办公楼物业管理服务规范第八章环境保洁服务

办公楼物业管理服务规范第八章环境保洁服务主讲人：呂勇材质清洁要求部位清洁要求【本章概要】随着现代办公楼的迅速发展，各种新型清洁设备、清洁药剂不断引进采用，我们需要了解办公楼各种材质清洁方法、达到清洁质量要求的检查方法，以满足管理合同约定的需要。办公楼物业管理是保证建筑物的完整性、可使用性和使用效率；让建筑物尽可能产生最大的经济效益和社会效益。物业管理，内容十分广泛；从环境角度，我们管理的是第二环境，即已被人类活动改变或污染的自然环境。随着社会的发展，人类对活动环境的要求愈来愈苛刻，如何创造、保持一个崭新、令人舒适的环境，这个任务就落在物业管理中最基础的保洁工作上。保洁工作是物业管理工作的“脸面”，它直观地告诉人们物业管理公司的水准。所以，就其重要性而言，它是物业管理公司的标志。环境保洁作业的内容：日常保洁，周期性保养一般来说，物业区域环境管理主要从以下三个方面抓起：物业环境污染的治理，物业卫生管理工作、物业绿化和美化工作，以及各种环境小品的建设管理1．环境污染防治采取各种可行的和有效的措施，防治大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染。如物业管理企业一定要加强对物业区域内车辆交通的管理，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，减少废气的排放、减少噪声。2．环境卫生管理这是一项经常性的管理服务工作，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社会精神文明建设也具有很重要的作用3．环境绿化美化尽量扩大绿地面积和种植树木花草，净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化、美化环境的目的4．各种环境小品的建设和管理环境小品具有美化环境、组织空间和方便实用的功能。所以，物业管理企业一般都十分重视各种环境小品的建设，要坚持对各种环境小品的保养和维护，以保证其性能完好，发挥作用8.1材质清洁要求根据办公楼地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要求（见表）【标准条款】【标准条款】【标准条款】【条款理解】材质分类清洁保养方法检验方法1材质分类1.1硬地面(石材)•饰面•墙体•铺地•装饰•生活用•艺术•环境美化•电器用•饰面厚度1cm～2cm，各种颜色、花纹图案、不同规格的天然花岗石，大理石、石板材等，品种有国外进口和国产的，种类繁多•墙体主要用在建筑群体的内外墙，规格各异，如外墙用蘑菇石、壁石、文化石、础用不同规格块石等•铺地室内外、公园、人行道、停车牌踢用的天然石材成品、半成品和荒料块石等•装饰如壁画、镶嵌画、壁帘、图案石、文化石、各种异型加工材圆柱、方柱、线条石、窗台石、楼梯石、栏杆石、门套、进门石等•生活用石材家具、灶台石、卫生间台板、桌面板等•艺术楼宇大厅、会议室、走廊、展示厅等用石雕、艺雕制品，如名人雕像、飞禽走兽像、浮游生物塑像、石碑、牌坊石、志铭石等•环境美化又称为环境石，如路缘石、车止石、台阶石、拼花石、屏石、花盆石、饮水石、石柱、右凳、石桌等•电器用各种不同规格的绝缘板、开关板、灯座、石灯等1.1.1大理石天然和人工•天然：用于大堂的装饰和高档豪华客房卫生间铺设，因其含有杂质，易风化和溶蚀，处理不当会使表面失去光泽。•人造：水泥型、聚酯型、复合型、烧结型。其花色模仿天然大理石、花岗岩，可自行设计，具有耐久性、可加工性，表面光洁度高、抗油污性能好。现代应用较为广泛1.1.2花岗岩密度高、硬度也高、耐磨、不易风化。常用在外墙1.1.3水磨石是由水泥和彩色石屑拌和，具有强度高、坚固耐用1.1.4木制地板有硬木地板、软木地板、木合成地板硬木地板：整体实木，实木复合木合成地板：由刨花或锯末与树脂或水泥混合，加热压制而成。