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1验收入伙收楼服务培训仲量联行中国，北京一验收交接工作流程二入伙收楼工作筹划验收工作及入伙工作培训验收工作流程接管验收业主入伙验收业主入伙手续办理接管验收验收工作要点1.依照规划设计标准接管验收，使工程质量达到设计标准(附件1)2.站在业主的立场代表业主的利益参与接管验收3.认真、全面、细致地对楼宇的各个部份进行综合验收4.详细记录在验收中查出的各种问题，并严格监督处理，直至达到验收标准5.注意接管验收条件是否具备6.注意接管验收所有的物业资料(附件2)毛坯房间的验收参加人员：甲方负责人、总包负责人、物业公司（物业部、保安部、工程部验收代表）验收事项：1.各部门分工查验工程、消防及设备外观是否完好。2.保安部查验户内钥匙是否配备合适无误，确认无误与施工方做好交接。3.各方签字确认验收结果。4.验收结果各单位及部门备案。精装房间的验收参加人员：甲方负责人、施工单位负责人、物业公司（物业部、保安部、工程部验收代表）验收事项：1.各部门分工查验工程、消防及设备外观是否完好，工程部还需负责验收户内电器设备工作及功能是否正常，物业部/保安部负责将户内厨具配件做好登记并入库。2.保安部查验户内钥匙是否配备齐全，是否能灵活开启，确认无误后与施工方做好交接。3.各方于验收结果上签字确认。4.验收结果由各方备案，施工单位根据备案进行整改。业主入伙验收初次验房再次验房初验单（首联-业主、二联-甲方工程部、三联-发展商客户服务部、四联-物业部）物业部将记录问题发文至物业工程部，后附初次验房单物业工程部将记录问题发文至施工单位，要求整改发展商根据记录问题令施工单位整改物业部将遗留问题及新增问题发文至物业工程部，后附再次验房单物业工程部将业主再次验房记录问题核准后转发施工单位，要求整改，直至完善。整改完毕后，由发展商客服部通知业主再次验房业主入伙手续办理业主需携带以下相关资料：1.《入伙通知书》；2.《购房合同》正本或复件；3.本人身份证原件及复印件，1寸免冠照片3张；4.家庭其他人员和同住人身份证复印件和1寸免冠照片3张；5.携带所需支付款项的现金、信用卡或支票；6.有物业管理费减免的客户携带减免证明及减免供暖费证明；7.办理商品房产权登记所需的材料；8.已缴款的各期发票原件交财务部验证；开发商客户服务部：审核各项证件资料、业主资料（即验明业主身份）业主入伙手续办理开发商财务部：1.财务部人员对业主已缴款的各期发票原件予以验证；2.结清购房余款；3.缴纳公共维修基金；4.缴纳契税；5.工程变更款项；物业公司财务部收取以下各项费用：1.物业管理费2.供暖费3.当年度卫星、有线电视收视费4.车位管理费（如业主已购买或租用车位）业主入伙手续办理物业公司物业部：1.介绍在物业公司办理收楼的程序及相关事宜；2.向业主提供两表（《竣工备案表》、《实测面积报告》）三书（《管理公约》、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；3.签署《消防安全协议书》、《管理公约承诺书》并填写住户资料表、复印业主有效身份证件、填写家政人员登记表、复印业主有效身份证件；4.向业主发放电视节目单、入住提示、公寓地址及邮编、燃气代购须知；5.向业主移交户内电器和其它设备使用说明书；6.移交收楼文件；7.通知工程部读水、电、煤气表，并在物业部、保安部、工程部及业主（或委托人）共同在场的情况下由工程部更换户门锁芯，原锁芯及钥匙退回工程部，新钥匙交于业主（或委托人）；8.办理住户卡，发放门禁卡；9.将车位购买/租赁协议备案，填写车证办理通知单，并交于保安部办理车证；10.如业主同意在返修期间将户门钥匙转存于物业公司，需跟业主签订钥匙托管表。业主入伙手续办理物业公司、发展商客服部/发展商工程部：陪同业主进入单元进行单元验收，并填写《单元接收表》无问题有问题填写维修单物业工程部约业主复验进行维修与物业管理公司签订相关文件办理入伙入伙收楼工作筹划入伙文件准备收楼现场使用功能应急情况处理收楼答疑收楼答疑入伙文件准备发展商法律文书及其他文件资料准备1.