安徽合肥IFC商业广场服务建议书

安徽合肥IFC商业广场服务建议书2安徽合肥IFC商业广场目录一．项目区位概述二．项目本体认知三．项目定位四．服务内容及取费标准附件一：金丰易居--商业运营中心简介3一、项目区位概述安徽合肥IFC商业广场4合肥市概述│合肥，安徽省省会，古称庐州，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，安徽第一大城市。合肥市辖庐阳区、包河区、瑶海区、蜀山区、巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。全市总面积11408.48平方公里（其中巢湖水面面积769.5平方公里），市区总面积838.52平方公里，建成区面积360平方公里。│2011年，合肥市户籍登记人口706.13万人，比上年增加4.13万人，其中农业人口446.27万人，非农业人口259.86万人；市区户籍人口218.34万人。全市常住人口752万人，其中市区常住人口355万人。│合肥市2011年生产总值（GDP）3636.61亿元，按常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元；规模以上工业企业完成工业总产值5597.97亿元，实现增加值1489.65亿元；财政收入达到623.8亿元，其中，地方财政收入达到338.5亿元；完成全社会固定资产投资3377亿元；实现社会消费品零售总额1111亿元；城镇居民人均可支配收入达到22000元、农民人均纯收入超过7700元。安徽合肥IFC商业广场5合肥市蜀山区概述│蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区属8个街道、2个镇、1个产业园区，总面积246.83平方公里，常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。│蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。国家一级大型机场——合肥骆岗机场紧邻东南；京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横蜀山区。│2011年全区地区生产总值完成320亿元，比上年增长19.1%；全社会固定资产投资完成325亿元，增长23%；财政收入完成18.2亿元，增长34.8%，其中中央财政收入5.1亿元,地方财政收入13.1亿元；农民人均纯收入11223元，增长14%。包河区瑶海区庐阳区安徽合肥IFC商业广场蜀山区6安徽合肥IFC商业广场现有商业市场阶段性分析形成多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验现代化的购物中心连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展品牌认知度提高国际化品牌开始逐渐进入市场出现了较大规模的零售类物业以百货及专业卖场为主要零售形态连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发掘出现了中小型的零售类物业传统商厦和街铺为主以满足基本生活需求为主缺乏品牌认知度市场内缺乏国际化品牌成熟市场初级市场丽水处于从逐步成长级阶段向快速发展阶段发展的过程中▌合肥市的商业市场主要由几个大型连锁的传统百货构和商业街店铺构成，除大型卖场之外，国际知名零售连锁商户在合肥分布较少。在万达广场和1912等极具特色的商业体纷纷进驻合肥市场之后，区域商业发展也逐步进入高速发展阶段。▌本项目的出现，极有可能推动区域商业向高一层次发展，并有机会引进一些尚未落地的全新商业品牌。从而占据区域商业龙头的地位，并将此影响力扩展到整个合肥市场。