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-1-******大厦前期物业服务合同甲方：法定代表人：法定代表人：乙方：法定代表人：资质等级：证书编号：根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和国家及地方相关法律、法规、政策，通过公开招标并选聘乙方对甲方开发建设的*********提供前期物业管理服务，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况:物业名称：；物业类型：；座落位置：济南市高新技术开发区，龙奥东路以东，经十东路以南；占地面积：建筑面积：；物业管理区域四至：；（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、前期介入协助甲方竣工验收、接管验收以及房屋交付工作；2、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；3、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、设立物业服务中心，来客指引及登记；-2-6、公共绿化的养护和管理；7、车辆停放管理；8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；9、装饰装修管理服务；10、物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、太阳能光伏发电及热水系统、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围和市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、庭院路灯、自行车房棚、停车场设施）的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑公共部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、辖区车辆行驶及停车秩序的维护。7、维护辖区的安全秩序维护，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视（但不含人身、财产保险责任）。8、在大厦内积极开展相关文化娱乐及宣传活动。9、受甲方的委托为业主、使用人办理入住手续，并按《住宅质量保证书》的承诺，将住户的房屋维修问题及时报告给相关保修单位。10、制定物业管理规约以及装修管理制度，制止违反物业管理规约和物业管理制度的行为。11、负责统一对大厦内因装修产生的建筑垃圾的清运管理（收费标准征得甲方同意）。12、负责向业主和使用人收取物业管理服务费，经有关部门或业主委托双方签订委托协议，可代收电费、水费、网络费、停车管理费以及房租等。13、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。14、法规和政策规定特定服务企业需完成的其他事项。-3-第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第三章服务费用第五条******大厦物业服务收费采取包干制方式（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、商务办公：4.6元/月.平方米；2、商业物业：5.6元/月.平方米；3、甲方自用商务办公部分按优惠价：3.0元/月.平方米；4、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；5、物业公司在大厦内部装修使用、预售分割、员工餐厅布局，设施、设备调试安装阶段以及图纸会审等前期介入工作，乙方免收服务费。且物业交付前，乙方协助甲方竣工验收、接管验收以及房屋交付工作免收服务费。第六条业主应于办理入住手续之日起交纳物业服务费用（购房业主应自开发商通知的办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费用）。1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用按照：2.0元/月.平方米收取，第二年按标准费用的50%收取，第三年按80%收取，第四年按全额收取。其他已售部分，因业主自身原因未入住的第一年按标准收费的80%收取，第二年按全额收费。-4-2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。3、为保证业主入住初期的物业服务质量，业主首次办理入住手续时，应预交6个月的物业服务费用。4、后期物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前交纳本季度的物业服务费用。逾期不交者，物业公司将依法催交，并按照应交费用每日加收3‰的违约滞纳金。5、物业管理公司每年不少于一次向业主、使用人公布物业管理服务费收支情况，每年向业主公布上一年度维修基金利息收支情况。第四章物业的经营与管理第七条停车场收费分别采取以下方式：1、停车场收费依据：根据：《济南市物业服务收费管理实施办法》的规定执行。2、甲方内部员工自用车位，按照20元/个.月计收（仅为水、电能耗费及维护费），如果甲方给予公共部位的广告收入支持，我们可以免收甲方内部员工的车位费。3、甲方已出售部分车位，按照政府指导价地上80元/个.月、地下100元/个.月计收，政府指导价调整相应调整。4、甲方对外出租车位，物业按照地上80元/个.月、地下100元/个.月计收，其余部分全额返还发展商。5、甲方未出售或未出租车位不收费。6、外来临时业务车辆，在地上车位停放20分钟以内不收费，超过20分钟将按每小时2元收费。7、甲方重要客户，物业将根据甲方提供的停车券免收或优惠收取停车费用。8、对于进入大厦执行公务、抢修检修、救护等特种车和业主搬家车、送货车不收费。9、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第八条龙奥金座销售中心客户接待、清洁及停车服务（配备客服2人，秩序维护3人，保洁1人），按15万元/年收取人工费。第五章甲乙双方的权利义务第九条甲方的权利和义务-5-1、与物业服务企业议定年度管理计划、重大项目年度费用概预算、决算报告，审定乙方拟定的物业管理制度。2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。3、委托乙方对违反物业管理法规政策及《管理规约》的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金等。4、依据本合同及时、足额交纳物业服务费用及其它费用。5、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动，协助处理大厦管理过程中非乙方原因而产生的各种纠纷。6、转让房屋时应事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议。7、签收乙方的书面通知，以及法规政策规定由甲方承担的其他责任。第十条乙方的权利和义务1、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定该物业的各项管理制度、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（用户）的合法权益，获取不当利益。2、负责建立健全本物业的管理档案资料。3、依据本合同向甲方收取物业服务费用。4、负责大厦的装修监管并与业主方订立《房屋装饰装修管理协议》。5、制止违反本物业的《物业管理规约》、《业户手册》、《装修管理规定》的行为。6、按规定组织召开业主大会或业主代表大会。接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。7、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。8、有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。9、不承担对业主及非业主的人身、财产的保管、保险义务，但因乙方疏于管理造成的人身及财产损失除外。10、本协议终止后，乙方必须向甲方或业主大会移交原委托管理的全部物资及其各类档案、财务等资料；11、根据甲方的要求，乙方承诺本项目由乙方在山东的全资子公司具体负责，乙方做好全方位的后备支持和保障。第六章物业的承接验收-6-第十一条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对*****大厦物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十二条甲乙双方在交接验收中，如确认验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题，保修期内由开发建设单位负物业保修期内的保修责任，物业公司予以协助。第十三条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、根据法律法规规定的，其他应交接的相关资料。第十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第七章物业的使用与维护第十六条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十七条乙方可采取协商、规劝、上报、上诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十八条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十九条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进-7-行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十一条甲方应于****大厦第一户业主交付前30天，按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业管理用房建筑面积300平方米，其中包括：办公用房、住宿用房和维修用房及库房。第二十二条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第八章专项维修资金第二十三条保修期满后发生的房屋共用部位、共用设施设备的维修养护更新费用，按《济南市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法》及配套文件执行：第二十四条维修基金利息的使用由乙方提出年度使用计划，经物业管理行政主管部门审核后划拨；第二十五条维修基金利息不敷使用时，经物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。第九章违约责任第二十六条甲方违反本合同第九条至第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担违约责任。第二十七条除前条规定情况外，乙方的管理服务因自身管理原因达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方及业主大会有权终止与乙方的物业服务合同。第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应根据欠费额按每日3‰的标准向乙方支付违约金。第二十九条乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。第三十条以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合