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1©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有郑州▪建业商都路美食城项目服务建议书2011年02月谨呈建业集团2©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有国内类似成功案例的分析、研究Part6项目初步操作思路Part.7CRIC公司简介Part.8CRIC的项目服务团队Part.9CRIC的服务工作内容与服务报价3615192734375463目录3©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有政府方面位于郑州西郊未来重点发展区域，本项目需从城市整体形象上考虑；本项目需以区域形象较大程度改善为己任，尽量考虑区域基础设施的健全和公建配套的完善；本项目邻近城市主干道，需要提升整体建筑立面和形象。项目超额利润的获取：进一步挖掘项目价值，实现项目开发的最大化收益；项目内部的自我造血：快速回笼部分现金，用于项目后续及其他项目的滚动开发；形成有效的开发模式：通过项目的开发，进行项目开发模式的凝练；提升公司品牌效应：依托项目品牌的塑造，实现品牌价值的提升。社会效益的实现，助力城市发展进程，创建社会满意项目。提供良好的公建配套和完备的商服设施。塑造区域标杆性商业，引领郑州高尚生活方式。项目开发满意度模型项目开发各方利益体现开发目标政府满意企业满意社会满意企业方面通过“政府形象”、“企业收益”、“社会效益”三方利益的权衡，实现开发利益最大化。CRIC对开发商委托服务要求的理解5©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有通过专业的商业地产项目定位策划服务，验证开发目的的合理性，并有效实施项目的运作，由此产生细化的委托服务要求为：CRIC对开发商委托服务要求的理解委托服务要求：第一、本项目的市场立足点（项目市场定位）目标消费人群定位、项目档次定位、产品及业态的科学组合…第二、怎样做到项目资金平衡餐饮业长租约低租金+公共配套（停车场等）无回收投入…第三、怎样兼顾企业发展目标的实现树立标杆形象，探索可复制的连锁发展模式…6©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有地理位置：郑州是河南省省会，地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山。是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家综合交通枢纽、中国中部重要的中心城市、拥有得天独厚的自然资源。是今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。城市规模、人口：全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积484平方公里。现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区，郑东新区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。全市总人口752.1万人，建成区人口360万人。商业贸易：郑州是中国商战的发源地。90年初，以亚细亚为代表的大型商场曾引领了中国新的商业模式。现今以丹尼斯等为领航的新的购物中心成为郑州商业的中心。目前郑州的大型购物中心数量已经超过杭州、西安等城市，位于国内前列。郑州市宏观背景——中原地区的经济和产业中心郑州的城市价值解读项目初步理解8©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有郑州宏观经济数据2009年生产总值3300亿元，人均生产总值达到3300美元。全市总人口752.1万，全市城镇人口476.9万，城镇化率为63.4%。2009年城镇人均可支配收入17117元，人均消费支出10804元。CRIC观点：根据上表可见，郑州市居民商品消费意识和能力还是比较高的，在人均可支配收入明显高于省内其他城市，而郑州市目前的城镇化水平较高，未来城市发展空间还很大，商品消费潜力和商业发展空间巨大。郑州宏观经济解读项目初步理解676.97687.7697.7708.2716.0724.3735.6743.6752.16006607207802001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年万人郑州市总人口变化趋势··每年约10万人次增长辅助城市发展2009年中原城市群城市人均可支配收入及消费支出分布图05000100001500020000单位：元人均可支配收入171171594914170142821498512983147211339013619人均消费支出10804110469812102798830106971034098408827郑州洛阳新乡焦作济源开封平顶山漯河许昌人均消费力支撑商业发展9©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有《郑州市城市总体规划（2009-2020年）》确定了城市的定位和发展目标：到2020年，郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区。南优西连北扩东移六大城市中心区区域功能如下金水区：综合服务商圈中原区：繁荣辖区第三产业郑东新区：省级区域服务中心管城区：城市级体育文化中心二七区：四大经济板块升级惠济区：生态居住区项目初步理解郑州城市总体规划解读10©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有中心城区道路网络规划图项目的道路价值判断城市主干道高速公路商业属性城市快速路商业属性城市连通外部的重要道路，城市车流量较大的区域，承担综合性功能。