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37-1工程维修服务工作手册编制：审核：批准：_______文件编号：××××物业管理有限公司年月日37-2工程部工作手册目录序号文件名称文件编号版本/状态页数1工程部机构图GC—012工程人员培训制度GC—023工程主管（班长）岗位职责GC—034强弱电电工岗位职责GC—045水暖工岗位职责GC—056综合维修（万能工）岗位职责GC—067电气维修规定GC—078配电室管理制度GC—089电梯维修保养规定GC—0910公共建筑设施的维修保养规定GC—1011消防设备设施维护管理规定GC—1112漏水（水浸）应急处理程序GC—1213水力系统故障处理程序GC—1314公共区域设施维修保养细则GC—1415电梯使用管理规定GC—1516施工现场管理规定GC—1617工程部报告制度GC—1718工程部交接班制度GC—1837-319业户报修处理工作规程GC—1920室内维修服务标准GC—2021维修回访制度GC—2122有偿服务工作规程GC—2223工程维修有偿服务收费标准GC—2324电梯紧急故障处理规程GC—2425安全、防火制度GC—2526机房出入安全责任制GC—2627工程设备设施年度维保计划GC—2737-4工程部机构图工程部部长水暖工强弱电工项目工程主管综合维修（万能工）万能工工程人员培训制度1、岗前培训1.1新员工上岗第一天先由办公室组织学习《员工守则》和公司相关管理规定并介绍公司概况；1.2新员工到服务中心报到安置妥当后，由工程主管向新员工介绍工作环境、工作性质和其他同事，并解答新员工提出的问题；1.3新员工上岗前先由服务中心工程主管进行有关本岗位安全操作技能培训，具体内容可按相关专业的国家规范进行；1.4新员工经服务中心培训后由工程主管进行考试，并将考试或考核成绩单报公司办公室归档；1.5新员工考试或考核不合格由服务中心继续组织培训，直至考试或考核合格后才能上岗工作。2、试用期间的培训2.1新员工上岗后应由所在工程主管负责帮带并指导安全操作；2.2新员工在试用期间由工程主管每月组织一次新员工深入学习公司相关管理文件及工程部服务维修工作手册中与本岗位有关部分；2.3试用期满之前由工程主管对新员工进行全面的考试或考核，并做出评审意见报公司办公室。3、在岗员工的培训3.1在岗员工的培训由工程主管按服务中心经理审批的年、季度培训计划，每月对工程部不同工种、不同岗位的员工分别进行岗位技能培训；3.2培训师资由工程相关工程师负责，也可委派有经验的工程人员进行单项技能培训；3.3需要特殊培训的岗位人员，由部门负责人提出申请报办公室，由办公室对外联系专业技术人才来公司或派出培训；3.4在岗员工经培训正式上岗后，每半年对在岗员工进行一次考试或考核，并做出考试或考核成绩纪录。工程主管岗位职责1、全面负责项目内所有设备设施安全运行及安全生产工作；2、负责编制工程日、周、月、季、年设备设施维护保养工作计划并实施等工作；3、协助综合部做好——二次装修图纸报批、审核工作，并配合房管员监督装修方案的实施；4、负责新项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；5、配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的接管、验收工作；6、对外包维修、改造工程及设备的保养进行质量验收；负责保修期内与相关保修单位的协调、监督维修质量工作；7、负责组织项目工程人员，提供有偿服务，并跟踪服务质量；8、负责国家有关机构对设备设施强制检查、检验的申报和配合检查工作；9、负责工程人员的管理、培训、考核等工作；10、负责工程维修记录、技术资料、设备说明书、技术档案等整理和归档工作。强弱电工岗位职责1、负责项目电气设备、管线及操作盘、箱的巡查与维护工作；2、负责项目各塔楼及各楼层强电井内线路、母排、开关、照明开关及各楼道事故照明总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作；3、负责弱电井内消防弱电系统、门禁、对讲防盗系统线路及元器件的检查维修工作；4、负责消防水泵房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走廊、电梯机房、外环境等管辖范围内的照明和照明线路及设备的检查与维修工作；5、负责二次装修时，所涉及到的公共电气设施跟进检查；6、负责车场计费系统的维护保养工作；7、负责为业主户内提供有关电气维修方面的有偿服务；8、负责电梯的日常维修和保养监督工作；9、负责自动报警系统设备进行检查试验与维修。