沿海地级市、县级市主要发达沿海城市省会城市一线城市•零售市场平稳成熟阶段•零售市场快速发展阶段•零售市场逐步成长阶段•零售市场初级阶段7二、项目本体认知安徽合肥IFC商业广场8项目区位▌本项目位于安徽省合肥市，处于南一环路屯溪路与芜湖路交界处，隶属于合肥的老城区，地理位置较为优越。▌项目周边有较密集的住宅区，居民密集度较高。▌项目本体的两幢塔楼已基本售罄，入驻的企业以大中型的金融机构为主，并具有一定消费力。本案蜀山区包河区瑶海区庐阳区本案安徽合肥IFC商业广场9项目概况▌安徽国际金融中心（AnhuiInternationalFinanceCentre）简称IFC，项目由省国资委所属的省属国有大型企业——安徽省旅游集团投资建设，旅游集团下属开发企业安兴发展股份有限公司开发。▌项目位于安徽饭店西侧，占地面积40606㎡，总建筑面积30多万平方米，包含一栋省内在建最高建筑，57层239.95米的超高层写字楼、1幢26层办公楼、5层商业裙房（局部7层）、300米长的水岸风情街以及地下3层复式车库等相关配套设施。▌IFC交通便利，楼宇内，地下三层的车行系统，1657个立体车位，车位配比高达:0.8/100㎡合肥高端写字楼之最。楼层面积分布楼层商业面积一层6289.04二层6248.19三层7927.12四层8057.62五层7574.43六层2154.5总计38250.9安徽合肥IFC商业广场10项目区域交通│本案位于合肥市蜀山区，芜湖路与南一环路交界；芜湖路路为单向双车道，南一环路路为双向6车道；项目的主要车流依靠项目所在的芜湖路，但由于是单行线，因此车流有限；由于南一环路屯溪路段为快速路，因此在此区域车流速度较快，并且由西往东的车辆难以有效导入。│项目周边有四个公交车站，公交线路非常密集，基本上可以比较方便的到达合肥市区的各个区域；其中项目距离快速公交线路2号线步行约为500米，距离较为适中。本案公交：6路，21路，119路，149路，154路，166路，705路公交：1路，6路，30路，119路，122路，126路，133路，154路，162路，166路，701路，901路，快速公交2号线公交：119路，162路，公交：1路，119路，126路，133路，148路，162路，166路，501路，701路，901路安徽合肥IFC商业广场11项目区域商业分布1本案项目周边主要商业分布序号名称1国购广场2百大CBD3新都会环球广场4百大名品购物中心5合肥金鹰国际百花井店6合肥金鹰国际富世广场店7合肥金鹰国际大东门店8商之都9万达广场10银泰中心11东方广场2345678│项目所属区域属于合肥市的中心商圈，也是整个合肥城区中商业分布最为密集的区域。│中心商圈的业态分布除了万达广场是体量较大的一站式购物中心之外，其他的均以百货购物为主。中心商圈的消费层次基本涵盖了高、中、低档，做到了全覆盖。│中心商圈内的四牌楼区域，几乎集中了合肥市所有的品牌百货。万达百货、银泰中心、金鹰百货，均有国际一二级的服装、手表、化妆品品牌入驻。其中，万达百货的GUCCI、银泰中心的ZEGNA、LV均是首次入驻合肥。│该商圈内的一站式购物中心较为缺乏，特别是中高端的购物中心，在未来一段时间内将是一个比较空白的区域。91011安徽合肥IFC商业广场12三、项目定位安徽合肥IFC商业广场13消费群体定位项目周边居民市区内目的消费人群置业迁入型、经济基础良好中高档消费需求以家庭为单位，餐饮及生活配套需求为主。中高档的消费为主。该人群目的性强，消费能力突出。消费特点人群组成人群特征本项目核心消费群所占比例项目本体及周边办公楼白领中档偏上消费需求日常办公、生活消费需求，具有一定的消费意愿和能力。