建筑房地产服务内容

曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.28建筑房地产服务内容为房地产投资商、发展商、建筑企业、勘察设计单位、工程监理公司、租售策划与代理中介机构、物业管理公司，以及与建筑工程、房地产有关的金融、市政、建材、设备、安装、装饰、估价、税收等机构，乃至大宗或集团房地产租售交易等顾问单位提供房地产及建筑领域的法律服务，其服务范围涵盖房地产开发开发之全过程，主要分为下列七个部分：一、房地产开发法律事务1、房地产项目公司组建，包括但不限于：（1）申报注册：协助拟定公司章程等注册所需各种法律文件，指导或代理顾问单位申请公司注册登记与资质申报。协助办理国有土地使用权出资评估与过户事宜。（2）建章立制：协助顾问单位完善企业内部管理机制，尤其应建立以合同管理为中心的内部管理控制体系，达到管理制度化、文本格式化、履行规范化、监督责任化。（3）员工培训：对顾问单位工作人员进行法律培训，尤其是签约与履约管理方面，重点是有关法律法规规章与合同范本适用问题。2、用地及前期开发：为顾问单位进行项目用地征用、出让、转让等程序设计、文书拟定与有关法律文件的审查等，包括但不限于：（1）征地补偿安置协议的洽谈、拟定与审查。（2）房屋委托拆迁协议与拆迁补偿安置协议的洽谈、拟定与审查。对被征地、拆迁单位及其人员进行政策法律宣传，促成早日达成协议。（3）国有土地出让（含宗地与成片开发）合同的拟定与审查。曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.28（4）土地合作开发、转让协议的洽谈、拟定与审查。（5）参与市政配套谈判，进行有关市政配套合同的拟定与审查。（6）对顾问单位前期开发中有关事宜出具法律意见。3、房屋营建：将凭借自身对建设工程领域的法律规章与基本操作程序的熟练把握，从运作程序、文书制作到合同履行管理上严密设防，保障合法，加强制约，提高效率。包括但不限于：（1）参与项目招标文件的制定，审查投标文件，确保招投标行为的合法性，为评标、决标提供咨询意见。（2）审查修改工程设计合同、委托测绘合同、委托勘察合同。（3）起草、修改、审查工程建设监理合同。（4）起草、修改、审查工程财务监理合同。(5)代表顾问单位与承包商洽谈、草拟、修改制定工程承包合同。同时协助顾问单位进行合约管理，收集与妥善保管反索赔资料。(6)设备采购、安装招投标及其合同起草与修改。(7)协助顾问单位做好有关设计变更对预销售合同履行的影响的控制与弥补。（8）协助顾问单位审查工程分部、分项质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议，协调顾问单位与政府工程质量监督部门的联系。（9）协助顾问单位控制工程造价，审查工程量增减的签证依据；协助处理因工程造价引起的争议，协调顾问单位与政府工程造价管理部门的联系。（10）协助顾问单位办理有关工程保险事宜。（11）协助顾问单位建立切实有效的工程保修体系，妥善设定各分部分项工程的最低保修期。曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.28（12）参加客户对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见。4、房地产交易：（1）开发项目转让：根据双方的不同需求，分别确定股权转让、合同权利转让等不同模式与程序，设计合同条款并拟定合同文本，协助合同履行与申办各项手续。（2）商品房销售：n参与顾问单位与销售代理商关于销售事宜的谈判，审查修改与代理商的代理销售协议书。n协助顾问单位审查有关楼宇预、销售的广告内容。在实现广告目的的同时，确保广告内容的适当性，避免因广告问题引发日后纠纷。n协助顾问单位起草、修改《订购书》、预售合同补充条款等相关法律文件。在前述文件中充分注意到有关订购书的性质、定金的约定、有关补充条款的适当与可行性等，以免陷己方于不利境地。n在顾问单位进行商品房销售过程中，解答顾问单位或购房人提出的法律问题。n为顾问单位组织预销售展示、交易活动提供相应的法律服务。n为顾问单位设计《商品房买卖合同》文本中空白条款的填写内容。n协助顾问单位办理有关预、销售合同的公证手续。n协助顾问单位办理有关银行按揭贷款手续（包括借款担保合同、公证文件、保险手续等），并根据需要出具咨询意见。n协助顾问单位办理商品房买卖合同登记备案、产权登记备案等手续。n协助顾问单位完善房屋交接手续，处理有关房屋交付争议。（3）商品房租赁：曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.28n参与制定楼宇租赁方案。n协助顾问单位办理有关租赁备案（许可）手续。n参与顾问单位与承租人的合同谈判，拟定、审查并指导签订楼宇租赁合同和其他法律文件。n协助顾问单位处理租赁合同履行与物业管理合同履行的关系。n协助顾问单位客户处理有关租赁合同转让等有关事宜。