尚志市物业服务收费暂行办法

1尚志市物业服务收费暂行办法第一条为加强我市物业服务收费的管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法适用于我市行政区内物业服务企业对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主所收取的费用。第四条市物价监督管理局会同市房产住宅局负责我市行政区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。第五条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费以及配套使用的电梯费和小区配套使用的室内停车场（位）的综合服务费实行政府指导价。普通住宅小区内单体车库的物业服务收费标准按照同小区住宅标准执行，小区内其它非住宅的物业服务收费标准，按照同一小区内的住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则不高于20%。为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有关规定外，实行市场调节价。2商场、酒店等其它物业服务收费实行市场调节价。第六条物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和利润。（利润率为5%--10%）经业主同意的其他服务费用可计入物业服务费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等按照规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。第七条物业服务成本构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费用，其中不包括中央空调和电梯维保运行等费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用;（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业服务企业办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。第八条普通住宅小区物业服务根据不同服务内容分为五项，包括：综合管理，公共区域秩序维护，公共区域保洁服务，公共区域绿化养护，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修。每个项目根据不同物业服务情况，划分为四个等级标准，一级为最高标准，四级为基本服务标准。第九条普通住宅小区物业服务项目和等级标准由业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）代表业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求，依据《尚志市普通住宅小区物业服务等级指导标准》选择确定物业服务等级。3所选综合管理等级标准原则上不低于所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准。第十条普通住宅小区物业服务收费标准，由业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）代表业主与物业服务企业，根据确定的服务项目和等级标准，依据《尚志市普通住宅小区物业服务定价成本表》，按照物业服务费用构成，双方协商确认后，经业主大会通过（或大多数业主同意）确定。双方协商无法确认收费标准或双方协商确认的收费标准业主大会不予通过的，由房产住宅局牵头组织市物价监督管理局、社区居委会、业主委员会（未成立业主委员会之前由社区居委会）及物业服务企业共同确定物业服务标准和收费标准。双方依据《尚志市普通住宅电梯收费指导价格》，确定电梯服务收费标准。第十一条经确定的物业服务等级标准和物业服务收费以及电梯费等项收费标准，由物业服务企业报市物价监督管理局和房产住宅局备案。物业服务企业与业主应按照确定并备案的物业服务标准和收费标准，签订物业服务合同。第十二条物业服务企业应将物业服务合同中约定的物业服务内容、服务标准和收费标准通过公示牌、公示板等方式在物业管理区域内进行公示。第十三条物业服务费用以平方米(建筑面积)·月·元为计费单位，按月、季、年计收，由物业服务企业按照物业服务合同约定向业主或使用人收取，预收期限不得超过12个月。第十四条物业服务收费标准低于基本物业服务标准定价成本的普通住宅小区，物业服务企业应按照基本物业服务标准提供服务并收取相应物4业服务费用。第十五条非小区住宅,物业服务企业应根据物业实际情况，参照《尚志市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，选择公共区域保洁和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修等服务项目，按照基本物业服务标准提供服务，并收取相应服务费用。第十六条新建普通住宅小区的前期物业服务内容和等级标准，由建设单位结合物业的特点，依据《尚志市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，报市房产住宅局核定。新建普通住宅小区的前期物业服务收费以及电梯费、室内停车场（位）综合服务费等项收费标准，由建设单位结合物业的特点，依据《尚志市普通住宅小区物业服务定价成本表》和《尚志市普通住宅电梯收费指导价格》及室内停车场（位）综合服务成本报市物价监督管理局核定。第十七条建设单位在房屋预（销）售前，应按照市房产住宅局和市物价监督管理局核定的物业服务标准和收费标准，与选聘的物业服务企业签定前期物业服务合同。建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容或将前期物业服务合同作为附件。第十八条新建普通住宅小区进户前，物业服务企业应根据前期物业服务合同，向市物价监督管理局重新申报前期物业服务收费以及电梯等项服务收费标准，经市物价监督管理局批复确定并抄送市房产住宅局备案。当小区入住率达到50%以上或入住满2年的，应当成立业主大会，由业主大会与物业服务企业重新协商确定物业服务收费标准。5第十九条房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未出售的或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，发生的物业服务费用由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用由买受人承担。