前期物业管理服务合同

前期物业管理服务协议本协议当事人：甲方：电话：乙方：深圳市万科物业管理有限公司佛山分公司电话：[phone]本物业名称：万科四季花城甲方所购房屋销售（预售）合同编号：甲方所购房屋基本情况：类型：座落位置：建筑面积：平方米。根据国家《物业管理条例》以及有关政府法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。本协议适用于自房屋出售之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理。下列词语在本协议中所赋予的定义是：1、专有部分——指甲方在本物业中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。2、共用部位——指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、共用设备和共用设施使用的房屋等。3、共用设备——指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备等。4、共用设施——指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、公益性文体设施等。5、房屋交付使用——指甲方收到开发商交付使用书面通知并办理完结开发商指定的相应手续；甲方收到交付使用书面通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。3、遵守本物业内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和业主临时公约。4、依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务资金，按照政府相关规定交纳专项维修资金。5、装饰装修房屋时，应事先书面告知乙方，遵守政府房屋装饰装修的相关规定，与乙方签订《装修管理服务协议书》并严格遵守。6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方并经其同意后确定使用范围和时限，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿。7、转让房屋时，告知受让方与乙方签订本协议和业主临时公约；出租房屋时将本物业业主临时公约作为租赁合同第1页共6页的附件，并在办理转让或租赁手续后5日内，将房号、受让人或承租人姓名及联系方式、过户（或承租）时间等情况告知乙方。8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业主临时公约等造成的损失、损害承担连带责任。9、做好专有部分的消防安全防范工作，对专有部分用电、用气、用水等安全负责。10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。11、享有业主临时公约的其他权利，遵守业主临时公约的有关规定和义务。二、乙方的权利义务1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书面告知甲方。3、建立健全本物业的物业管理档案资料。4、制止违反本物业业主临时公约和物业管理制度的行为。5、乙方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务或将以上业务进行内包，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。6、依据本协议向甲方收取物业服务资金。7、为方便甲方识别，乙方在服务过程中有权在本物业的适当部位设置必要的标识，但不得违反相关法律法规的规定。8、编制物业管理服务计划及年度财务预决算。9、房屋交付使用后，每3个月向甲方公布一次物业服务资金收支情况。10、甲方告知乙方将进行装修时，乙方将装饰装修房屋的禁止行为和注意事项以《装修管理服务协议书》等书面形式告知甲方。11、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。12、向甲方提供专有部分的维修养护等有偿服务。13、在本协议约定的职责范围内做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。14、本协议终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向经法定程序选举产生的业主委员会移交全部物业管理用房与物业档案资料。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。三、环境卫生1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。2、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。四、安全管理：1、内容：A.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。B.24小时公共区域安全值班、监督和巡视。C.对大件物品搬运进行登记、检查。大件物品指：体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品。2、责任A.严格管理安全管理员队伍，工作规范。B.及时向公安部门通报发生在公共区域内危及住户安全的情况。C.乙方不承担甲方人身与财产保管、保险责任。五、交通秩序与车辆停放1、内容第2页共6页A.引导机动车、非机动车行驶与停泊。B.定期维护停车场各项设施。2、责任A.负责车辆行驶与停放秩序维护。B.维护停车场设施的运行。C.乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管、保险责任。六、房屋装饰装修管理根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规和双方签订的《装修管理服务协议书》提供管理服务。第三条物业管理服务质量一、房屋外观：1、房屋整体外观统一、完好、整洁。2、对公共区域违章、私搭、乱建现象依法进行管理。二、设备运行：1、设备良好，运行正常，无事故隐患。2、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、共用部位、共用设施设备完好率达95%，保养、检修制度完善。2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患。