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大连船舶配套产业园配套服务区ReportofReserchbyTospur2009-10大连船舶配套产业园配套服务区首期住宅策划定位报告开源大连船舶配套产业园配套服务区三、发现问题并寻找出路二、市场环境梳理四、产品定位与产品建议开源，以项目价值条件为基础，在现实问题中寻找符合本案的出路。一、项目认知大连船舶配套产业园配套服务区一、项目认知——项目价值初识大区位及周边环境长兴岛发展规划长兴岛交通规划潜在价值挖掘大连船舶配套产业园配套服务区大区位及周边环境长兴岛概区位况辽东半岛西侧中部，渤海东岸，总面积349.5平方公里，中国第五大岛；是得天独厚的优良深水港区；海上距大连130公里，东距沈大高速、哈大铁路及哈大铁路客运专线不足30公里。“中国社会信赖知名景区”，山水兼得，自然资源、环境资源优良项目一期自然资源、环境条件优秀。大连船舶配套产业园配套服务区长兴岛发展规划大连长兴岛临港工业区以承接欧盟、日韩、国内特别是东北产业转移为重点，形成以重大装备制造、船舶制造及配套、精品钢材为特色的装备制造产业链为主，以天然气化工、煤化工、精细化工为特色的化工产业链为辅，以仓储物流出口加工为补充的大型临港产业集中区。目前韩国STX造船厂已经入住，开启了长兴岛国际化产业链条发展的序幕。到2020年，长兴岛基本建成具有大型综合性深水港口、新型现代化临港工业体系和综合服务体系的中等生态城市。区域规划前景乐观，产业发展潜力大。长兴岛概区位况大连船舶配套产业园配套服务区长兴岛发展规划本案位于未来主城区核心位置，集高端商务、高尚住宅为一体。长兴岛未来会形成三个主要的城市核心，包括产业区、综合区以及主城区。项目占地面积1.5平方公里，一期占地面积15ha。长兴岛概区位况体量庞大，是新城开发的先行者，也是区域发展的整合者。大连船舶配套产业园配套服务区长兴岛交通规划目前长兴岛与外界交通主要是依靠通过瓦房店中转，未来跨海大桥开通后，可极大地缩短长兴岛与大连市区之间的联系，车行交通时间可大幅度缩减。尤其是本案的位置处于跨海大桥下口位置，是未来长兴岛对外的门户。长兴岛概区位况大连船舶配套产业园配套服务区长兴岛区域规划产业发展规划前景本案处于规划主城区核心地段本案处于跨海大桥下口处属于长兴岛主城门户位置潜在价值挖掘对于房地产项目而言，土地价值是决定项目价值的绝对因素，尤其是对未来价值的认可和信心，是对机会空间的最大支撑。本案的价值尤其展现在本案是新城主城区的第一幅开发地块、第一个住宅项目，这些是对长兴岛的意义尤为重要，也说明了本案的重要性大连船舶配套产业园配套服务区国际化现代城市核心生活圈项目整体形象与价值初识产业辐射国际化人口拉动国际化建设标准国际化以新城为建设蓝图现代化建设目标核心城区的核心区位价值大体量生活环境的整合者大连船舶配套产业园配套服务区一、项目认知——项目地块条件分析地块现状及周边环境地块经济指标小结大连船舶配套产业园配套服务区地块现状及周边环境地块区位描述地块位于长兴岛西南侧，是未来的城市中心；项目距离传统市中心车行近10公里；老城区项目一期与传统城区间隔较远。大连船舶配套产业园配套服务区地块现状及周边环境地块交通项目三面临路，目前景杭路临项目路段在建，镇山路属于规划道路，未来建成后，对内、外联系都比较便捷，车行便利；项目周边目前无公共交通；老城区城八线景杭路（在建）南滨海路镇山路（规划）车行交通看好，但公共交通有待发展。大连船舶配套产业园配套服务区地块现状及周边环境地块现状地块现状大部分为农田，有少量为拆迁完毕的棚户区；目前项目周边基本以耕田为主，有少量的未拆迁棚户区；项目周边基本无任何基础生活配套，现附近居民基本依赖老城区中心配套；荒芜，没有基本的生活配套，缺乏居住条件、氛围。大连船舶配套产业园配套服务区本案首期商品住宅地块经济指标用地性质住宅用地地块面积（㎡）109900建筑面积（㎡）143000容积率1.3建筑密度（%）19.65绿地率（%）41地块经济指标地块可建面积相对较大；容积率相对较低，产品存在多种组合可能。