前期物业服务合同

1前期物业服务合同第一章总则根据国家有关法律、法规，通过协议选聘方式，甲方将（下称“美茵花园”）委托与乙方实行物业管理。甲乙双方经平等协商一致，订立本合同。第一条合同当事人甲方（委托方）：广州市天邑湖房地产开发有限公司乙方（受托方）：广州市三原物业管理有限公司花都分公司第二条物业基本情况项目名称：美茵花园（下称“本物业”）物业类型：低密度高档住宅小区座落位置：广州市花都区花东镇九龙湖社区美茵路规划总建筑面积：11026平方米住宅建筑面积：10996平方米总占地面积：29744平方米总套数：21出入口：2个第二章物业服务内容第三条根据本物业实际情况和业户的需求，制定物业管理服务年度工作计划，并组织实施。第四条负责管理、保存与物业管理工作相关的工程图纸、工程竣工图纸、住用户档案资料、物业维修保养记录。第五条根据本物业的实际情况和物业管理工作需要，本着切实维护全体业户共同利益的原则，制定本物业的各项管理、服务制度。第六条合理使用物业管理费对“本物业”的公共设施和附属建筑物、构筑物进行必要的维修、养护和管理，主要包括园区公共道路、公共绿地、公共围墙、公共化粪池、公共设备间、公共停车场、物业管理用房等为全体业主共同拥有而不为个人或部分业主所独立拥有的共用部位的日常维护、养护和管理。第七条合理使用物业管理费确保“本物业”共用设施设备（主要包括：共用变配电设2施、共用给排水设施、共用照明设施、共用供暖设施、共用供气设施、共用通信设施、共用消防设施、共用保安设施等为全体业主共同拥有而不为个人或部分业主所独立拥有的共用部位、共用设施设备）的日常运行、日常维修、养护和管理。第八条负责公共区域环境卫生工作，包括园区共用部位及公共场所的清洁卫生工作，每日定点定时垃圾收集工作，园区垃圾的储存、清运工作，定期公共区域灭虫灭鼠工作。第九条负责安保及公共秩序维护工作，包括园区主出入口的24小时值班和安保工作，园区公共区域的24小时巡逻工作，安保监控系统和安保报警系统的24小时职守工作，24小时突发事件应急处理工作。第十条负责维持、管理物业区域内车辆的行驶秩序及车辆的停放秩序。第十一条负责指导、管理业主对于自有房屋、花园、绿地的装饰、装修、美化工作，并按照管理需要制定本物业的装修管理制度。第三章物业服务质量要求第十二条物业服务质量要求：（一）房屋外观：保持外观完好、整洁，无违反规划的私搭乱建、乱涂乱画现象、无明显污迹或墙面脱落现象。（二）设备运行：保证小区各种设施设备的正常运行，设备设施的运行、使用及维护按规定进行记录，设置各类专业人员对园区内的照明、消防、供水、供电、供气、通讯、排水等设备进行定期的维护和保养，及时消除事故隐患。（三）园区公共部位、公共设施、设备的维修、养护：拟定年度维修、养护计划，做好园区设施设备的维修养护工作，提高使用寿命；根据国家有关规定，在维保期内的设施设备由甲方组织建筑施工单位及供应商提供免费保养服务；超出维保期的公用设施设备的维修养护工作由物业管理公司负责。（四）公共环境：整洁、统一、美观、无污损，保证小区公共环境的清洁和舒适；每日对公共区域进行清洁、定期杀虫灭鼠、做到卫生无死角；重要节日对园区进行装饰美化。（五）绿化养护：由专业人员对公共绿化区域的花草按时进行浇水、施肥、除虫、修剪之工作；维持花草树木良好长势，做到无枯枝烂叶、无杂草、无垃圾，园区公共绿化整齐美观。（六）交通秩序：制定完善的交通管理制度和车辆疏导方案，保证园区内车辆通行自3如，交通秩序井然，机动车和非机动车分区存放，车辆停放有序。（七）公共秩序维护：保证24小时专业保安人员执勤和巡逻；园区内关键位置设置固定安保岗位，保护本物业内全体业户的人身和财产安全，做到物业内无重大刑事案件或治安案件发生。（八）急修：建立24小时保修接待中心，提供24小时急修服务，接报后5分钟内赶到事发现场进行应急处理。（九）小修：24小时提供小修服务，接到业主保修申请后30分钟内赶赴现场进行处理，小修事宜根据不同情况在三日之内完成维修工作或与住户预约修复日期。（十）消防管理：建立完善的消防制度和管理方案，与业户签订消防治安协议，并每月定期检查公共消防设施设备的完好情况，定期进行公共消防设施设备的维修养护工作；每年提供一次或以上住户消防安全检查服务。