世邦魏理仕_远洋中山东区项目发展顾问服务报告_463页

远洋中山东区项目发展顾问服务报告（终稿）2008年6月24日CBRichardEllis|Page2目录各物业发展内容12中山市区优质写字楼市场分析4中山市区商业物业市场分析5项目SWOT分析10基准研究2中山市区四星级以上酒店物业及酒店式公寓物业市场分析7开发时序13报告摘要1财务分析14中山市区中高档住宅物业市场分析6项目发展方案11案例研究9目标客户群体需求分析8中山市宏观经济分析3CBRichardEllis|Page3项目用地项目用地起湾道兴文路博爱六路长江路南外环路景观路往105国道方向往京珠高速方向往广珠轻轨站点方向摘要容积率建筑面积总用地面积用地性质地块3.0172,842.8平方米84.4171亩（57,611.688平方米）商业办公用地C地块367,909平方米（商业44,873平方米，其他为住宅）2.5219.075亩（146,050.6平方米）商住用地D地块项目综合经济技术指标资料来源：远洋地产（中山）开发有限公司CBRichardEllis|Page4§宏观经济：Ÿ中山经济发展迅速，预测2010年人均GDP超过10,000美元，“十一五”计划全市GDP年均增幅11%，人均GDP年均增幅10%；Ÿ第二产业发达，不少具备上市实力，区域处于产业升级初级阶段，政府大力推进高端服务业发展，特别是物流、旅游、信息服务、房地产和金融服务五大行业，并且从2007年开始，每年划拨3,900万元专项扶植资金；Ÿ随着金融领域的开放深入，在中山设立金融、保险、证券和中间机构的国内外机构不断增加；Ÿ2006年中山人均GDP为42,058元，社会消费品零售总额增长率均超过22%，居民消费能力强。§房地产：Ÿ2000-2006年房地产开发投资金额增长率31.6%，市场快速发展；Ÿ房地产销售面积及金额均快速增长，过去6年销售面积年均增速达31.4%，商品房新增供应规模持续增加，供销两旺；Ÿ中心城区未来出让用地不断减少，各个镇区房地产开发逐渐兴起；Ÿ2005年以来，中山住宅销售价格快速上涨。2007年下半年，在国家一系列房地产宏观调控政策的作用下，商品住宅销售价格出现调整，市场呈现一定的观望气氛；Ÿ近两年以来，中山市中型购物中心、社区街铺集中式商业供应增大，各主要商圈的租金均呈上涨趋势；Ÿ2007年起，中山写字楼供应迅速增大，新增供应主要集中在东区起湾道片区，楼盘素质较低，但是整体销售价格、租金水平均迅速上扬，市场发展势态良好；Ÿ中山高星级酒店发展蓬勃，商务差旅人士、会展客、游客数量持续增长，对高星级酒店需求旺盛，随着中山香格里拉酒店营业，酒店价格不断上升。摘要CBRichardEllis|Page5写字楼市场：供应量n到2008年3月，中山市现有优质写字楼全部分布在东区，总供应量为96,862平方米；需求企业特征n交通运输/货运/仓储、制造业、建筑/房地产、专业服务业、金融/保险/证券五大行业是优质写字楼主要用户，占到总需求80%的份额，其中交通运输/货运/仓储占比最大，达到28%；吸纳量n2005-2007年，中山优质写字楼的年均新增供应量为25,037平方米，年均吸纳量为15,997平方米；n2007年吸纳面积29,225平方米;空置率n2005-2007年，中山优质写字楼的平均空置率为21.4%；n其中2006年由于市场没有新增供应量而市场需求增加，所以该年空置率降至12.7%；n2007年市场新增供应量55,112平方米，超过之前市场共供总应量，因此将该年空置率拉升至32.2%；租金n2005-2007年，中山市优质写字楼租金的复合增长率为2.1%;n2007年中山市优质写字楼的平均租金保持在58元/平方米/月左右水平；售价n2005-2007年，中山市优质写字楼销售均价复合增长率为22%；n2007年底，中山市优质写字楼销售均价为6,705元/平方米，而目前新增写字楼售价主要在8,000-10,000元/平方米，比如财富大厦的销售