住宅服务五星级初探饭店式物业管理

觀光休閒暨餐旅產業永續經營學術研討會民國95年5月19日，第六集住宅服務五星級─初探飯店式物業管理Five-starResidenceService:ExploringHotel-stylePropertyManagement張巧宜[e-mail]國立高雄餐旅學院餐旅管理研究所摘要隨著社會型態的轉變，服務成為產品價值提升的必需品，因此台灣近幾年來的房地產業開始注入一股五星級服務的潮流，經由相關的資料蒐集發現「住宅服務五星級」的本質即是一種標榜「飯店式」的物業管理，然而在學術界與政府界鮮有針對「飯店式」給予明確的定位，故本研究經由資料蒐集與相關個案的分析，初步探討物業管理的起源與發展、現行飯店式物業管理的內涵及發展趨勢與其將可能面臨的問題，並給予適當的建議以供參考。關鍵字：物業管理AbstractAccordingtothechangeofsociety,servicebecomepromotedtothenecessariesofproduct-value.Intheseveralyears,five-starservicehasbeenmarchedintoindustryofrealestateinTaiwan.Theessenceof“five-starresidenceservice”isdisplayed“hotel-style”propertymanagementbywayofrelatedinformation,butlesscleardefinitionsdirectat“hotel-style”whetherinacademiccirclesoradministrationcircles.Goingthoughinformationsearchandcaseanalysis,thisresearchhasexploredoriginanddevelopmentofpropertymanagement,connotationofpresenthotel-stylepropertymanagement,tendofdevelopmentandconfrontedwithprobableproblems.Keywords：propertymanagement前言現今的飯店業在人才缺乏與人力短缺的情況下，逐漸施行外包政策，如清洗布巾、床單與清掃公共區域之工作、24小時的保全作業，及宴會臨時的人力派遣等，這不僅讓承受龐大人力負擔的飯店業有了喘息的空間，亦造就了不少標榜「飯店式管理」的外包公司。順應這股專業分工的風潮，無論是飯店業或是專業外包公司，皆開始嘗試瓜分另一塊目標市場─「房地產」，由於台灣近幾年來伴隨社會與市場型態的轉變，標榜「五星級」、「飯店式」與「酒店式」等字樣的預售住宅皆呈現未上市先轟動的局面，因而引發本研究探討的動機。1觀光休閒暨餐旅產業永續經營學術研討會民國95年5月19日，第六集基於本研究的動機，本研究的目的有三─一、瞭解物業管理的起緣與發展現況；二、瞭解現行飯店式物業管理的內涵；三、瞭解其未來可能面臨的問題並提出相關建議，以供相關業者之參考。物業管理的起緣與演進西方古代的皇室、莊園等也設置類似的官爵或管家，其下還有不同分工的一班人，這些人所從事的工作，可稱是物業管理先驅，因此物業管理的開始時是個「富人」的行業，隨著科學技術的進步，工商業的發展，城市的形成與集合住宅的興起，區域的所有權人為維護其居住環境，故制定公約由居民共同遵守，並開始雇佣人員協助管理，此為物業管理的雛形。十九世紀中，英國工業化時代來臨，社會經濟結構變遷引發人口迅速朝都市集中，為避免伴隨簡易型住宅而造成都市居住環境品質惡劣的現象，奧克托維婭．希爾（OctaviaHill）女士為其名下的不動產制訂一套管理辦法，逐漸形成了最早期的物業管理開端(王青蘭、齊堅，1998)。