水暖工岗位职责1、负责项目管辖范围内生活给水、采暖、消防水系统设备和设施的检查维修保养工作；2、负责排水系统（下水、雨排、水漏、马葫芦、污水井、明渠、地沟、化粪池等）定期检查、清理工作；3、负责二次装修土建及水暖的跟进检查；4、负责项目内所有送风、排风设备、风管道、风阀等定期检查及维修保养工作；5、负责为业主家中有关水方面的有偿维修工作；6、负责项目公共区域内，有防水保护的地方的日常维护工作；7、负责配合定期消防实验时的消防水系统保障工作；8、负责防洪防涝防冻的实施保障工作；9、负责项目内水景、水系的日常维护和定期保养工作。综合维修（万能工）岗位职责1、负责项目内公共区域木制作、门窗、装修（壁纸）、文化主题建筑的维修保养工作；2、负责项目内公共区域的油漆、涂料等粉刷工作；3、负责项目红线内土建、室外硬覆盖、道路等设施的维护保养工作；4、负责项目内各类机械设施、机械锁具、五金器件的维护保养工作；5、负责项目内围栏、围墙及防护性设施的维护保养工作；6、负责项目内标识牌、警示牌、广告牌、宣传栏等公示性设施的维护工作；7、负责项目红线内各类井盖儿、水蓖的检查、维护及监督工作；8、配合项目其它工种完成设备设施维修养护工作。电气维修规定为保证电气设备的正常运行，促进电气设施设备检修、维修工作的正常化、规范化、科学化，做到安全检修、维护，防患于未然，特制定以下规定：1、必须严格遵守和执行国家电力部门的电气技术安全操作规程，操作人员必须持有效证件上岗，以保证工作万无一失；2、对于小区内配置的电气设备，按计划的给予保养及维修。重大电气设备的检修，确定检修单位后，由工程部审查资质，并派专人全程参与，监督质量；3、维修和保养电气设备时，要采取相应的安全措施和技术措施，工程主管检查必须符合要求，并对作业人员进行安全生产交底和技术交底后，方可进行，防止触电及设备事故的发生；4、在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人进行；操作前必须切断设备的电源，并按规范悬挂标示牌，操作人员必须使用安全期内的绝缘器具作业；5、在发生人身意外触电事故时，为了快速解救触电人员，可以不经许可，立刻断开相关设备的电源，但事后应马上报告上级，查清事故原因，书面报告公司工程部和服务中心；6、专职技术人员要对维修后电气设备及线路，进行全面检查，拆除所有的安全蔽屏，确认无误后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电气设备上进行作业；7、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。配电室管理制度配电房是物业的供电中心，为确保物业供电系统正常运行，加强管理，制定以下制度：1、配电室全部机电设备由本专业员工负责管理和巡检。停、送电由本专业员工负责，非本专业员工禁止操作，无关人员禁止入内，非工程人员须经服务中心经理许可后，方能由专人陪同进入；2、保持良好的照明与通风，保持清洁，室内温度控制在35℃以下；3、按时填写运行记录，每班至少巡查一次。查出问题及时处理，并做好记录上报工程主管；巡查内容有：房内是否有异味；记录电压、电流、温度、电表运行参数；检查指示灯，电器运行声音；发现异常及时修理并报告；4、严格按操作规程操作，操作时使用在安全期内的绝缘工具、鞋、手套等。5、保持供电线路操作开关部位的标志、停电拉闸、检修停电挂标志牌的完好；6、配电设备设施定期保养，做好记录；7、保证防止小动物进出配电室设施的完好；8、配电室手提应急灯、灭火器材要保证完好，处于正常备用状态；9、保存好配电室专用工具，不得随意挪做它用。电梯维修保养规定为了加强对电梯维修公司的电梯维修保养工作，实行更有效的监督检查，以确保电梯的维修保养质量和电梯安全，特制定此规定：1、为保证电梯机房设备绝对安全，服务中心必须把机房门锁死。