价格为8,200-8,500元/平方米（毛胚）；摘要CBRichardEllis|Page6写字楼市场：未来供应量预测（不包括开发区新增供应量）n2008-2011年中心城区优质写字楼新增供应量达到246,000平方米，是现有供应量的254%，从而使中山优质写字楼的供应总量在2011年达到342,862万平方米；n未来供应主要集中在东区（226,000平方米，约占92%）è东区“中山三路-起湾道”区域将成为中山市核心商务区；需求企业特征n交通运输/货运/仓储、制造业、建筑/房地产、专业服务业、金融/保险/证券原五大行业仍将是中山优质写字楼主要用户；n随着中山“十一五”规划经济增速11%，产业升级以及政府对第三产业的扶植，其中专业服务业、金融/保险/证券等类型公司的新增业务，将带动优质写字楼需求的增长；未来需求量预测n2007年吸纳量为29,225平方米，预计2012年写字楼需求约为30~40万平方米；未来空置率n供需旺盛，2012年吸纳率为87％以上；租价走势及未来预测n2008-2011年中山优质写字楼平均租金增长率为6%，平均租金为59-85元/平方米/月；售价走势及未来预测n2008-2011年中山优质写字楼销售均价增长率为22%，销售均价为7,443-11,602元/平方米；摘要CBRichardEllis|Page7•已经形成的供应量较少，不能满足增长需要；•目前主要分布在中山二、三路和博爱三、四路；•随着区域改造开发，博览中心周边将成为商业开发的重点区域；•大型商业开发项目的入市将对现有商圈格局有较大影响；市场供应客群特征市场现状未来发展•区域人口密度大，以中等收入人群为主；•较高收入人群主要为商务区开发所带来的商务客和公务员；•大部分的高端客群已经被大信商圈分流；•周边中高端住宅社区的购房者；•东区中心商务区的商务客群和公务员队伍；•博览中心的工作人员和参展客商等；•火炬区的商务客群等；•益华商圈出现老化现象，虽然已进行升级，但便利性不足依然存在；•益华商圈的商业体量基本稳定，发展潜力有限；•紫马岭商圈虽然前期发展速度较慢，后续发展潜力大；•随着博览中心的投入使用和东区中心商务区的发展，区域内商务客群急速增加；•紫马岭南片区中高端住宅开发的提速，令区域商业开发进程也在不断加快；•本项目的位置具备开发区域中心型的商业的条件；•区域内的新增商业在未来较多，需要在定位时考虑相应的竞争策略•益华商圈出现老化现象，虽然已进行升级，但便利性不足依然存在；•益华商圈的商业体量基本稳定，发展潜力有限；•紫马岭商圈虽然前期发展速度较慢，后续发展潜力大；•随着博览中心的投入使用和东区中心商务区的发展，区域内商务客群急速增加；•紫马岭南片区中高端住宅开发的提速，令区域商业开发进程也在不断加快；•本项目的位置具备开发区域中心型的商业的条件；•区域内的新增商业在未来较多，需要在定位时考虑相应的竞争策略业态及零售商•底商的同质化现象严重，商业竞争激烈；•超市为区域目前重要商业业态；•百货业态升级换代较慢；•购物中心的吸引力较大；•益华商圈的后续发展潜力较小，紫马岭商圈的发展有取代优势；•随着区域消费者结构的改变，以大型商业项目的入市，为多样化的业态形成及大型零售企业的进入提供了机会；•客群量增大及档次提高为商业市场发展及多业态形成提供支持；•购物环境、便利性（周边交通条件、停车位等）、商品档次种类是吸引中高端客群的主要因素。需求动力•目前区域的消费结构正在快速变化中，但区域内的商业供应不能全部满足新增的较高需求；•中高端客群对于类似假日广场的综合商业中心接受度较高；摘要商业市场：CBRichardEllis|Page8§整体来说，东区拥有最多中高档住宅体量、大规模和均价最高的项目。估计占整个市场的35%。如加上火炬开发区，中山市城区住宅市场很明显的是往“东”发展。§未来供应同样偏重于东区和火炬开发区。预计到2010年，均价将能达到从现在的5，250元/平方米的水平到6，000元/平方米。