（十一）装饰装修管理：建立完善的装修装饰管理制度，负责指导、管理业户的装修装饰工作，并与业主签订装饰装修管理协议。（十二）本合同规定的期限内，本物业的物业管理服务水平应达到《全国优秀居住小区服务标准》的指标要求。具体要求：1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事责任案件。2、环境卫生、清洁率达到100﹪。3、消防设施设备完好率达到100﹪。4、停车场设备完好率达到100﹪。5、房屋完好率达到100﹪。6、设施设备完好率达到100﹪。7、智能化系统运行正常率达到98﹪。8、零修、保修及时率100﹪，返修率≤１﹪，9、物业服务有效投诉≤１﹪，处理率100﹪。10、物业服务满意率≥98﹪。第四章物业服务期限第十三条根据甲乙双方的协议，乙方为本物业提供物业服务的期限为五年，自年月日开始计算。第十四条本合同服务期限未满，业主委员会成立后，当业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业委托管理合同生效时，本合同自然终止。4第五章物业服务费用第十五条物业服务费价格：（一）本物业的物业服务费根据初步核算确定为每月每平方米(按照实测建筑面积计算)人民币6元。费用构成包括：物业公共区域内保洁费用，公共秩序维护费用，共用部位共用设施设备日常维护费，公共绿地养护费用，物业管理员工工资、福利、津贴费用、社会保险、解聘赔偿费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任等相关保险费用，物业公司酬金、专业顾问及法律诉讼费用，法定税费，物业管理办公费用，用于本物业管理其他费用等。在业主委员会成立后，根据业主代表大会的决议及国家有关规定，可以对于物业管理费标准、构成、服务质量标准等进行合理的调整。（二）业户逾期缴纳物业管理服务费，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金，并有权要求业户赔偿由于追收欠缴物业管理费所造成的一切额外支出及损失。第十六条乙方对于业户房屋自用部位、自用设施的维修养护工作及其它特约服务费用另行收取材料费用、服务费用，其收费标准由乙方按照市场行情和服务难易度等进行制定，并在物业交付时公示于业户。第六章收费方式第十七条物业管理费的计付和收取方式：物业管理费的计付日期按照住宅的交付日期为准。（一）甲方负责合理承担未售出空置房屋的物业管理费。（二）业主应按照住宅交付通知书所标明的日期，前来办理收楼手续，并在办理收楼手续时交纳首期物业管理费，首期物业费为三个月的物业管理费金额，逾期未办理收楼手续并不影响物业管理费的计算，由业主于收楼时统一补交。（三）业主应按照预付的方式，在每个季度的最后一个月30日前支付下一季度的物业管理费。第七章双方权利义务第十八条甲方权利义务：（一）审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务工作的实施情况。5（二）本合同生效之日起日内向乙方提供不多于200平方米建筑面积的物业管理用房由乙方免费使用。关于物业管理用房的具体位置、设施配备由甲乙双方协商确定。（三）甲方应在项目交付时向乙主移交如下的物业资料：1、新建项目竣工总平面图；2、单体建筑、结构、设备竣工图；3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5、各单项工程竣工验收证明材料；6、房屋质量保证文件《住宅质量保证书》和房屋使用说明文件《住宅使用说明书》；7、公共配套设施的产权及收益归属清单；8、物业维保项目清单和维保合同；9、房屋销售清单和产权资料；10、物业管理工作所必需的其它资料；其中，第1项由甲方在物业交付使用后90日内向乙方提供；第2至7项由甲方在物业交付使用时或以前向乙方提供。（四）如因甲方原因导致业主或物业使用人不按规定缴纳物业管理服务费时，甲方应积极协助乙方进行催缴工作。（五）协调、处理与本合同密切相关的如下问题：1、协调工程总包方、分包方对于工程建设的遗留问题和质量问题进行妥善的解决；2、协助乙方做好物业区域内的物业管理工作。