15%45%40%安徽合肥IFC商业广场14商业功能定位国际高端购物体验一站式餐饮休闲空间合肥商业新地标高端生活购物中心珠宝零售高端服装零售成人教育安徽合肥IFC商业广场15预计招商面对品牌安徽合肥IFC商业广场2F1F3F5F6F4F国际一、二线品牌，快时尚，知名休闲：HUGOBOSS，MONTBLANC，BALLY，LOEWE，COACH，ZARA，H&M，STARBUCKS，COSTA国际二线品牌，快时尚，知名休闲：MANGO，C&A，NEXT，UNIQLO，GAP，WE，Haagen-Dazs，COLDSTONE，国内一线品牌，快餐：马克华菲、jack&jones、veromode，only，select，Tonywear，Ochirly，Lily，LEO，麦当劳，肯德基餐饮、成人教育：必胜客、味千拉面、汉堡王、东方既白、棒约翰、澳门豆捞、萨莉亚、巴贝拉、英孚教育、华尔街英语健身房：一兆韦德、舒适堡、WILL’S、唯嘉大型餐饮、量贩式KTV：俏江南、小南国、湘鄂情、渝信川菜、辛香汇、银乐迪、钱柜16四、服务内容及取费标准安徽合肥IFC商业广场17服务建议根据贵司项目实际情况，我司可提供的服务如下：第一阶段--前期策划顾问阶段：•针对性商业市场调研及分析研究，对区域商业市场的现状及未来发展潜力、目标消费群体的消费特征进行总体分析；•提供具有市场可行性的项目整体商业定位、业态定位、业种组合及落位方案；•项目租金评估及总体收益分析；•建筑及工程建议；第二阶段—招商总代理阶段：•拟定招商计划、租金方案；•制定招商文件、协助完成租赁所涉之法律文本；•项目推广计划、广告计划执行；•专业人员进驻，承担本项目的招商工作，包括招商培训、现场管理、后续服务等相关业务；安徽合肥IFC商业广场18服务建议第三阶段—商业营运管理阶段：•制定并且执行年度运营管理目标；•商场租金及各项收益的收取；•业态、商户的趋好性调整；•日常经营管理、各方面的沟通及协调；根据贵司项目目前进度，建议贵我双方合作按照项目进度分阶段实施。安徽合肥IFC商业广场19内容细则一、项目前期市场调研1.区域经济环境的分析和生活结构研究；2.区域基础资源调查；3.区域商业发展规划及政策研究；4.区域零售业结构、商铺分布市场调查与分析；5.地区未来商业地产的供应量分析；6.消费者消费行为调查与研究；二、项目定位1.目标市场（目标消费群体、辐射范围）；2.项目商业概念及主题建议；3.项目整体功能定位；4.项目分区主题定位建议；5.项目外部及内部人流动线建议；6.收益测算；第一阶段--前期策划顾问阶段：7.业态组合建议；8.商户组合建议；9.主力店或主题零售商建议；10.租金预估；三、建筑/工程建议1.商业布局调整及分区；2.设置商业动线和区划；3.人车流动线建议；4.项目硬件配置建议；5.特殊商户建筑及工程要求；6.货流动线、后场动线建议；7.商业空间动线；8.公共空间；9.景观方案建议；10.照明及建筑立面建议；安徽合肥IFC商业广场20内容细则1.拟定符合定位要求的招商策略与阶段性计划；2.拟定租金方案，以及适用于该项目的整体租赁策略及租赁调控策略；3.协助完成招商文件和招商说明资料的制作；4.商议后确定招商各个环节的具体流程，及与招商相关的入户、报建、装修、开业等相关流程；5.结合市场情况和有关法律法规，协助贵司或贵司指定正式的法律文件；6.负责开展及跟进租户，协调并落实租赁条件，协助签订租赁合同；7.我司将挑选具丰富经验的专业人员进驻现场，承担本项目的招商工作；第二阶段—项目招商总代理阶段：安徽合肥IFC商业广场21内容细则第三阶段—商业营运管理阶段：1.制定并且执行项目各项整体运营年度目标；2.所有日常营运管理工作，确保商场顺利运营；3.承租商户所有费用（包括租金、物业管理费等）的及时收取；4.对于所有突发事件做出及时、准确的应对措施；5.营运管理期间的余铺招商以及商场调整的二次招商工作；6.与业主方、经营方、当地相关政府机关、部门沟通协调；7.与物业管理公司建立紧密工作合作体系；安徽合肥IFC商业广场22服务周期及收费标准第一阶段：前期策划顾问服务周期：自贵我双方签订正式合作协议起至60个工作日为止。服务成果：《项目市场调研及项目定位报告》收费标准：第一阶段服务费用为人民币800,000元（即：人民币捌拾万元整）。该费用包括了我司在本建议书之第一阶段服务内容内的研究、制作报告、会议的所有报酬及开支；但不包括贵司另行要求的在本合同约定之服务内容