大连船舶配套产业园配套服务区小结：地块现状荒芜距现长兴岛中心配套区远无公共交通缺乏基础生活配套+++项目目前居住条件难以改善，难以满足短期内即需入住的客户需求大连船舶配套产业园配套服务区二、市场环境梳理主要分布区域与项目统计价格、户型、客户分析重点个案分析小结大连船舶配套产业园配套服务区三堂居住区长岭居住区目前在长兴岛在售项目主要集中在两个区域，三堂居住区和长岭居住区；三堂区居住区是岛内现在已经成型的行政、商业、金融、生活中心，配套相对较齐全，购物交通相对较方便；长岭区域则是岛内较早的动迁居住区，由于临近岛内最大的造船项目STX造船厂，因此早期STX员工，及大量厂区的搬迁户居住于此，形成了长岭居住区。区域住宅市场格局大连船舶配套产业园配套服务区长兴岛在售楼盘分布图翠岛经典兴港府督花苑嘉恒国际凯立花园长兴铭岛仕家汇益华庭新港假日敦豪海郡新湾花园金港湖畔长兴岛管委会高中、初中、体育场本案长兴岛国际会议中心STX造船厂及相关配套产业园区敦豪国际酒店金钧华庭三堂居住区嘉恒国际翠岛经典凯立花园兴港府督花苑金钧华庭敦豪海郡长岭居住区汇益华庭长兴铭岛仕家新港假日新湾花园新港湖畔大连船舶配套产业园配套服务区楼盘名片区状态装修状况价格(元/平方米)总建筑面积总户数产品类型户型去化情况嘉恒国际三堂居住区9月12日开盘清水平层4100、LOFT5749-669925万多层，小高层，高层平层65-88两房；LOFT33-39平层可售60-70套LOFT可售不足20套翠岛经典少量房源在售清水起价3920、最高54805.2万5379栋多层，6栋小高层45-210；一室一厅，两室两厅，三室两厅，三室三厅可售房源7套凯立花园在售清水起价3650、均价3900、最高42008万总800三期3064栋高层，了、2栋多层51-134；一室一厅，两室两厅，三室两厅70%兴港府督花苑在售清水起价3850、均价4200、最高439016万880一栋19层综合大楼3栋26层公寓70-119；一室一厅，两室一厅，两室两厅——三堂居住区市场分析大连船舶配套产业园配套服务区楼盘名片区状态装修状况价格(元/平方米)总建筑面积总户数产品类型户型去化情况金钧华府三堂居住区在售清水起价3600、均价3900、最高42003万2802栋多层3栋小高层65-125——敦豪海郡在售清水起价4200、均价4600、最高598011万4675栋多层2栋小高层1栋高层38-144；一室一厅，两室一厅，两室两厅，三室两厅——理想家园在售清水4500-46003.2万300套左右4栋高层80-90平方米主力去化100余套合美华庭在售清水均价40506.8万880多层、小高层、高层70-80二房一厅、二房二厅为主力去化200余套三堂居住区市场分析大连船舶配套产业园配套服务区楼盘名片区状态装修状况价格(元/平方米)总建筑面积总户数产品类型户型去化情况汇益华庭长岭居住区在售清水起价3300、均价3600、最高39007.9万7626栋电梯多层，7栋小高层67-142两室一厅，两室两厅85%长兴铭岛仕家三期在售清水起价3508、均价3700、最高387021万三期98436栋多层，9栋小高层49-118一室一厅，两室两厅，三室两厅三期60%新港假日住宅清盘，公建在售清水起价3300、均价3500、最高400014万200033栋多层，3栋小高层51-92一室一厅，两室一厅，两室两厅住宅100%新湾花园少量房源在售清水起价3600、最高42007.6万86813栋多层4栋小高层52-200一室一厅，两室一厅，两室两厅可售房源约20套左右金港湖畔住宅清盘，公建在售清水起价3258、均价3600、最高42007万8004栋小高层，13栋多层40-90一室一厅，两室一厅，两室两厅住宅100%长岭居住区市场分析大连船舶配套产业园配套服务区长兴岛主要在售楼盘均价040080012