也有用二种或二种以上木质与树脂加热压制而成1.2软地面类型：1.2.1地毯•纯羊毛地毯：华贵、柔软，用于贵宾间、高档会议室•化纤地毯：由锦纶、涤纶、腈纶、丙纶等制成，用于走道、普通办公室等•混纺地毯：由羊毛和化纤混合制成，用于走道、普通办公室、宴会厅等1.2.2软地面现在使用也较广泛，一般办公室内1.3金属材质类型1.3.1亚光丝纹不锈钢1.3.2抛光镜面不锈钢1.3.3亚光轧花不锈钢1.3.4铝合金1.3.5铐漆钢板1.4其他材质1.4.1玻璃•水晶玻璃；价格昂贵，有光泽、质软，只能手洗•钠钙玻璃：常用作门、窗玻璃，经夹丝、夹胶，制成安全玻璃；经钢化处理后，制成钢化玻璃•光学玻璃：耐热玻璃；改变透光性玻璃1.4.2墙纸•纸质墙纸•布质墙纸1.4.3高密度板(复合板)1.4.4涂料•内墙涂料：水性涂料，现在也有用油性的，•外墙涂料：油性涂料1.4.5金箔面（世贸大厦）2清洁保养方法2.1硬地面2.1.1大理石2.1.2花岗岩•承接后首次保养：新建大楼大理石表面遗留有硅胶、水泥浆及其它污渍，需要清洁剂清洗、铲刀铲刮；清洗后的大理石需涂两次密封剂和两次抛光剂•日常保养：每天用尘推喷上静电除尘剂进行地面推尘数次，每天喷磨腊面一次•定期保养：定期修补腊面；半年或一年后，需起腊，重新落腊•注:清洁时禁止使用酸性清洁剂2.1.3水磨石地面•承接物业首次保养：清除表面遗留垃圾、污渍，用干净的温水打湿地面，选用酸性的的清洁剂清洗，涮地机涮洗，清水漂洗、擦干；清洗后需涂密封剂封蜡•日常保养：每天吸尘、清扫、或拖布拖•定期保养：常规两个月大清洗一次，并抛光•注意：不能用钢丝球、碱性清洁剂，pH值6.5低于的清洁剂2.1.4瓷砖•将浸有清洁剂毛巾拧干后沿着瓷砖从上往下来回擦抹；有污迹的地方，用百洁布擦去。•用另一条毛巾浸透清水后（最好温水）用力拧干，擦净墙面上残留的清洁剂。•用干拖把拖干地面，保持清洁2.1.5木制地板•承接物业第一次保养：表面吸尘，漆面地板清洗干净后打蜡•日常保养：每天对地板进行吸尘、清扫或推尘•定期保养：定期打腊，每年最少一次2.2软地面2.2.1地毯•地毯的可污染表面积较大，污渍可渗入地毯内部•承接物业第一次保养：采取必要的防脏防污措施•日常保养：每天对地毯进行吸尘，及时清除污渍•定期保养：定期清洗2.2.2塑胶地垫•PPC地坪清洁保养工艺2.3金属材质2.3.1亚光丝纹不锈钢2.3.2抛光镜面不锈钢2.3.3亚光轧花不锈钢2.3.4铝合金•不锈钢保洁保养工艺•注意：在清洁过程中，不得使用硬性工具操作（刀片、铲刀、百洁布）以免损坏金属表面。上保养剂时不宜太多2.4其他材质2.4.1玻璃•日常保养：每天用干或湿布除尘，用胶刮干净2.4.2墙纸(纸质墙纸、布质墙纸)•日常保养：日常发现污渍要及时处理，干擦或湿布擦•定期保养：定期吸尘2.4.3高密度板(复合板)•同2.1.5木制地板，但切口部位注意防潮，防进水2.4.4涂料(内墙涂料、外墙涂料)•日常保养：每天掸灰除尘，出现霉点用干布擦拭2.4.5金箔面•日常保养：小灰尘，用上好鸡毛掸子掸去厚灰、油灰，用纯水喷洒，柔软丝绒布轻擦用中性药水清洁从物业服务来说，主要是石材装饰后的护理，现在比较常用的技术归结起来有：清洗、护理、着色、增光与研磨、粘接、修补、加固等。这些适用技术以不同手段对石材的前后期处理，均可达到色彩艳丽、光泽度高、经久耐用的目的。物业服务中几种常见的石材病症的预防及治疗1、锈斑。形成原因有先天的和人为的：部分石材材质中含有较多的氧化铁FeO和黄铁矿（硫化铁）FeS2，这些铁质矿物接触空气被氧化而生成铁锈Fe203（三氧化二铁），通过石材的微孔渗出。石材在开采、加工、安装、使用等过程中，尤其在加工过程中有铁质残留在石材表面，经空气氧化后形成铁锈污染预防锈斑的关键是在石材加工后要进行有效的表面处理，以防止含铁质矿物被氧化后渗出表面。物业服务中处理已经产生的锈斑，主要是防锈剂。但由于现市场出售的除锈剂多属酸性，还要注意在除锈后必须用清水彻底清洗，然后再用树脂注入，增强石材的防水功能。2形成主要原因是受湿法施工中的水泥浆影响所致。因为水泥的成份中含有1%-2%的NaOH（氢氧化钠），对水份的吸附性很强，在潮湿的大时，会形成具有腐蚀性的碳酸钠溶液并释出水份，这就是湿痕不干现象即水斑。