二十世紀初的美國，由於人口集中都市的現象，房屋與土地的需求亦相對提高，當時寸土寸金的都市與建築技術的進步，衍伸高層化的建築物，然而伴隨建物的高層化，建築物、設施、設備趨於複雜，維護修繕技術趨於專業，不動產共有的情形日與劇增，同理可證都市化越劇烈，管理不動產所需的社會、法律、經濟知識也越專精，社會分工更趨細密，非自住自用的土地、房屋所有權人持續增加，使得土地、房屋加速轉變為具投資性質的不動產，其投資效益與經營管理成效逐漸成為關注的焦點。時至今日，二十世紀末到二十一世紀初，人類在科技發展上不斷創新，網際網路的興起造成電腦通訊的普及化，全球化也隨之在世界各地如火如荼的進行，這些背景都提供了跨國型大企業更加蓬勃發展的有利因素，然而配合「企業微利時代」的來臨，著重企業資產經營管理、設施管理以及成本導向的現代化物業管理概念，迅速在先進國家建立拓展開來(王青蘭，2000)。台灣地區物業管理服務業之發展現況由於歐美國家在物業管理的起源較早，發展成效卓越，亞洲地區的日本、新加坡、香港、澳門亦先後成立物業管理體系，尤以日本發展較早，其已由建築物為物業管理主體，進步到以人為主體的人本價值觀，而大陸在2003年5月已通過「物業管理條例」，並於該年9月1日正式實施。反觀台灣於1995年「公寓大廈管理條例」通過後，公寓大廈管理服務員雖可以依此法從事公寓大廈社區管理維護工作，但狹義的把「公寓大廈管理條例」視為台灣的物業管理法，並不足以作為處理現存社區問題完整的法律依據，也無法因應實際產業發展的需求（中華物業管理協會，2003）。據卷查自1990年內政部研擬「建築物區分所有權法」，因1995年台中衛爾2觀光休閒暨餐旅產業永續經營學術研討會民國95年5月19日，第六集3康西餐廳大火事件，迅三讀通過更名為「公寓大廈管理條例」，初顯物業管理服務業的概念，王順治（2005）發現近年台灣物業管理服務業為因應多元複合或多功能用途等類型之建築物與品質管理的追求，「管理整合」的世紀潮流漸蔓延於物業管理服務業，依此整合趨勢，業界已提出的「整合式社區服務」、「福利社區」、「英式管家服務」、「功能秘書服務」、「大樓住戶通路服務」、「租屋經理服務」、「資產管理」等概念，以及政府推動的「不動產證券化」制度，不難發現其已跳脫對設施設備的狹益管理範疇，而轉向廣義的全方位生活管理服務。飯店式住宅的起源「新光人壽」1994年在台北市天母地區推出的高價出租住宅「新光傑仕堡」，提供國際旅人士長期租屋的需求，並引進福華飯店管理，成為酒店式出租住宅的範例與台灣地區飯店式住宅的前身，2005年再於台北信義計畫區推出第二代商務住宅，委託台北晶華酒店經營管理，產品定位隨地段特性略做調整，除供家庭租客外，亦提供較小坪數的單身套房，搶攻高階單身或小家庭的租賃市場。商務住宅、酒店式出租住宅是房市的特殊產品，租賃對象為高收入的金字塔頂端房客，講究物業管理並直接引進飯店業者駐點是產品的最大特色，酒店公寓（ServiceApartment）起源於歐洲，主要給長時間出差或旅行遊客住宿，由於一般飯店價格較貴，故其是兼顧飯店清潔等服務的暫居之所，亦日漸成為工商發達都會的標準配備，1994年中國大陸開始引進酒店式公寓，最初從沿海的深圳、廣州、上海到北京等大城市，其不僅可以出租，還能出售賣斷產權再委託代管，儼然成為新投資工具，因此大陸官方制訂「酒店公寓管理法」以利管理（莊瑞祥、李國煌、鄭朝陽，2006；鄭朝陽、胡明揚、莊瑞祥，2006；鄭育容，2005）。酒店式出租住宅，顧名思義就是具備飯店管理的出租住宅，有別於聘請物業管理公司進駐，酒店式出租住宅將整套飯店服務引進住家，房客可以享受24小時櫃檯服務，比照飯店大管家制度，可提供居家清潔、早餐送進家門等服務，因此酒店式出租住宅的房租也「高」人一等，在中國大陸若要購為置產平均單價比同一地段的住宅貴二至三成，且每月繳交的物業管理費也比一般住宅貴二或三倍，為置產投資的成本考量（鄭朝陽、胡明揚、莊瑞祥，2006；鄭育容，2005）。