法律文书准备(1)《住宅使用说明书》(2)《房屋面积测绘报告》(3)《住宅质量保证书》(4)《室内环境检测报告》2.其它文件资料准备(1)《入伙通知书》(2)《产权代办协议》(3)空调、厨房设备、卫生洁具及其他配备之使用说明书、保修卡入伙文件准备物业公司服务指南等应用文件准备1《入住须知》2《缴费指南》3《服务指南》4《装修指南》5《业主情况登记表》6《治安消防安全责任书》7《装修管理协议》8《装修审批表》9《整改项目报告》10《工程维修工作单》11《住户卡》12《住户确认卡》收楼答疑入伙文件准备13《钥匙移交记录表》14《供暖协议》15《入伙流程签认单》16《入伙收楼确认书》17《业主入伙统计表》物业公司服务指南等应用文件准备18《物业管理公约》19《施工许可证》20《装修施工人员登记表》21《动火许可证》22《备用钥匙委托协议》收楼答疑收楼现场设置及使用功能1.客户休息等候区2.发展商销售办理收楼手续区3.物业公司办理入住手续区4.律师咨询区5.贵宾洽谈室6.员工休息区7.市政、公共事业单位办公区收楼答疑入伙应急情况处理业主在收楼过程中可能发生的各种纠纷最主要原因：1.房屋的建筑、装修质量存在缺陷2.楼盘建设与原规划设计不相符3.楼盘配套设施或其他条件未达到合同约定4.在售楼时销售人员作出了不切合实际的承诺或夸大宣传5.对费用金额及收取项目存在较大疑义6.由于业主单方面原因违约或退房，拒付违约金而恶意滋事收楼答疑入伙应急情况处理业主在收楼过程中可能发生的各种纠纷绝大多数是与开发商有关，处置各种纠纷的主体是开发商，物业公司的主要职责是及时发现这些纠纷或苗头，并知会开发商。物业公司通过服务和采取相应措施控制事态的进一步发展、保证现场的秩序，必要时需向110报警。收楼答疑收楼答疑1.如业主对物业管理公约内容有疑义，是否可以随意更改其内容？答：由于物业管理公约是由政府房屋土地和资源管理部门审批的文件，所以任何人不得随意更改其内容。若业主对其内容有疑义，可以通过书面形式进行表述。2.销售面积与实测面积的差价如何处理？答：开发商将严格根据与每一位业主在房屋买卖合同（含补充协议）中约定的有关章节执行，由开发商退还或由业主再支付该部分面积差价（正负不超过3％），此费用也可折算至车位购买费或物业管理费或相关税费中。收楼答疑收楼答疑1.如业主对物业管理公约内容有疑义，是否可以随意更改其内容？答：由于物业管理公约是由政府房屋土地和资源管理部门审批的文件，所以任何人不得随意更改其内容。若业主对其内容有疑义，可以通过书面形式进行表述。2.销售面积与实测面积的差价如何处理？答：开发商将严格根据与每一位业主在房屋买卖合同（含补充协议）中约定的有关章节执行，由开发商退还或由业主再支付该部分面积差价（正负不超过3％），此费用也可折算至车位购买费或物业管理费或相关税费中。收楼答疑收楼答疑3.地下车场何时已经启用？车位售出有什么方案？地面有没有停车位？答：地下车场现已在预售中并在入伙当日一并交付使用。根据车位的具体位置，地下车位的单位售价为人民币XX万至XX万不等，车位管理费为人民币XX元/月，租用车位为人民币XX元/月（包含车位管理费）。地面设有临时车位，且按时收费（XX元/小时）。4.小业主何时可拿到产权证？答：开发商会按照商品房买卖合同执行，自合同签订之日起X年之内业主可拿到产权证。根据建设部颁布的《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》如无特殊约定，在商品房交楼90日内，开发商就要为业主完成房产证办理。收楼答疑收楼答疑5.其他楼噪音施工及污染问题如何处理？答：开发商会按政府有关限时施工规定执行以控制其他楼噪音施工时段，周六、周日为无噪音施工。并做好围档，将噪音及尘土控制在最低限度。6.建设工程竣工备案表，何时向业主出示？