3、在业主委员会成立之前，负责制定业主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件，要求业主和物业使用人遵守。（六）甲方有权监督乙方物业管理费收支情况，并不负责承担由于非甲方原因导致的物业管理亏损。第十九条乙方权利义务：（一）根据有关法律、法规基本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务。（二）向业主和物业使用人收取物业服务费。（三）有权要求甲方和业户配合乙方的管理服务行为。（四）对于业主和物业使用人违反国家有关法律、法规、规章的行为，有权提请有关部门进行处理。6（五）对业主和物业使用人违反《业主临时公约》及依照本公约所制定的各项管理规章、制度，或侵害、影响到他人/全体业主利益的行为有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、起诉等措施。（六）有权选聘专营公司负责承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托于第三方。（七）负责编制房屋、附属建筑物、公用设施设备、公共绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施。（八）在业主收楼入住时向业主和物业使用人公示物业管理服务的有关规定。（九）每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查并公示调查结果。（十）每半年公布一次物业管理收支账目。（十一）按照国家有关规定，在适当的时候，协助业主成立业主委员会。（十二）根据规定设立本物业建立公用部位和公用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有房屋建筑面积比例续筹。第八章其它事项第二十条在本合同所约定的物业服务期限开始之前三个月内，由乙方进场开始进行物业管理筹备工作，筹备工作所产生的费用由乙方自行承担。第二十一条在甲方保修责任期内本物业的房屋、设施、设备的维修养护工作，由甲方负责返修。第二十二条本合同所约定的物业服务期限届满后，若甲方决定不再委托乙方进行物业管理工作，甲方应提前三个月书面通知乙方；乙方合同期满决定不再接受甲方的委托提供物业管理服务的，应提前三个月通知甲方。第二十三条在业主大会成立后，乙方决定不再接受全体业主的委托提供物业管理服务的情况下，应在业主大会成立之日起十五日内以通告方式通知全体业主。第二十四条业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因致使本合同终止时，乙方应妥善处理善后事宜，并在新聘任的物业服务企业进驻之日起十五日内撤出本物业，同时向新的物业管理企业或企业委员会移交物业管理用房以及与本物业管理工作相关的全部档案资料。第二十五条本合同终止时，甲方或业主大会应与乙方结清各种费用及协助乙方处理好相关的事宜，包括但不限于：7（一）欠缴的物业管理费及由于欠缴物业管理费而给乙方造成的损失。（二）物业交接期内，乙方的管理成本和管理酬金。（三）在乙方管理期内，由乙方接受委托对外签署的各种协议的终止或转签工作。第二十六条乙方在上述事宜得到妥善解决的情况下，应协助甲方和业主大会作好物业服务的交接和善后工作。第九章违约责任第二十七条因甲方的违约行为导致乙方未能完成管理服务内容或达到服务质量要求的，乙方有权要求甲方在三十日内解决相关问题，逾期不解决的，乙方有权终止本合同，对于给乙方造成的实际损失由甲方负责赔偿，但此等赔偿总额不超过本合同执行期内壹年物业管理费用的应收总额。第二十八条因乙方提供的服务达不到本合同的约定的，甲方有权要求乙方于三十日内整改。整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。对于给甲方造成的实际损失，乙方应负责赔偿。但此等赔偿的总额不超过本合同执行期内壹年物业管理费用的应收总额。第二十九条由于业主、物业使用人违反业主临时公约的约定及欠缴物业管理收费(包括但不限于物业管理费)导致乙方无法完成管理服务内容或达到服务质量要求的，乙方有权要求业主在三十日内解决相关问题，逾期未解决的，乙方有权终止本合同。乙方所蒙受的损失由相关责任人负责赔