飯店式住宅相關個案分析台灣隨著五星級的脈絡亦開啟飯店式住宅風潮，本研究共蒐集二十三筆個案，依據本研究的主體篩選各區個案，分別選出北區的「京華富邑」、「天月」、「喆園」、「植心園」（倪子仁，2003；梁任瑋，2004、2005），中區的「鄉林凱撒」、「夏都」、「時代觀邸」、「天璽Ⅲ」（宋健生，2003、2005、2006），以及南區的「馨馥華」、「典藏愛河」、「京城梵谷」、「遠雄澄湖Villa」（林政鋒，2002；盧繼先，2003；梁任瑋，2005）等個案，依據個案的內容進行分析（表一、表二、表三）。觀光休閒暨餐旅產業永續經營學術研討會民國95年5月19日，第六集表一：北部飯店式住宅個案分析表地區時間名稱建築業者環境分析建築風格住宅特色目標市場與價位2003/03/28京華富邑惠民建設1.距京華城步行僅約五分鐘2.位國小、完全示範中學學區3.文化體育園區4.臨平面道路主幹道5.捷運南港線商務型多功能飯店式住家1.地上九層地下二層的鋼骨住宅及一棟停車塔2.一至二樓有四戶店面約30坪3.三樓為兩戶56坪四房住家，四至六樓每層八戶，七至九樓56坪雙併規劃5.挑高3米6夾層小套房6.一樓飯店式管理中心7.頂樓設有空中花園8.不斷電系統、反脅迫安全系統、乾濕分離衛浴等1.平面車位價格在210~240萬元2.店面每坪140萬元3.住戶每坪約40萬2003/04/25天月國揚建設1.新北投捷運站旁2.近新北投公園、北投溫泉、溫泉博物館、中山路鄰蔭大道、大屯山系山景溫泉休閒式住家1.基地千坪，地上25層地下2層，小坪數空間，每層八戶2.戶戶獨有的私人景觀溫泉浴池3.贈亞力山大溫泉養生會館卡4.由亞力山大管理溫泉俱樂部5.漢來大飯店作飯店式管理1.每坪38~41萬元，越高的樓層越貴，2004/05/21喆園元大建設1.北市高級住宅區優質路段2.近明星國小、國中學區3.王永慶家族是鄰居4.近大樹的公園、高級餐廳機能型住宅1.以「禪」為主題2.住宅四周有3米高200米長築牆3.飯店式內進迎車道4.大坪數大格間5.贈送美國原裝純手工勞斯萊斯級恆溫冰箱和可放50瓶紅酒的恆溫紅酒櫃6.頂級內裝設計與先進設備1.金字塔頂端客戶2.區域內換屋族3.每坪開價65萬元北部2005/09/02植心園吉美建設1.南海文教特區近博愛特區2.近明星學區人文學術地段3.8公頃的植物園環保型豪宅1.基地面積776坪，地上20樓、地下3樓的高樓層住宅大樓2.四面有兩公尺的圍牆，並植17公尺的光蠟樹，以減少空氣污染3.飯店式門廳4.地下室一樓設計為第二門廳5.每戶有機車位及恆溫濕儲物間6.地下室設透明採光閱覽室，自然光由挑高7公尺屋頂引進7.實力設計團隊採豪宅等級打造8.內隱式迴車道安全保障9.硬體結構、音、光、氣、熱、水豪宅等級規劃1.區域內換屋族2.每坪開價47萬元4觀光休閒暨餐旅產業永續經營學術研討會民國95年5月19日，第六集表二：中部飯店式住宅個案分析表地區時間名稱建築業者環境分析建築風格住宅特色目標市場與價位2003/11/21鄉林凱撒1.台中市南區2.近高鐵烏日車站換屋型豪宅1.鄉林建設為股票上櫃公司2.中小型坪數規劃，適合2~4房3.基地1,500坪，四棟地下三層、地上18樓的大樓住宅，4.飯店式管理社區服務機制5.公共設施1,000坪（滿水設計游泳池、兒童戲水池、SPA水療池、健身房、攀岩場、自助洗車區、幼童遊戲區、電影院、KTV、圖書館、網路電腦室、咖啡簡餐吧）1.年輕首購族群2.每坪單價8.5~10.5萬元20060106夏都鄉林建設1.台中精明商圈2.近科博館、SOGO百貨商圈與台中七期新市政中心3.五期重劃區生活機能佳4.便利的交通網國際商旅都會SPA住宅1.七坪大的開放式浴室1.5米乘積大浴缸，只有大門，34坪的一個房間，巧妙運用推拉門設計2.中小型坪數適合2~3房格局3.以電器設備代替瓦斯爐4.健身房取代廚房46坪的空間做為運動健身、泡湯、開Party、影音欣賞、收藏鑑賞等個人化享受或私人聚會空間5.飯店式社區服務系統與設備1.科技新貴、粉領、SOHO族及投資客2.每坪15~17萬元