答：建设工程竣工备案表的复印件已由开发商转物业管理处存档，可在收楼当日向业主出示。如业主提出看原件，需与开发商约定时间到开发商办公室查看。收楼答疑收楼答疑7.客户收楼时需要提供哪些资料？答：(1)业主携带身份证或护照的原件及复印件以及《入伙通知书》（港、澳、台同胞出示回乡证或往来大陆通行证）（2）业主委托他人代理。委托人除携带上述文件外，还应携带业主的《委托书》及《公证书》（3）《商品房买卖合同》及其补充协议或银行收押清单（4）本人和家庭成员每人一寸免冠照片3张收楼答疑收楼答疑8.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》何时可以向业主出示？答：在业主前来物业管理处办理入伙手续时，物业公司向业主出示两书。9.实测面积表，何时可以向业主出示？答：物业管理处会在业主入住当日展示给客户看。10.外墙清洗何时开始？答：外墙清洗工作每年进行X次。收楼答疑收楼答疑11.入住后主要物业管理收费项目及标准有哪些？答:(1)物业管理费：人民币XX/平方米/月(2)热水费：人民币XX元/吨(3)冷水费：人民币3.70元/吨(4)中水费：人民币XX元/吨(5)电费：人民币0.48元/KWH(6)供暖费：人民币XX元/平米/供暖季(7)有线/卫星收视费：人民币XX元/月备注：以上收费标准是物业公司在参照物价局颁布的相关文件及能源消耗的基础上制定并已报物价局批准。收楼答疑收楼答疑12.入住后返修工作如何进行？答：（1）入住当日：业主可将发现之工程问题填写于《单元验收交接表》中，并将此表转予物业公司，物业公司将会联系相关部门（开发商工程部、客服部）对房间问题核实并安排返修施工，同时，将有关返修情况在72小时内知会业主。（2）入住后：所有的工程问题可直接向物业公司报修。根据该问题是否在保修期间内由开发商及物业公司分别处理。收楼答疑收楼答疑13.物业公司有偿服务项目有哪些？答：(1)入室维修(2)入户清洁(3)虫控服务(4)商务服务等等物业服务热线：传真：14.正式通邮地址是什么？答：邮政编码：收楼答疑收楼答疑15.电话安装程序及办理办法？答：（1）业主携带身份证至东单电话局直接申请电话安装（2）业主写书面授权书委托物业公司协助办理，需业主提供身份证复印件及电话安装费用XXX元（3）电话局将配线架编号电话通知物业工程部（4）工程部负责将电话线跳至业主户内，电话安装完毕收楼答疑收楼答疑16.物业服务费构成的确定？答：依据《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）规定。(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（只含小修，不含大、中修）。(3)物业管理区域清洁卫生费用。(4)物业管理区域绿化养护费用。(5)物业管理区域秩序维护费用（保安费根据用户数或面积、服务质量测算）(6)办公费用。(7)物业管理企业固定资产折旧。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。(9)经业主同意的其他费用。物业管理区域指的是：物业管理的公共区域。收楼答疑收楼答疑17.业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接收物业管理企业的服务。18.新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？答：2003年12月9月后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。19.是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？答：建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买方人看。问题时间验收入伙收楼服务培训