资产运营服务体系,前台客服/配套商务/会议服务/资产运营四大服务体系18三：资产运营理念客户传递体系——签订资产运营服务协议,让客户安心,我们提供真正的无忧资产运营服务前台接待服务复印打印扫描传会议场地预定服务房屋出租登记求租信内容打包,与客户签订资产运营服务协议前台接待服务电话接听、咨询服务收发信件、包裹服务入室清洁及环境消毒服务干/湿洗衣服务复印、打印、扫描、传真、文字处理、装订服务办公室设计及装修服务网络、IT服务会议场地预定服务会议场地布置及安排服务活动策划及安排服务会议接待及茶歇服务电话会议、视频会议IT技房屋出租登记、求租信息登记服务出租房屋看房服务租赁条件洽谈服务租赁及委托合同/协议签紧急维修服务标牌设计及制作服务大堂礼宾服务物品寄存服务电信、网络开通服务零售办公用品服务办公家具及设备租赁服务日常费用代缴服务名片制作及商务印刷服术支持服务会务资料准备及装订服务司仪、DJ、秩序维护服务会议期间车辆引导及停放订服务房屋办理入住交接服务房屋租金代收代缴、税务处理服务房屋空置期间的管理服电信、网络开通服务雨伞租用服务IT技术服务代订水包、票务、酒店、车辆租赁、报刊杂志、餐饮出租车名片制作及商务印刷服务文秘及翻译服务人事招聘及社保代缴服务法律咨询及律师事务所会议期间车辆引导及停放服务洽谈接待室供一般商务接待、VIP洽谈、等之用大型会议室供20-30人会议产品或新闻发布企房屋空置期间的管理服务入住期间的日常沟通服务房屋投资咨询服务房屋退租手续办理服务饮、出租车法律咨询及律师事务所服务会计及审计服务注册及登记服务议、产品或新闻发布、企业年会、大型招待活动等之用房屋退租手续办理服务二次装修建议及审核服务19通过以上资产运营服务的前期植入解决了开发商投资者和终端通过以上资产运营服务的前期植入,解决了开发商,投资者和终端租户的关注.链接投资者实现投资到收益环节，形成封闭完整链条,实现方共赢！实现三方共赢！11月18号开盘当日劲销10000平米实11月18号开盘当日,劲销10000平米，实现7700万销售额，开创合肥写字楼写字楼销售奇迹！20世联资产服务－“无忧商务资产”解决方案一世联“无忧商务资产”实践、世联无忧商务资产实践二、世联“无忧商务资产”体系三、世联“无忧商务资产”保障体系21快速变现溢价增速投资者买单？物业开发者世联无忧商务资产服务投资者租户收益管理保值增值租户是谁？物业服务商务资产服务租户能否满足其需求？物业服务办公配套综合办公成本低运营体系？“世联无忧商务资产服务”创新性链接三方的核心关注,为开发者,商新者投资者和租户服务，满足各自的利益诉求！22世联无忧资产解决方案：通过世联全链条服务，将三方价值世联无忧资产解决方案：通过世联全链条服务，将三方价值串联形成封闭的环节，创新性链接三方的核心关注,为开发者,投资者和租户服务，满足各自的利益诉求，实现三方共赢投资者和租户服务满足各自的利诉求实现方共赢投资者买单？开发商投资者买单？高价、高速？世联资产服务投资者最终租户租户是谁？能否满足运营体系？配套体系？23能否满足其需求？配套体系办公综合成本？世联集成服务体系——“策划、招商（租）、销售、运营”体化解决方案打造无忧资产一体化解决方案，打造无忧资产资产价值曲线可研报告取地策略开发定位代理业务世联行二手楼按揭业务世联资产价值曲线融资建议评估物业发展建议规划跟进顾问营销顾问首次招租（写字楼）担保业务评估业务资产投资机会资产价值动态联集成1资产发展战略目标1营销中心物业管理1租赁策略的更新与资产投资机会市场判断及机会评估基于资产价值的物业发展建议资产首次运营推广建议资产价值动态提升方案及实施策略资产改造计划服务阶买方：寻求物业投资机会卖方：存量资产评估及可变现市场价值、方案1、资产发展战略目标梳理2、基于用户价值需求的产品定位1、营销中心物业管理2、物业管理服务内容3、设施管理内容4、资产管理内容1、租赁策略的更新与调整2、新模式引入（办公外包、办公集成）1、资产改造计划段划分方案3、前期物业管理咨询4、机电顾问4、资产管理内容4.1租赁策略及实施4.2租务管理4.3租金及租务管理4.4物业处置及其他退出机制3、可持续收益性空间价值挖掘3.1停车场的运营模式提升分及服务资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位机制5、配套商务功能运营策略3.2公共空间的商业价值挖掘3.3广告位的价值务模块资产价值平台资产价值增长期资产价值增幅期资产价值贬损期资产价值定位投资决策期规划建设阶段运营启动期成熟运营期衰退期(投资产品开发期)(首次招商—5年)(5—20年)(20年后……)（投资评估阶段）24为终端租户——物业管理服务内容终端租户投资者开发商为终端租户物业管理服务内容模块1:客户管理国际标准化的保洁服务酒店式房务管理模块2：技术及维护保养国际标准化的预防性维护保养计划及规范模块3：保安及安全管理全天候国际标准化的安全控制控制中心设计和管理酒店式房务管理卫生管理有害物防治及虫控绿色景观设计和管理节日装饰保养计划及规范量身定制的机电安装运行计划专门故障检修及系统恢复应急小组装修管控控制中心设计和管理出入控制管理量身定制的保安人员操作规范消防培训及演习环保措施及政策模块4:环境健康与安全管理紧急事件处理流程模块5:行政人事及财务管理国际标准化运营流程模块6增值服务双语礼宾服务紧急事件处理流程定期的紧急事件处理演习完善的风险管理及转移系统关键区域出入控制良好的特殊作业管控国际标准化运营流程符合运营要求的国际化人才完备的供货商选择及采购流程完善的应收及应付帐系统及财务报告先进的财会管理软件双语礼宾服务24小时服务热线娱乐及会所管理个性化的生活方式服务邮件派发先进的财会管理软件25为终端租户——设施设备管理服务内容终端租户投资者开发商为终端租户设施设备管理服务内容模块1:维修保养楼宇基本结构模块2:客户服务员工就餐服务模块3:管理支援供应商的管理楼宇机电设备设施办公场所的基本设备设施楼宇及办公场所的服务供应会议室管理服务多媒体设施服务邮件/包裹配发快递(本地及国际)收发室运行管理采购控制办公场所安全管理质量控管运营管理及成本控制培训/服务水平改善收发室运行管理呼叫中心班车服务员工食堂及餐饮培训/服务水平改善环境改善措施风险管理内审工作危机管理人力资源管理人力资源管理模块4:办公场所改善方案办公室满意度调查模