预防湿痕不干现象的主要方法是注入树脂使石材防水，以阻隔空气中的水份与石材或水泥内部物质的接触，降低其化学反应条件。另外，尽量避免采用湿法水泥沙浆施工，施工后要做好接缝粘合与排水。处理已经出现的湿痕，目前尚没有较好的办法。主要采用的补救措施是用树脂注入方法使没有出现湿痕的部位颜色加深，以此调整两者颜色的色差。此外，可采用渗透染色来改变原装饰石材的颜色。湿痕不干可算是石材病症的癌症，是石材养护方面的一大难题。3。由于湿法施工，石材背面灌注水泥沙浆，雨水掺入水泥沙浆中，溶解其中的钙或盐成份，有钙、盐成分的水分渗入右材毛孔填缝不实处，天长日久形成水道渗出表面，与空气中的二氧化碳、酸雨等接触，生成不溶解的白色物——白华。如何消除白华现象呢﹖一是在石材加工后，用渗透型防护剂对石材进行六面处理理，起护理作用；二是在湿法施工中掺入水泥白华防止剂，以降低水泥渗水形成水道；于是尽量采用干挂施工法。对于已经产生的白华处理：一是先用水将白华部分打湿，再用稀释的盐酸清洗白华直至消失；二是用清水冲洗已清洗的石材表面，使其达到中性为止，阴干后，再对石材表面及接缝进行养护处理。4由湿法施工中强碱性水泥与大气中的酸性溶液反应而成。2NaOH(氢氧化钠)+CO2---Na2CO3（碳酸钠）+H2O,碳酸钠通过石材的毛孔渗出到表面后进行中的反应，生成盐类溶液干涸后，就以晶态在表面一盐类晶化泛碱。预防盐类晶化现象．首先要避免湿法水泥沙浆施工，其次用渗透性防护理剂进行养护。使其具有防水性能。处理已发生的盐类晶化，首先用刷子将表面的白色粉末刷掉，再用大量清水彻底清洗残留物，最后进行树脂注入或石材表面上用具有防水性能的抛光剂抛光即可。5、苔癣植物的生长。该现象主要产生在石材内部水分和有机质较集中的部位，它会致石材表面形成苔绿、灰黄等苔癣，影响石材外观及寿命。预防方法主要是止水、防水。对已长出的苔癣可用工具将其铲除，再用适合的清洗剂清洗，待干燥后用石材养护剂处理即可。3检验方法•与第二部分一起介绍8.2部位清洁要求办公楼不同部位的环境卫生服务要求（见表）。【标准条款】【标准条款】【标准条款】【标准条款】【条款理解】部位分类保洁要求检验方法1部位分类及保洁要求1.1走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面日保洁：客户上班前或夜间对走廊、门厅、大堂、电梯厅地面进行彻底清扫或抛光，并定期上蜡。1.1.1大堂•尘推循环迂回拖擦•每天吸尘，每周清洗•巡视时擦去浮尘，•注意：客人进出频繁和容易脏污区域，增加拖擦次数1.1.2走廊、通道•每天尘推循环迂回拖擦•保洁巡视时，拣去盆景内垃圾杂物•按预定顺序，依次擦拭门窗、窗台、墙壁饰物、镜面、开关盒、插座盒、消火栓门、标牌、风口、踢脚板等•每日工作结束后，将垃圾集中后带到指定地点，不得在楼面过夜1.1.3楼梯、消防梯•用扫帚扫除垃圾尘土，自上而下，把赃物扫到中间或靠墙侧，再扫到下一阶•用簸箕及时收集垃圾•用拖布擦净•周保养每周对电梯厅内木制和石制壁面清洗打蜡一次，始终保持光亮每周对电梯厅内地毯更换清洗一次，保持地毯干净，色泽美观。周保养每周对电梯厅内木制和石制壁面清洗打蜡一次，始终保持光亮每周对电梯厅内地毯更换清洗一次，保持地毯干净，色泽美观1.2楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌•用抹布擦拭楼梯扶手、栏杆，脏的地方用清洁剂擦1.3消防栓、消防箱、公共设施•将浸有清洁剂的毛巾擦抹1.4天花板、卫生间、公共灯具内或外保洁•将浸有清洁剂的毛巾擦抹。并将毛巾拧干后擦抹门窗框、窗帘、风口、天花板灰尘1.5走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯厅玻璃•将浸有清洁剂的毛巾用适当的力度从上而下的涂抹在表面上，最后用玻璃刮，刮去玻璃上的水分•平时循环保洁时用干布抹干净玻璃上的污渍、手印1.6平台、屋顶•清除平台2米以下墙面，扶栏等部位的尘埃，再用清洁剂清洗•扫除平台地面