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专业服务之综合体专业服务之综合体专业服务之综合体专业服务之综合体众策纵横内部学习(案例分析类)文件NO.:C0004情况是在不断的变化，要使自己的思想适应新的情况，就得学习。——毛泽东《在中国共产党全国宣传工作会议上的讲话》综合体和单一物业的比较综合体和单一物业的比较综合体和单一物业的比较综合体和单一物业的比较单一多样化建筑形式目的性的体验式的客户活动较大较小客户综合使用成本全部来自于外部具有自我寄生功能，部分来自于内部客户来源较小较大经济风险相对较小一般较大总投资较大较小投资风险根据功能确定一般在城市核心区域区位单一性复合性、适应性功能单功能物业单功能物业单功能物业单功能物业综合体综合体综合体综合体比较因素综合体特性综合体特性综合体特性综合体特性综合体特性综合体特性综合体特性综合体特性综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点综合体项目在定位过程中的思考关键点众策众策众策众策众策众策众策众策观点观点观点观点观点观点观点观点1.1.1.1.综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力2.2.2.2.不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能3.3.3.3.各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响4.4.4.4.开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系1.1.1.1.综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力综合体物业的发展模式及核心驱动力模式三：以酒店为核心功能的发展模式COMPLEX=HOTEL(主)+APARTMENT(次)+OFFICE&SHOPPING+……案例：上海商城模式二：以写字楼为核心功能的发展模式COMPLEX=OFFICE(主)+APARTMENT(次)+HOTEL&SHOPPING+……案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古广场、北京华贸中心模式四：以商业为核心功能的发展模式COMPLEX=SHOPPING(主)+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+……案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城都市综合体的四种发展模式根据项目的区位及产根据项目的区位及产根据项目的区位及产根据项目的区位及产业资源，结合市场条业资源，结合市场条业资源，结合市场条业资源，结合市场条件，确定有可能成为件，确定有可能成为件，确定有可能成为件，确定有可能成为项目核心驱动力的物项目核心驱动力的物项目核心驱动力的物项目核心驱动力的物业类型，进而确定项业类型，进而确定项业类型，进而确定项业类型，进而确定项目的发展模式。目的发展模式。目的发展模式。目的发展模式。众策众策众策众策众策众策众策众策观点观点观点观点观点观点观点观点2.2.2.2.不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能�酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次�商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。�写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。�公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求者需求者需求者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。众策众策众策众策众策众策众策众策观点观点观点观点观点观点观点观点3.3.3.3.各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响各种物业类型之间的相互影响�与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。�例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。商业商业商业商业商业商业商业商业办公办公办公办公办公办公办公办公酒店酒店酒店酒店酒店酒店酒店酒店公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓�作用作用作用作用�相互关系相互关系相互关系相互关系�提升整体档次提升整体档次提升整体档次提升整体档次的有力手段的有力手段的有力手段的有力手段�标志性（尤其标志性（尤其标志性（尤其标志性（尤其是对外地和外籍是对外地和外籍是对外地和外籍是对外地和外籍人士）人士）人士）人士）�实现较高的实现较高的实现较高的实现较高的销售价格销售价格销售价格销售价格�保持物业形保持物业形保持物业形保持物业形象象象象�外向性较强的组成外向性较强的组成外向性较强的组成外向性较强的组成部分部分部分部分�可以塑造与其他项可以塑造与其他项可以塑造与其他项可以塑造与其他项目较大的差异目较大的差异目较大的差异目较大的差异�保证开发企业现金保证开发企业现金保证开发企业现金保证开发企业现金流的来源流的来源流的来源流的来源�满足中长期居住者满足中长期居住者满足中长期居住者满足中长期居住者需求需求需求需求�商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒商业为写字楼、酒店和公寓提供配套店和公寓提供配套店和公寓提供配套店和公寓提供配套�商业可能对公寓带商业可能对公寓带商业可能对公寓带商业可能对公寓带来负面影响来负面影响来负面影响来负面影响�酒店为公寓或者酒店为公寓或者酒店为公寓或者酒店为公寓或者办公提供共享的服办公提供共享的服办公提供共享的服办公提供共享的服务和配套设施务和配套设施务和配套设施务和配套设施�酒店可以提高项酒店可以提高项酒店可以提高项酒店可以提高项目整体档次目整体档次目整体档次目整体档次�写字楼为商业、酒写字楼为商业、酒写字楼为商业、酒写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客店和公寓带来潜在客店和公寓带来潜在客店和公寓带来潜在客户户户户�写字楼可提高商业写字楼可提高商业写字楼可提高商业写字楼可提高商业整体档次整体档次整体档次整体档次�写字楼与酒店可共写字楼与酒店可共写字楼与酒店可共写字楼与酒店可共享大堂享大堂享大堂享大堂�公寓为商业提供客公寓为商业提供客公寓为商业提供客公寓为商业提供客源源源源�公寓可能降低项目公寓可能降低项目公寓可能降低项目公寓可能降低项目整体档次整体档次整体档次整体档次众策众策众策众策众策众策众策众策观点观点观点观点观点观点观点观点4.4.4.4.开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值一、最大限度的实现各个物业自身的价值一、最大限度的实现各个物业自身的价值一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响。二、避免各物业之间的负面影响。二、避免各物业之间的负面影响。二、避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。着极为重要的意义。着极为重要的意义。着极为重要的意义。�首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。�其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。售。售。售。众策众策众策众策众策众策众策众策观点观点观点观点观点观点观点观点众策众策众策众策研究：综合体四种发展模式研究：综合体四种发展模式研究：综合体四种发展模式研究：综合体四种发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场例如：香港太古广场、北京华贸中心模式一模式一模式一模式一各种功能均衡发展的模式各种功能均衡发展的模式各种功能均衡发展的模式各种功能均衡发展的模式外因外因外因外因内因内因内因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素成功关键因素成功关键因素成功关键因素客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓外因外因外因外因内因内因内因内因成功关键因素