搜索
广州市房地产中介服务知多D一、广州市从事房地产中介业务的主要法规依据是什么？主要有：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》（2001年中华人民共和国建设部令第97号）、《广州市房地产中介服务管理条例》、《广东省商品房预售管理条例》、《人事部和建设部关于印发〈房地产经纪人职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》（人发[2001]128号）、《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）。二、房地产中介机构的成立的程序怎样？如何进行资质年审？（一）设立房地产中介服务机构及其分支机构的程序：1、申请人先向广州市或各区工商行政管理局申请办理营业执照的登记。申请登记应当符合下列条件：（1）有体现房地产中介专业的自己的名称和独立的组织机构；（2）有不少于15平方米的固定服务场所；（3）注册资金不少于30万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于10万元；（4）有《广州市房地产中介服务人员资格证书》或《广州市房地产中介服务人员执业证书》等房地产中介职业资格证书的人员不少于3人；2、自取得营业执照30日内，申请人持营业执照复印件（提供原件对照）、企业章程、中介服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件，向广州市房地产中介服务管理所办理备案手续；3、广州市房地产中介服务管理所受理备案后，发给《广州市房地产中介服务机构资质证明》。（二）资质年审2003年1月1日以后，新设立房地产中介服务机构必须到中介所领取资质证明。取得房地产中介服务资质（资质证明或资质等级证书）的机构，依法每年参加广州市国土资源和房屋管理局组织的年度检查和资质评定，未通过房地产中介机构资质年检的,不得继续从事房地产中介服务业务。三、房地产中介服务人员是如何管理的？在我市执业的房地产中介从业人员，必须具有由广州市国土资源和房屋管理局核发的房地产中介服务人员资格证、执业证或国务院人事部和建设部统一印制的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》、《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。广州市房地产中介服务人员的从业资格和执业管理1、从业人员的培训和的取得。要取得房地产中介服务人员资格证，必须具备高中以上学历，经广州市房地产中介服务管理所授权的培训班进行培训，并经考试合格后，发给资格证。2、执业管理。资格证3年内有效。取得资格证并在房地产中介服务机构见习满1年，没有违法违规行为的，方可发给执业证。向广州市房地产中介服务管理所申领执业证的，应提交下列资料：申请书；身份证明；房地产中介服务资格证；申请人与其所在房地产中介机构签订的劳动合同；在房地产中介机构见习满1年的证明。3、执业证年审。执证经纪人每年1?4月向中介所申请执业资格证年审，通过年审者方可继续执业。（二）国家的房地产经纪人执业资格制度国家人事部、建设部于2001年底颁布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》，决定实行房地产经纪人员职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划，凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。1、实行房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两级职业资格管理。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。房地产经纪人执业资格证书全国通用，房地产经纪人协理从业资格证书在本省范围内有效。2、考试。房地产经纪人执业资格须经全国统考，由国家人事部和建设部组织实施；协理从业资格由省人事厅和房地产管理局按国家确定的考试大纲有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。3、报考房地产经纪人协理从业资格的条件。（1）中华人民共和国公民；经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员；（2）遵守国家法律、法规；（3）具有高中以上学历；（4）愿从事房地产经纪活动。4、报考房地产经纪人执业资格的条件。具备以下条件之一者，可以报考：（1）大专学历，工作满6年，从事房地产经纪业务满3年；（2）大学本科学历，工作满4年，从事房地产经纪业务满2年；（3）双学士或研究生班毕业，工作满3年，从事房地产经纪业务满1年；（4）硕士学历，工作满2年，从事房地产经纪业务满1年；（5）博士学历，从事房地产经纪业务满1年。5、房地产经纪人职业资格注册登记制度。（1）取得房地产经纪人执业资格后必须经注册登记，才能以注册房地产经纪人名义执业。申请注册必须同时具备以下条件：①取得房地产经纪人执业资格证书；②无犯罪记录；③身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；④经所在经纪机构考核合格。（2）本人申请后，由聘用机构将注册申报材料报送广州市房地产中介服务管理所初审，中介所初审合格后汇总报省建设执业资格注册中心办理注册手续，核发《房地产经纪人注册证》。注册有效期3年，期满前3个月需再次注册；注册有效期内变更执业机构的，应及时办理变更手续。申请注册须提交以下材料：房地产经纪人注册申请表一式二份；申请人身份证件（身份证或军官证、护照）复印件、《房地产经纪人执业资格证书》复印件；房地产中介公司的资质证书复印件；聘用单位出具的聘用合同，合同期不少于3年；县级以上医院出具的体检证明；近期大一寸免冠照片3张。（3）房地产经纪人协理从业资格的注册登记管理工作，由省级房地产管理部门或其授权的机构负责，每年报建设部备案。四、房地产中介主要行为规范有哪些？（一）房地产中介机构提供服务时应当书面说明：机构的备案、年审情况；房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。（二）房地产中介业务，由所在机构统一接受委托，并与委托人签定书面合同。不得以个人名义接受委托。（三）房地产中介服务合同一般包括：当事人姓名或名称和住所；项目名称、内容及要求；合同履行方式、期限；中介服务费数额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。