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北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版（征求意见稿）北京高校后勤物业专委会编制北京学校后勤社会化改革领导小组办公室印发编制说明为推进北京高校后勤社会化改革，规范物业管理服务及相应收费标准，根据北京市有关法规及收费办法，结合北京高校实际，由北京高校物业管理专业委员会、公寓管理专业委员会、服务专业委员会讨论，制定此标准，建议北京各高校参照执行。为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：一、分类“指导标准”共划分为16大项门类管理服务，其中包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。二、编制的指导思想1、在编制中，凡与国家或北京相关法规接近的门类，依据法规编制标准。本标准编制共引用法规6份，涉及管理服务8项；2、在编制中，凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件，依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理，共计10大项；3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化，使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用，如清扫、保安、供暖等项，是按面积配置人员，再按岗位设计人工费率；楼管、中控是按数量、行规配备人数，再按岗位设计人工费率。这种设计方法直接反映了运行成本；4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算，包括：工资、社会保险、加班费；5、学校提供的经营性资产不纳入“指导标准”体系。需要指出的是，物业管理服务不是不要经营开发，而是要把经营性资产与物业费严格清晰地分开。经营性资产应该实行托管，通过招投标承包上交经济任务。三、适用范围“指导标准”适用于北京高校除餐饮、外事接待以外的后勤管理服务，并作为指导性文件参照执行，不做硬性规定。四、注意事项1、人员费用包括：培训、电话、工资、保险、劳保、加班等费用，不含住房费；2、2006年北京市最低工资标准为640元/月；3、人员费用适用于社会招聘的务工人员，并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整；4、所列收费标准如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标注均视为建筑面积；5、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4—6‰的管理用房（不含设备用房）；6、“指导标准”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。各校在参照过程中如有意见或建议，请随时采取电子邮件方式联系gxhq@bjedu.gov.cn2006年12月消防、治安项目人员配置人员费用材料费用服务标准四班三运转双岗中控8人/室12.5万元/室(1300元/人.月×12月×8人/室)0.46万元/室1、实行24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报；2、在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情；3、中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；4、处理报警及时率：100%；5、发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护；6、值班人员要每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况。四班三运转单岗门卫4人/门6.2万元/门(1300元/人.月×12月×4人/门)0.43万元/门1、站姿：抬头、挺胸、呈跨立姿势；2、礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；3、控制闲杂人员进入大楼；4、认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失；5、保证大堂出入口畅通。四班三运转双岗巡检8人/2万㎡12.5万元/2万㎡(1300元/人.月×12月×8人/2万㎡)0.46万元/2万㎡1、24小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次；2、维持楼区的公共秩序，按指定的巡视路线巡视；3、巡视签到、电子巡更对点准时、规范；4、劝止违反安全或公共秩序的行为；5、接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理；6、巡逻中遇到师生求助或突发事件，应立即处置或对讲呼叫救援；7、遇到可疑人员进行询问验证，必要时送交保卫部门处理。注：1、消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定；2、巡检面积按建筑面积计量；3、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。教学楼、办公楼、学生公寓保洁项目人员配置人员费用材料费用服务标准教学楼1.5人/千㎡21600元/千㎡(1200元/人.月×12月×1.5人/千㎡)3400元/千㎡1、楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；桌椅、讲台无灰尘，桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无灰尘，窗帘挂放整齐；卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；洗手台面无油渍；纸篓随时清理；2、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、大厅、卫生间整洁；3、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理。办公楼1人/千㎡14400元/千㎡(1200元/人.月×12月×1人/千㎡)3400元/千㎡1、大理石墙面用纸巾擦拭无灰尘，喷涂墙无污迹；2、地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍；3、天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹；4、卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、无积水；5、门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。学生公寓1人/千㎡14400元/千㎡(1200元/人.月×12月×1人/千㎡)3400元/千㎡1、负责学生公寓楼道、水房、卫生间等公共区域的保洁及垃圾清运工作；2、楼内地面干净无杂物，天花板无蜘蛛网，厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味；3、楼外每天清扫，保持无果皮、废纸等杂物；4、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭二次；5、公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。外墙清洗1.5元/㎡.次1、目视墙面干净无污渍，清洗后见本色，清洗过程环保、无污染；2、玻璃面上无污渍、水渍、见本色，光亮。注：1、教学楼、办公楼、学生公寓保洁按实际保洁面积计量；2、外墙清洗面积按建筑面积计量，费用为工料费；3、多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定；4、材料费用包含：扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用；5、高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务，费用由双方协商制定。教学楼、办公楼、学生公寓综合管理项目人员配置人员费用材料费用服务标准教学楼四班三运转单岗楼管4人/楼8.6万元/楼(1800元/人.月×12月×4人/楼)0.46万元/楼1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；2、定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；例行安检出勤率100%；4、定期对员工进行岗前培训；5、根据课程安排，提前将教室准备完毕，为师生提供方便、舒适的上课环境；6、熟悉本楼宇一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排等；具备处理应急突发事件的能力；7、按学校要求开放关闭教室，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。办公楼四班三运转单岗楼管4人/楼8.6万元/楼(1800元/人.月×12月×4人/楼)0.46万元/楼1、定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率95%以上，并按要求及时记录；2、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；4、例行安检出勤率100%；5、熟悉本楼宇一切情况，包括：办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，办公人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力；6、确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；7、对新员工进行岗前培训；服务满意率96%。学生公寓四班三运转单岗楼管4人/楼8.6万元/楼(1800元/人.月×12月×4人/楼)0.46万元/楼1、行为举止得体，使用文明规范用语；2、24小时值班，为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务；3、对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作；4、严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录；5、保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。注：1、材料费用包含：通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用；2、楼管员要求大专学历。校园环境绿化保洁项目人员配置人员费用材料费用服务标准绿化二级养护7—8.5元/㎡1、植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地；2、树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；3、绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下；4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。注：1、绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量，费用为工料费；绿化养护费的制定参照京政发[2001]14号文件核算（6.5-8.5元/㎡.年）。项目人员配置人员费用材料费用服务标准道路保洁2.5人/万㎡45000元/万㎡(1500元/人.月×12月×2.5人/万㎡)6600元/万㎡1、完成校园环境卫生工作；保持道路全天整洁干净；2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼；3、雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区）；4、建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部包括在工程中；清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁员集中运出学校。除四害消杀1元/㎡1、四月中下旬至十一月上旬，做好每日一次灭蚊蝇工作；2、灭蟑、灭鼠、灭虫害药物，由物业统一管理、发放。化粪池清掏0.3元/㎡1、每年(或每半年)清理一次，硬的表面、块状物全部清运；2、清理后，目视井内无积物、块状物浮于上面，出人口畅通，保持污水不溢出地面。垃圾清运24元/吨1、居民生活垃圾日产日清，清运率达到100%；2、垃圾必须排放在指定地点，不得乱倒滥卸；3、覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；4、垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；5、车容车貌保持整洁，设备完好无损；6、清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门；7、负责垃圾楼、站的管理及日常维护小修。注：1、道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量；2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项；3、化粪池清掏费的制定参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，面积按建筑面积计量；4、垃圾清运费的制定参照京价（收）字[1999]第253号文件核算（25元/吨）。供配电运行维护项目人员配置人员费用材料费用服务标准630KVA以上（含）变电所四班三运转值守运行维护8人/所19.2万元/所(2000元/人.月×12月×8人/所)3万元/所1、保障供电安全运行；2、主配电室实行24小时运行值班，认真做好《门禁记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；3、定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电；4、保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。无人