四、环境卫生：1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清。2、定期杀虫灭鼠。五、绿化：1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观，无践踏、折损现象。2、定期消杀除虫。六、交通秩序与车辆停放：1、车辆停放、行驶有序。2、主要干道和消防通道交通顺畅。七、安全管理：1、公共区域内文明有序。2、可能危及住户安全处，依照国家有关规定有明显标识。八、消防：1、各类消防设施完好，有效。2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修：小修小补半个小时到场。急修：水电急修在接到报修通知后15分钟到达现场。第四条物业服务资金（不含应从专项维修资金支出的房屋共用部位共用设施设备大中修或更新改造的费用）一、甲方或物业使用人应于每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之五收取滞纳金。二、物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准如下：1、住宅：A.多层（不带电梯）：￥0.90元/月·平方米。B.小高层（带电梯）：￥1.50元/月·平方米。C.户户带花园或露台的住宅（情景洋房）：￥2.00元/月·平方米。2、商业用房：￥3.00元/月·平方米。第3页共6页3、会所：￥3.00元/月·平方米。4、其他不同类型的房屋，其管理服务费标准由乙方同开发商另行约定并在销售现场公示。特别提示：以上各类型房屋的物业管理服务费收费标准中均不包含：楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额。上述公共水电费按政府规定另行分摊。三、物业管理服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，甲方未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业管理服务费计收时间不变。四、因甲方原因空置房屋，由甲方全额交纳物业管理服务费。五、甲方出租物业的，物业服务资金由甲方负连带交纳责任。六、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务资金。七、乙方采取酬金制方式收取服务报酬。乙方根据物业服务资金（物业管理服务费、车位使用服务费、车位服务费、特约服务费、装修管理费等）应收费总额的10%每月计提酬金，作为乙方服务收入。九、年度物业服务资金有结余时，结转到下一年度，如发生亏损，选择以下第c种方式处理。a、由开发商补贴不足部分b、由乙方承担c、由全体业主在下年第一季度内按房屋建筑面积分摊第五条其他有偿服务费用（本条款包括但不限于以下费用）一、车辆停放服务费用：本物业内车位权属依照法定或甲方与开发商签订的物业买卖合同约定。乙方不承担车辆及车内物品的保险、保管责任。1、车位属于全体业主共有或开发商所有的，使用人应按照下列标准交纳车位使用服务费：A.室外车位：临时停车白天￥5元、夜间￥10元；租用￥150元/月（小车）。B.室内车位：临时停车白天￥5元、夜间￥10元；租用￥250元/月（小车）。C.摩托车：临时停车白天￥1元、夜间￥2元；租用￥30元/月。临时停车60分钟以内免费。白天指8时至24时，夜间指24时至第二天8时。以24小时为计费单位。同一车辆２４小时内在同一停车场多次进出停放的，按一次计费。停放时段跨越白天和夜间的按夜间标准收费。停放时间超过24小时的按此标准加收费用。2、车位属于甲方个人购置的，甲方应按每车位每月￥30元的标准交纳车位服务费，纳入物业服务资金中。3、收益分配方式：A.临时停车收入，按临停车位所有权的比例分配。B.属于开发商所有的车位收入，在扣除车位服务费的剩余收入中，由乙方提取10%酬金，剩余部分返还开发商。该部分车位服务费纳入物业服务资金中。C.属于全体业主共有的车位收入、业主个人购置的车位服务费收入，全部纳入物业服务资金。特别提示：以上收费标准如有变更，以物价部门批准的最新收费标准为准。二、甲方专有部分的维修、养护及其他特约服务，服务收费标准由乙方向本物业全体业主和物业使用人公布。三、甲方同意，在不损害业主共同利益的前提下，乙方有权利用除车场、会所外的物业共用部位、共用设施设备进行经营，乙方按照经营收入的10%提取酬金、扣除经营成本后，其余部分按各占50%的比例分别纳入物业服务资金和专项维修资金中。四、装修管理费装修管理费由甲方或物业使用人在办理装修申报手续时按以下标准交纳：1、住宅：A.多层（不带电梯）：建筑面积100平方米以上￥250元/户；100平方米及以下￥200元/户。B.小高层（带电梯）：建筑面积100平方米以上￥300元/户；100平方米及以下￥250元/户。C.户户带花园或露台的住宅（情景洋房）￥300元/户。2、商业用房：按建筑面积￥2.00元/平方米。五、会所收费由会所经营单位根据具体情况另行确定会所经营收费项目、收费标准，并向全体业主公布。如乙方接受委托经营会所，在乙方按总收入的10%提取酬金、扣除经营成本后，盈亏均由会所产权人承担。会所产权依房屋买卖合同中的约定。第4页共6页第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等有关的代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，甲方或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳上述费用。第七条专项维修资金的管理与使用一、专项维修资金用于房屋共用部位、共用设备设施、属业主共有的公用设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修或更新改造费用开支。大中修或更新改造的范围：本物业范围内除专有部位外的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）；共用设备、共用部位。大中修或更新改造的标准：本物业范围内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行；路灯线路需要改造或重新敷设；沟、渠、池、井、井壁（面）出现严重断裂或破损；园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造；文化娱乐体育场所需改造、改建；停车场、连廊、自行车房（棚）需要更新、改建；共用设备、共用部位及设施、地下排水管网的大中修、更新、改造等。上述范围之外的由市、区政府主管部门确定。二、专项维修资金的