不准随意打开机房门，严禁无关人员进入机房，以防设备被盗或被破坏，更不允许任何人将机房作为住宿之用；2、电梯机房门锁匙必须由服务中心专人妥善保管，不准随便放置明处，以防锁匙被人随意拿走；3、电梯公司维修人员要进行维修保养工作时，必须通知服务中心，并由服务中心相关人员陪同参与维修保养工作，并监督、检查、核实维修保养的项目及效果；没有服务中心相关人员参与的电梯维修保养，不准在电梯公司的维修单上签字；4、电梯临时维修及定期维修保养，服务中心必须存有完整的档案资料。相关人员应认真填写齐全；5、每月或每季度进行电梯维修费用结算时，首先由服务中心负责人按照与电梯维修保养公司签订的合同条款，核实电梯公司的维修工作单是否齐全，以及是否均得到相关人员的签字，方可在月或季度的结算单上签字，作为最终结算的依据。公共建筑设施的维修保养规程1、负责对住宅楼宇公共设施进行维修保养1.1具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯的维修保养。1.2具体负责污（雨）水井、污（雨）水沟、管道、化粪池的维修保养工作。1.3具体负责天棚、内墙面、道路（人行道）、停车场、住宅楼宇外观、公共场所等方面的维修保养工作。2、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在95%以上。3、所有污（雨）水井沟每月清理一次，化粪池每半年清理一次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。4、屋面每周检查一遍，做到无积尘、无渗漏，隔热层无破损。如发现有问题应及时修复。5、内墙面，每两年翻新一次。6、道路（人行道）、停车场每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水、无破损。7、外墙面每个月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓、无渗水，外观整齐、清洁。8、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养。消防设备设施维护管理规定1、维护管理人员应熟悉系统原理、性能和操作维护规程；2、每天对水源控制阀、报警阀组进行外观检查，应保证系统处于无故障状态；3、每月对控制阀门的锁链进行一次检查，保证锁链阀门在规定状态；4、每月模拟自动控制的条件启动消防水泵运转一次；5、每月对电磁阀做一次启动试验，若动作失常应立即维修；6、每月检查一次消防水泵结合器接口及附件，应保证完好无渗漏、闷盖齐全；7、每月对公共区域内喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头要及时更换；喷头上有异物时，要及时清除；8、每两个月要利用末端试水装置对水流指示器进行试验；9、每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，保证供水能力；10、每季度应对室外阀门井中进水管控制阀门做一次检查，核实其处于全开启状态；11、每年应对水源的供水能力进行一次测定；12、每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆；13、自动喷水灭火系统发生故障需要停水修理前，需向主管领导报告，维护管理负责人必须现场监督，采取防范措施后，方可动工。漏水（水浸）应急处理程序图表说明文字说明：1、工程部收报后，立即关闭相关水闸，切断电源，进行抢修；2、（如切断水源而引起住户断水），综合部同时立即通知相关住户，并在告示栏张贴通知；3、组织人员利用沙包阻止水势蔓延到其它地方；4、如果漏水地区的电梯未进水，将电梯升高并暂停使用：如果已进水，则将电梯电源关闭，禁止进入，待现场清理后再检修电梯；5、通知保洁部处理积水，清理现场。注：上报特别事件报告时，详细说明破坏程度、涉及面积。水力系统故障处理程序1、计划停水工程部切断相关水闸，进行抢修服务中心通知住户沙袋等阻止水势蔓延未进水，升高已进水，关闭电源电梯清洁部处理积水综合部工程和秩序维护人员通知相关住户如遇维修，清洁或其它原因停水，必须提前张贴通告通知住户，并可口头提醒住户注意事项。2、生活用水中断（1）个别单位图表说明：1234文字说明：1、先到该单位内检查有关水阀是否关上？2、然后到水井检查该单位的水表阀门是否关上及邻