第二十条物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务及物业代收的费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务等费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务等费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。第二十一条物业管理区域内供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签定委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反物业服务合同约定的，应按照物业服务合同约定承担违约责任。业主委员会应当监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。业主应当按照物业服务合同的约定，向物业服务企业按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定的,逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。第二十三条市物价监督管理局对普通住宅物业服务成本实行监审制6度，根据物业服务内容和标准及社会经济发展水平等因素测算物业服务成本，适时进行调整，并向社会公布。市物价监督管理局在开展成本调查时，物业服务企业应如实反映情况，提供必需的账簿、成本资料、文件以及其他资料。第二十四条本办法实施前，业主与物业服务企业已签定物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可以按照本通知第九、十条的规定，选择物业服务等级标准并确定收费标准。第二十五条违反本办法规定，由市物价监督管理局和房产住宅局依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》《物业管理条例》和《物业服务收费明码标价的规定》等法律、法规和规定予以处罚。第二十六条本办法自2013年7月1日起执行。附件1.尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准2.尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准3.尚志市普通住宅小区物业服务定价成本表4.尚志市普通住宅电梯收费指导价格5.尚志市普通住宅二次加压供水指导价格主题词：物业收费△办法通知抄送：市委办。市人大常委办，市政协办，市法院，市检察院。尚志市人民政府办公室2013年6月1日印发共印120份。7附件1：尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准等级项目定性定量指标一级环境景观庭院道路小区庭院、道路全部软硬铺装，无裸露土地，人行道路彩砖铺装：有紧急广播和背景音乐。园林景观绿地配置合理，树草花（坛）合理搭配，绿地（水平）覆盖率30%以上；观赏花卉树木种类丰富，不少于20种；有一定数量和规模园林小品和建筑小品。水体喷泉有人造景观水体，喷泉、瀑布不少于1处。环境卫生主要道路及公共活动场地均匀配置废物箱；高层按层设垃圾容器，设标准化卫生箱。共用设施设备安全防范系统小区全封闭，有卡式门禁设备，设有24小时保安值守；对讲机、周界防越报警、电子巡更、闭路电视监控系统、电梯集中监视系统等系统3项以上。消防监控系统高层住宅设有消防监控中心及自动喷淋灭火装置；多层住宅设有火灾自动报警系统及消防配套设施。基础设施设备给排水、供热、电等公共配套设施完备，运行有效；有自备发动机组或双回路电源，防雷装置安全有效；庭院灯、路灯配置合理，单元灯、楼道灯等设备完好。文体娱乐设施体育、健身活动场（馆）1处以上或有体育健身器械、设施15件以上；露天休闲场地1000㎡以上，并配有照明设备；有多功能文体活动室（会所）。停车服务地下停车场停车泊位不少于1个/6户，配有录像监控系统、车辆出入管理系统；8尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准等级项目定性定量指标二级环境景观庭院道路小区庭院道路全部软硬铺装，无裸露土地。园林景观绿地配置合理，绿地（水面）覆盖率20%以上；观赏花卉树木不少于10种；有一定数量园林小品和建筑小品。园林景观面积不少于500㎡.环境卫生主要道路及公共活动场地均匀配置果皮箱；高层按层设垃圾容器，小区内设有标准化卫生箱。共用设施设备安全防范系统小区封闭，设有24小时看护值守；对讲机、周界防越报警、电子巡更、闭路电视监控系统、电梯集中监视系统等系统2项以上。消防监控系统消防监控中心及配套的消防设施。基础设施设备给排水、供热、电等公共配套设施完备，运行有效；防雷装置安全有效；庭院灯、路灯配置合理，单元灯、楼道灯等设备完好。文体娱乐设施露天休闲场地500㎡以上，并配有照明设备，有体育健身器械、设施等10件以上；有多功能文体活动室（会所）。9尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准等级项目定性定量指标三级环境景观道路、环境景观小区庭院道路全部软硬铺装，无裸露土地；绿地、树木配置合理，绿地（水面）覆盖率10%；有一定规模园林景观和建筑小品。共用设施设备安全防范系统小区封闭；设有安监技防设施。基础设施设备给排水、供热、电、消防等设施完备、运行有效，防雷装置安全有效；庭院灯、路灯配置合理，单元灯、楼道灯等设备完好；庭院设有标准化卫生箱。文体娱乐设施露天休闲场地100㎡以上。10尚志市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准等级项目定性定量指标四级环境景观道路、环境景观有简单的绿地、花卉；无裸土地面。共用设施设备安全防范系统单元门采用放到保险门；设有安监技防设施。基础设施设备给排水、供热、电、消防设施完备，运行有效；小区内设有标准化卫生箱。11附件2：尚志市普通住宅物业管理服务等级指导标准一、综合管理服务级别服务项目序号内容服务标准每平方米建筑面积月收费标准（元）一级机构设置1管理处设置（1）小区内设置管理处（2）配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。0.172人员要求（1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经理或有2年以上项目经理任职经历。（2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。日常