001600200024002800320036004000440048005200嘉恒国际翠岛经典凯立花园兴港府督花苑金钧华府敦豪海郡理想家园合美华庭汇益华庭长兴铭岛仕家新港假日新湾花园金港湖畔区域住宅市场分析——价格4000元/㎡三堂居住区项目长岭居住区项目三堂居住区在售项目主要集中在4000元/平方米左右；长岭居住区在售项目，主要集中在3600-3700元/平方米；大连船舶配套产业园配套服务区项目名称1房2房3房面积（㎡）总价（万元）面积（㎡）总价（万元）面积（㎡）总价（万元）嘉恒国际————65-8826-36————翠岛经典501970-9027-35113-12843-50凯立花园512072-10328-4091-12235-48兴港府督花苑————70-10729-45——理想家园————8032-359040合美华庭————65-8327-348735-38汇益华庭67-7924-2979-9830-35122-14244-52长兴铭岛仕家5018.565-9024-3390-11835-45新港假日————46-8016-28————区域住宅市场分析——产品大连船舶配套产业园配套服务区区域住宅市场分析——产品50万45万40万35万30万25万20万15万5060807090总价面积（平米）1居2居1居集中区间2居集中区间100110注：处于1居集中区有3个样本，处于2居集中区有9个样本，处于3居集中区有6个样本1201301403居集中区间3居当前区域市场在售楼盘的产品建筑形态，以多层和小高层公寓产品居多区域住宅市场产品同质化程度较高，产品类型较为单一产品面积段相对集中户型以2居室、3居室为主，2居室主流面积在70-80平方米，总价区间在27-33万，主力总价集中在30万左右，3居室主流面积在90-110平方米，总价区间在35-45万；大连船舶配套产业园配套服务区长兴岛客源构成60%35%5%本地客户常驻外地客户其它区域客户区域住宅市场分析——客户客户来源从客户区域构成来看，先在售楼盘成交客户主要以长兴岛本地拆迁客户及改善客户为主，占整体比例的60%；由产业发展带来的东三省投资客户、产业客户等常驻外地人占总体比例的35%；其它区域的投资客户及度假客户占总体比例的5%大连船舶配套产业园配套服务区区域在售典型楼盘总量区域体量三堂居住区78.2万长岭居住区57.5合计135.7万从体量来说，区域在售典型楼盘总量已达135.7万平方米，如按套均80平方米计算，市场典型楼盘已经供应1.7万套住房（其中未包括回迁房源及已售罄楼盘），而长兴岛总人口仅5万人，意味着项目未来要考虑项目未来的市场容量问题，同时也要考虑三堂居住区未来上市楼盘所带来的竞争压力，尤其是项目现实不具备居住基础，因此，建议本项目要从新寻找项目的客源，与三堂居住核心区供应产品要有差异化，以此建立自己的核心竞争力。大连船舶配套产业园配套服务区区域住宅市场分析——个案翠岛经典占地面积：3.2万建筑面积：5.3万绿化率：34%容积率：1.6产品线：多层、小高层开发商：大连佳林置业房地产规划设计：大连星辰建筑设计院物业管理公司：大连德一物业主要卖点：区位、配套、物业管理翠岛经典大连船舶配套产业园配套服务区建筑品质相对周边项目，翠岛经典建筑比较好，立面大气区域住宅市场分析——个案大连船舶配套产业园配套服务区客户构成及产品配比翠岛经典户型配比10%70%20%一房二房三房已购客户客户客源50%35%15%本地拆迁户政府公务员外地投资客及度假客翠岛经典产品以二房为主，占整体比例的70%，三房占20%，一房占10%；已购客户基本以本地拆迁户为主，占整体比例的50%，政府公务员占35%，外地客户占15%由于拆迁户购房基本为自住，因此对配套的依赖性比较大，因此翠岛经典的客户辐射面比较大，基本能够辐射全岛；区域住宅市场分析——个案大连船舶配套产业园配套服务区76-78平方米多为紧凑型常规户型，户型设计无特点户型鉴赏区域住宅市场分析——个案大连