§根据了解，不少的中高档次的住宅项目都与中山市人买于自住，而租房市场相对的疲弱。§由于受到政府对房地产的调控，不少的住宅项目销售速度都受到影响。现在大楼盘如万科城市风景和雅居乐世纪新城推出了较小户型加精装修都受到很好的市场反应。§主要的买家是因开发商的品牌的认同、户型设计和符合经济能力的前题下。摘要住宅市场：CBRichardEllis|Page9酒店市场：3,3601,9101,450总数(间）7521206324星2,6081,7908185星2011年整体供应（间）2008年-2011年未来新客房供应（间）现有客房供应（间）供应：§未来3年，5星级酒店客房量将激增3.25培，预计到2011年，酒店需求为1,014间，吸纳率为30％。成交价每晚和入住率：§目前五星级酒店普通标间平均成交价每晚711元，平均入住率52%；§目前四星级酒店普通标间平均成交价每晚413元，平均入住率53%；§除了东方海悦，一般的酒店都设有超过1，000平方米的会展会议设施摘要CBRichardEllis|Page10酒店式服务公寓市场：§酒店式服务公寓市场正慢慢的在中山市发展。除了香格里拉，并没有国际酒店服务式公寓经营者入室。其中以金钻酒店提供86%的总供应量。据了解，金钻的入驻率偏低，不到10%。§未来的4、5星级的国际酒店并没有宣布提供酒店式服务公寓，除了翠景酒店。未来3年，中山城区将会有124，666平方米，估计1,247间房§现有的房价价位以香格里拉的房价最为高，达到了600元/晚，最低为金钻酒店的330元/晚。§介于酒店式服务公寓现属有市场供多于求的阶段。摘要CBRichardEllis|Page11区域发展格局发展格局：•城市向东发展发展格局：•城市向东发展•区域是第三办公区•博览中心将成为整个中山城市的会展中心•东区未来新增写字楼聚集，促进东区商务氛围形成。区域发展对本项目的促进作用区域发展对本项目的促进作用摘要CBRichardEllis|Page12轻轨发展发展计划：§2010年建成通车。§连接广州、珠海、中山、江门§中山依借轻轨交通，将与广州、佛山、江门、顺德、珠海形成半小时经济圈。发展计划：§2010年建成通车。§连接广州、珠海、中山、江门§中山依借轻轨交通，将与广州、佛山、江门、顺德、珠海形成半小时经济圈。§中山半小时经济圈将促进本项目商务需求的增长，特别促进物流业、中介服务业等增长。§轻轨便利的交通，将有机会扩大本项目商圈的辐射范围，为跨区域消费带来便利。§中山半小时经济圈将促进酒店需求的增长，为跨区域酒店需求带来可能。165432广珠轻轨A线广珠轻轨C线广珠轻轨B线中心城区本项目轻轨发展对本项目的作用轻轨发展对本项目的作用摘要CBRichardEllis|Page13博览中心发展发展情况：§博览中心目前正在施工中，将于2008年7月18日整体竣工§已于2008年3月28日举行”3·28招商经贸洽谈会“，此洽谈会是中山品牌，每年举办一次，１９９０－２００７年，中山通过“３·２８”这一平台合同利用外资超过１１６亿美元，内资超过４１亿美元；外贸出口成交总额１２７亿美元，国内贸易成交额２２８亿元人民币。§博览中心由中山城建集团做为承办单位，目前尚未有明确的经营方案出台。已明确常年举办”3·28招商经贸洽谈会“发展情况：§博览中心目前正在施工中，将于2008年7月18日整体竣工§已于2008年3月28日举行”3·28招商经贸洽谈会“，此洽谈会是中山品牌，每年举办一次，１９９０－２００７年，中山通过“３·２８”这一平台合同利用外资超过１１６亿美元，内资超过４１亿美元；外贸出口成交总额１２７亿美元，国内贸易成交额２２８亿元人民币。§博览中心由中山城建集团做为承办单位，目前尚未有明确的经营方案出台。已明确常年举办”3·28招商经贸洽谈会“§会展与产业经济的带动效益是1:9，将产生四大作用：吸引来客、带动产业、提高城市知名度、增加就业。§博览中心将促进商业消费，特别是餐饮消费的产生，产生大量酒店需求，促进区域相关行业发展