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山西省工程建设地方标准DBDBJ04/T292-2012D备案号：J12180-2012住宅物业服务标准Theservicestandardofresidentialproperty主讲人：王胜第一部分关于标准我国国家标准体系是四级标准体系，分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准等四级，同时，标准体系分为强制性标准和推荐性标准两类。本《标准》是地方标准属于推荐性标准类。一、各级标准含义：1、国家标准是指对全国经济技术发展有重大意义，需要在全国范围内统一的技术要求所制定的标准。国家标准在全国范围内适用，其他各级标准不得与之相抵触。国家标准是四级标准体系中的主体。2、行业标准是指对没有国家标准而又需要在全国某个行业范围内统一的技术要求，所制定的标准。行业标准是对国家标准的补充，是专业性、技术性较强的标准。行业标准的制定不得与国家标准相抵触，国家标准公布实施后，相应的行业标准即行废止。3、地方标准是指对没有国家标准和行业标准而又需要在省、自治区、直辖市范围内统一技术要求所制定的标准，地方标准在本行政区域内适用，不得与国家标准和标业标准相抵触。国家标准、行业标准公布实施后，相应的地方标准即行废止。4、企业标准是指企业所制定的产品标准和在企业内需要协调、统一的技术要求和管理、工作要求所制定的标准。企业标准是企业组织生产，经营活动的依据。5、从标准技术规格（要求）的高低来看，企业标准最高、地方标准其次、行业标准再次、国家标准最低。二、各类标准含义1、强制性标准是国家通过法律的形式明确要求对于一些标准所规定的技术内容和要求必须执行，不允许以任何理由或方式加以违反、变更，这样的标准称之为强制性标准。对违反强制性标准的,国家将依法追究当事人法律责任。2、推荐性标准是指国家鼓励自愿采用的具有指导作用而又不宜强制执行的标准，即标准所规定的技术内容和要求具有普遍的指导作用，允许使用单位结合自己的实际情况，灵活加以选用。三、《标准》的意义《山西省住宅物业服务标准》与12月1日正式实施，她为规范住宅物业服务行为，引导物业服务上水平、上档次，推进物业服务业健康发展提供了依据和保障。1、明确了物业服务企业服务的范围，界定了物业服务企业、业主、住宅物业使用过程中其他各关联方的责任与义务，保护了物业服务企业、业主的合法权益；2、为各地市住宅物业服务管理费收费标准修订与出台建立了技术支持与核算依据，保障物业服务企业收入与支出处于合理状态；3、行业主管部门、住宅小区业主有了对物业服务企业服务状况的评价标准，对于建立了物业服务企业的评价、考核、投诉机制，加强了对物业服务企业的监管起到了积极推动作用；注释1：1）明确了物业服务企业的服务内容，对社会、企业、业主起到了宣传和普及的作用。2）对一些有争议的问题做出了明确的规定：例如水、电、暖管网的维修养护的责任方做出了规定。注释2：1）物业费用：有了物业服务的技术标准，物业管理费用测算才能有依据，才能更准确的体现物业管理费用的水平，保护物业服务企业和业主的利益。2）评价、考核、投诉：企业自评、业主评价、行业评价；行政管理部门考核；业主投诉（向小区物业、物业企业、消费协会、主管部门）。均有有依据。《标准》的法律依据：《中华人民共和国消防法》(2008年)《物业管理条例》（2003）《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(2007年)《物业服务企业资质管理办法》（2007年）《山西省物业管理条例》2010年《物业管理企业财务管理规定》[1998]《房屋修缮范围和标准》[1984]《住宅室内装饰装修管理办法》(2002)《物业服务收费管理办法》(2003)《山西省物业服务收费管理实施办法》[2004]《业主大会和业主委员会指导规则》[2009]《物权法》2007年《住宅专项维修资金管理办法》2008年第二部分《标准》的内容一、《标准》主要内容1、总则标准制定的依据、目的和标准简介2、术语物业相关的专业术语3、基本规定物业服务企业在各住宅物业管理区域内提供物业服务活动都应该达到基本要求、具备的基本条件。4、一级到五级的标准按照服务水平从低到高共分一、二、三、四、五级五个等级，一级服务标准代表物业服务的基本要求，五级服务标准代表目前物业服务较高水平。各级标准中均包括：一般规定；公用部位维修养护；公用设施设备运行、维修养护；公共秩序维护；环境卫生；绿化养护等六个方面的标准。注释：特定住宅物业服务项目实际管理情况符合基本规定和高于某一等级的要求的全部标准，才算是达到这一等级的服务水平。5、附录A公共区域消防设施维修养护《中华人民共和国消防法》第十六条、十八条规定：机关、团体、企业、事业等单位应当履行法律规定的消防安全职责；住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。6、附录B住宅物业服务标准（一级至五级）对照表本《标准》的特色，便于查看与比较7、本标准用词说明：1）表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；本标准为推荐性标准，没有出现该用词。2）表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；出现频率最高3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词应采用“宜”，反面词应采用“不宜”；4）表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。二、总则1.0.1为规范物业服务行为，提高物业服务水平，实现物业服务的标准化、规范化和专业化，促进物业服务行业的健康发展，结合本省实际情况，制定本标准。1.0.2本标准适用于山西省行政区域内的住宅物业服务活动，住宅物业服务标准分为五个等级。1.0.3物业服务企业应与业主或使用人签订物业服务合同，合同中未规定事宜应按本规程和相关法律、法规执行。1.0.4物业服务除应遵守本标准外，尚应符合国家、行业及我省现行有关标准的规定。注释：物业服务合同对于物业服务活动约定不明确的，可以参照收费标准及其对应服务等级来确定物业服务的内容和标准。