（四）房地产中介服务机构未经当事人同意，不得将受委托业务转拖给其他中介机构。（五）房地产中介服务收费应明码标价，应在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。收费应开具发票，依法纳税。（六）房地产中介服务人员只能在一个房地产中介服务机构中执业；房地产中介服务机构不得聘用无资质、资质未经注册或未经变更注册的人员从事中介服务活动。（七）房地产中介服务机构及其人员在房地产中介活动中不得有下列行为：索取合同以外的酬金或其他财物；提供虚假材料或隐瞒真实情况；与一方当事人串通损害另一方当事人利益；以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务（如房屋无房地产证、有抵押、产权不清等）；法律、法规禁止的的其他行为。五、购买商品房必须注意点什么？（一）购买预售商品房的程序1、购房者在售楼部应当查阅《广东省商品房预售许可证》（原件），了解该预售项目的预售面积情况、抵押情况、预售款监控帐户及预售证有效期限等基本情况。没有取得预售许可证的项目不能销售；2、如预售项目是房地产中介公司代理的，购房者有权要求中介公司人员出示开发商出具的委托书，了解委托代理的范围和权限；3、购房者在购买商品房前，经与开发商或中介公司协商，可以缴纳一定数额的定金并同时签订书面协议，协议应约定所收定金的具体数额和退还与不退还的具体办法。缴纳定金前，购房者有权索取《商品房买卖合同》（样本）；4、《商品房买卖合同》签定过程，应当以自愿公平为原则，开发商不得设立不公平的限定性条款。而对于开发商发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在《商品房买卖合同》中约定；5、《商品房买卖合同》中明示有商品房预售款监控帐户，购房者应将购房款直接存入监控帐户中，凭银行出具的存款票据，向开发商换领交款收据，分期缴纳的购房款项应当参照上述方式执行，以保障本身的合法权益；6、开发商在签定《商品房买卖合同》后的30日内，应当向广州市国土资源和房屋管理局办理房地产交易登记手续。《商品房买卖合同》经市房地产交易所批准成立后，买卖双方应按国家规定交纳税费。（二）购买预售商品房注意事项1、买房前，怎样的购房心理才是正确的？买房前可能对于购房者来说都有几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会获得增值保值的愿望；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定要求等。因而，购房时，要有一定心理准备，并把握自己的需要，选择有实力、讲诚信的开发企业。2、看楼时，挑选房子要注意哪些地方？根据有关法律、法规等的规定，如购买预售商品房，需现场查看开发企业有没有在售房处显眼的地方挂《商品房预售许可证》和附图；是否有出示《商品房买卖合同》文本；所选购的住房，开发企业是否已经抵押？如是中介公司代理销售的，可了解代理公司是否具有资质等。这些情况的获取可在我局网上查询，即：获得。再接下来应该是房子的质量问题，建议到现场，现楼单位看看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等等问题。还要了解前期物业管理问题，物业管理收费标准以及服务内容等。3、看中房子后，签合同前需如何了解开发商的资质状况？在核发《商品房预售许可证》时，开发企业是否具有房地产开发资质证书，我们已经进行的审核。据向市建委了解，购房者需进一步了解的话，可上网查询，网址：；在《广州建设动态》中了解。4、签订认购书时要注意哪些地方？认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题；再看认购书条款的具体内容。认购书的内容一般包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；（3）价款计算；（4）签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有不符合平等、公平的原则。例如，关于认购书定金的约定。一是开发商向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同担保的，按照法律关于定金的规定处理。二是开发商订立商品房买卖合同之前向商品房买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用抵作房价款。如此时未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收取的预订款。5、签订商品房买卖合同时，需不需要请律师见证？据了解，为了积极引导市民委托律师代理买房，广东省在商品房交易中制订律师代理买房的有关规定及执行律师见证制度，但需不需要请律师见证，应该是买卖双方之间约定。6、房款如何支付才是合理的，要不要直接交给开发商？购房者应将预售房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控帐号上。房款可以采取一次性付款和分期付款；具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的商品房价款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的商品房价款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。7、签订合同后，要不要到房管局相关部门备案？签订预售商品房买卖合同后，买卖双方应在该合同签订之日起30日内持商品房预售合同到市国土房管局办理该合同的备案手续。8、收楼时要注意哪些事项？收楼时：（一）检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备。查看是否具有综合验收合格证、商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。（二）实际交楼的标准是否与合同约定相符，比如说约定的装修标准，是否是依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。（三）工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。（四）检查水、电是否正常，包括检查水、电开关是否正常，用水通道是否畅通等。水、电表刻度是否在“0”的位置。9、收楼后怎样办房产证，办理《权属证明书》过程要多长？依据合同关于产权登记的约定办理。按照《广东省城镇房地产权登记条例》