流量构成以过境车流为主。有利于远端辐射（物流商贸流通），但不利于属地型商圈的建立（消费者微观对流）。有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留，因而大型综合性商业地产项目宜建设在城市快速道路，且临近城市主干道。城市的快速路，主要承担市民工作与生活出行功能，流速相对较低。道路交通网络——紧邻商都路、中州大道两条城市主干道，交通条件优良，有利于城市商业发展项目初步理解11©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有交通条件价值解读道路类别高度影响项目商业性质及辐射能力：CRIC观点：本项目位于商都路、中州大道两条主干道交汇处，大交通环境优越。但两面临街，都为次级道路，商都路上只有50几米临街，微观道路条件受到限制。项目价值解读商都路中州大道未来路郑汴路本项目十里铺街宏伟路通泰路12©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目的商业价值解读商业环境——郑州东郊商业规划发展的重心，专业建材市场与物流园区聚集地。项目初步理解CRIC观点：生活型配套、中高零售匮乏，专业市场与物流园区改变板块商业形象。家居、钢材物流商圈建材家居商圈嘉茂购物广场13©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有观点：区域内巨大的常驻人口，与专业建材市场内私营业主，是本案最大的资源。中州大道未来路货栈街中高收入人群聚集区中高收入人群聚集区非常国际建业英协伟业升龙凤凰城凤凰台/张庄/王庄福泽门中南海知音十里铺正弘山邢屯社区五洲汇富社区空管花园小营八里庙凯华国际鑫苑龙祥苑中凯广电小区立体世界中央特区南航花园崔庄项目的资源价值解读项目资源环境——区域内（3KM内）现有常住人口约30万人，未来3年内将达到近50万人。中州大道以东区域内的日均流动人口约4万人.项目初步理解14©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目价值解读/初步定位核心问题梳理商业价值区位价值交通价值资源价值市场定位？业态配比？开发模式？运营模式？我们发现：项目关键点15©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有以上的速度高速增长。全国现有餐饮企业近500万家，行业人员逾2000万。2009年全国餐饮企业经营额达17998亿元，同比增长16.89%。17©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有餐饮行业概况餐饮业持续快速发展。随着家庭厨房社会化和外出就餐经常化的消费观念的转变，以家庭消费为代表的大众化餐饮市场和节假日市场不断扩大，家庭私人消费在很多餐馆的消费比重中已占到80%，节假日市场和旅游市场对餐饮业的拉动作用将更加明显。态势一:餐饮业态将更加多样化。随着国外资本、管理和品牌的大举进入，餐饮的多元化、细分化和个性化趋势增强，国外的菜系却得到强化和突出，法国菜，俄罗斯菜、意大利菜、土耳其菜、越南菜、日本料理、韩国料理等均逐渐被人们所接受。随着社会生活日益多元化，餐饮形式也紧随其后，日趋多样化。餐饮企业在品牌特色化、运营产业化、业态多样化、店面小型化等方面的特点将更加明显。个性化餐饮消费日趋明显。餐饮消费市场已从价格、品种选择为主，向价格、品位、氛围、服务和品牌文化等综合型方向转变，选择性和理性化消费特点日趋增强。人们消费更加注重卫生、环境、服务、特色等需求，追求品牌店、特色店和名牌餐饮企业的势头更加明显。餐饮市场上个性化特色经营突出，品牌、特色餐饮倍受青睐。餐饮市场的发展态势态势二:态势三:18©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有餐饮行业概况连锁经营成为未来主攻方向。“麦当劳”、“肯德基”的成功经验，使国内餐饮业看到了连锁经营的种种好处，纷纷将连锁作为主攻方向，成为餐饮业普遍应用的经营方式和组织形式，近年来，已涌现了一大批多业态的餐馆、快餐连锁企业。国家对特色餐馆连锁经营、快餐送餐连锁经营等重点支持，引导餐饮连锁经营的健康发展。绿色餐饮引领未来发展趋势。餐饮业蓬勃发展的背后也存在许多问题，如整个餐饮行业发展缺乏统一规划，市场准入缺乏统一标准等。餐饮业将更加关注餐饮企业的整体素质，净化整个行业的市场环境，使餐饮符合人们绿色消费的需求。在国内推行了“绿色饭店”，绿色餐饮油然而生，并将成为未来餐饮业发展的趋势。餐饮市场的发展态势态势四:态势一:态势五:19©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有服务目标——CRIC目标设定CRIC服务本项目的目标：充分利用资源，与商业主体，打造郑州乃至河南最具知名的餐饮项目。同时，找到合理的开发盈利模式，保障投入回报合理比例及资金平衡、维护企业品牌。塑造餐饮商业形象是本项目的立足点与增值点，也是未来实现高效资本运作的前提。CRIC将通过对郑州及周边城市餐饮市场的全面调研，准确研判出本项目餐饮业态的商业价值。从商用物业经营定位布局的使用功能角度，提出专业的建筑设计规划建议方案。塑造商业形象开发方在本项目运作中需得到招租/招商资源的专业支持，完成该实务操作，实现价值兑现。CRIC上房销售、CRIC商业咨询、新浪乐居、天卓广告等具有丰富经验的招商代理、营销传播代理机构能够在该领域提供全方位的支持。完成三大价值体现CRIC经过多年的行业资源积累，与Capital、DLJ房地产基金、Farallon、CreditSuisse等十余家金融机构建立了长期友好关系，能有效帮助贵司对接资源，推进资本运作的实际执行。推进金融对接支援市场运作CRIC项目服