保障业主利益，保护物业服务企业的合法合规的竞争。三、术语2.0.1物业服务企业依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理和服务的经济实体。2.0.2物业服务物业服务企业或其他管理人受业主或者使用人委托，对物业管理区域内的住宅共用部位、共用设施设备进行日常维修养护、管理，以及维护公共秩序、环境卫生、绿化养护等相关活动。2.0.3共用部位住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.0.4共用设施设备住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、供热管道、供气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。2.0.5自用部位一套单元内部，由业主或使用人自用的房间、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位。注释：1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。2、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。2.0.6业主房屋的所有权人（产权人）。2.0.7使用人房屋的承租人或其他实际使用人（实际占用）。2.0.8特约服务物业服务企业根据业主、使用人委托提供的物业服务合同约定以外的服务。2.0.9酬金制（与包干制对应）（业主委员会）在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余（资金）全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。注释：小区物业特约服务主要形式：管家服务；家居保洁服务；家居维修服务；家居绿化服务；家庭保健服务；便民类商业服务；教育服务；物业租赁类；车辆服务；家居类其他服务：代订报刊；物品寄存、转交；运动场所预订等2.0.10突发公共事件突然发生且造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。2.0.11急修对严重影响住宅小区正常生活秩序的住宅共用部位和共用设施设备故障进行及时的处理和修复。2.0.12大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，但不需全部拆除的工程。2.0.13中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程。2.0.14小修工程凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金（《维修资金管理办法》2008）。注释：大、中修和小修界定：1、修理项目种类2、修理费用在一定金额之上3、修理费用占所修对象原值（现值）的一定比例之上例如：项目门窗部分和全部更换有待各地市物价、房地部门明确。四、基本规定3.0.1物业服务合同签订时，应依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应级别的住宅物业服务标准。3.0.2物业服务企业应符合下列规定：1、应具备相应的资质等级；2、具有满足物业服务需要的管理人员和专业技术人员；3、建立各项管理制度和岗位责任制度；4、接受业主委员会和业主的监督；5、配备满足物业服务需要的设施设备；注释：1、依据《物业管理企业资质管理办法》2007年2、资质与项目：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。6、应设置客户服务场所，为业主或使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务；服务窗口应公示物业服务企业资质证书及营业执照或复印件、项目负责人照片、物业服务项目、服务标准、收费项目、收费标准和投诉渠道等相关信息；提供特约服务的，应公示特约服务项目、服务标准及收费标准等。3.0.3物业服务企业人员应符合下列规定：1、热爱物业服务工作，具有良好的职业道德、遵章守法、尽职尽责；2、管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理从业资格证书或岗位证书；3、应积极参加岗位培训，熟练掌握岗位职责和操作规范；4、行为规范，作风正派，仪表大方，服务热情主动；5、定期参加专业技能、法律法规、安全等专题培训。3.0.4物业管理规章制度应符合下列规定：1、建立严格的物业承接查验制度，接管项目时应对物业共用部位、共用设施设备认真查验，并办理验收手续；2、建立房屋管理、房屋维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理、住宅专项维修资金管理、财务管理和档案管理等规章制度；3、制定突发公共事件和突发性自然灾害应急预案；4、物业服务费和其他费用收支应符合山西省现行有关收费标准的规定及其他相关法规要求；对于合同约定收费项目及标准，应按合同要求执行；为业主提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况；规范操作，账目清晰。3.0.5物业管理档案应符合下列规定：1、物业服务企业应建立和完善物业管理档案，有专人负责管理，记录内容应完整、准确。档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料；2、主要包括技术档案和日常档案。其中技术档案包括物业竣工验收资料、物业保修资料、房屋及其配套设施权属资料、项目承接查验资料和其它资料等；日常档案包括设施设备管理资料、装饰装修管理资料、应急事件处理资料、消防安全管理资料、处理投诉资料、业主或物业使用人资料、物业服务日常管理记录和其他资料等。注释：1、物业管理规章制度完善是现代企业的基本要求2、档案资料的管理是科学化管理决策的基础3、档案资料的完备，特别是日常档案资料的管理对规范物业服务行为，降低物业服务企业的运行风险有现实意义。3.0.6消防安全防范管理应符