n对租赁合同履行过程中的有关事宜出具法律意见。5、项目融资：（1）拟定、审查借款合同与抵押合同，协助办理土地使用权抵押登记手续。（2）拟定、审查在建工程抵押合同，协助办理在建工程抵押登记手续。（3）参与顾问单位与银行谈判，拟定、审查、提供按揭贷款协议，审查有关商品房按揭贷款的法律文件。（4）协助顾问单位审查、调查按揭贷款购房人的经济收入与信誉，以降低其在履行商品房买卖合同过程中的风险。（5）协助顾问单位处理房地产抵押与销售的关系及变更完善有关手续，确保销售行为的合法性，避免遭遇欺诈指控的风险。（6）协助顾问单位处理商品房买卖合同解除后有关抵押问题。（7）协助客户处理有关银行抵押实现的问题，有效维护客户利益。二、建设工程法律事务1、人员培训与建章立制：（1）协助组建专门的合约管理部门；（2）对项目经理及合约管理人员进行建筑法、合同法知识培训；曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.28（3）审查、修订或协助顾问单位制订合约管理、质量管理、工期管理、签证管理、造价管理等制度。2、项目招投标阶段：（1）协助调查招标人的主体资格和资信情况；(2)协助调查拟投标项目建设手续是否合法、齐备及资金落实情况；(3)审查招标文件的合法性与存在问题；(4)审查或参与拟定投标文件，侧重对资格审查文件及商务标部分的审查把关；(5)参与投标过程并协助监督招标程序的合法性，收集和固定有关证据资料，必要时协助顾问单位向有关主管或监督部门进行投诉；(6)参与中标后协议的磋商与签订，协助签好有关工程款支付、工期及结算条款；(7)必要时，协助客户把握签订“黑白合同”的技巧，在发生争议时争取主动；(8)协助顾问单位会同发包人办理有关工程担保与保险事务。3、协助完善履约管理：（1）协助顾问单位进行履约之前的合同分析、论证，进行合同交底；（2）提请并督促顾问单位对履约全过程的作真实、详细的书面记录；（3）协助顾问单位对有关监理、设计、发包人、分包商及相关单位的补充协议、会议纪要、技术资料、图纸、函件、请示、报告、回复、通知等资料进行收集、整理与保管；（4）督促顾问单位对施工中的任何变更及变化按照合同约定的程序及书面形式予以固定；曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.28(5)协助顾问单位进行造价管理，加强中间结算，严格履行示范文本规定的竣工结算程序；(6)全面介入履约过程，参与有关协商与谈判，审查或起草相关文件，必要时以发送律师函的方式为顾问单位主张权利；(7)熟练运用合同法第286条及机关司法解释的规定，协助顾问单位及时主张合同权利。（8）协助顾问单位处理与履约有关的各方事务及突发事件，帮助顾问单位避免和减少损失。（9）指导顾问单位依据法律和合同约定行使停工、缓交工程及竣工资料等合同履行抗辩权。4、工程勘察与设计：（1）协助顾问单位查验建设工程勘察、设计单位的专业资质；(2)协助顾问单位依法对有关工程的勘察、设计活动进行招标发包或直接发包，并就有关招标所及法律问题提供专业建议或意见；(3)代理或协助顾问单位与建设工程勘察、设计单位进行谈判，并起草、修订或审核建设工程勘察、设计合同等法律文件；(4)为顾问单位提供有关建设工程勘察、设计费和有关建设工程勘察、设计文件的补充、修改等事项的法律咨询意见。5、工程建设发包与承包：（1）协助顾问单位就建设工程施工招标活动所需文件进行制订、审核或修改，并应邀参与有关开标、评标、定标与签约活动；（2）协助顾问单位审核建设工程总承包单位及分包单位的主体资格、专业资质和履约能力；曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.28（3）代表或协助顾问单位与建设工程总承包单位及分包单位进行签约谈判，并代为草拟、修订建设工程施工合同、总承包合同及工程分包合同等法律文件；（4）就建设工程所及工程造价、预算、保险、签证等关键性、敏感性或技术性较强的问题提供法律意见与建议；6、工程监理与施工：（1）协助顾问单位甄选建设监理单位和监理工程师，并代为草拟、修订建设监理委托合同；（2）就建设监理的内容与程序、监理工程师的职责与应注意事项及监理服务收费等问题向顾问单位提供法律咨询意见；（3）协助顾问单位编写或审查开工报告等法律文件、依法取得建设工程开（施）工许可证；（4）协助顾问单位审查施工组织设计与施工方案、材料、设备清单及其规格与质量；（5）参与建设工程施工过程中出现的停工、复工、伤亡事故、分项验收、工程款支付等争议的解决；7、房地产装修：（1）协助顾问单位通过招标或其他方式选择装修设计单位与施工单位，并代为审核有关单位的专业资质、信誉与能力；（2）代表或协助顾问单位与装修设计、施工单位进行签约谈判，并草拟、审订装修设计、施工合同、工程结算单、保修单等法律文件；（3）代表或协助顾问单位对施工过程中出现的有关装修材料的供应与选择、质量与安全、签证与保修等法律事务提供处理方案；（4）协助顾问单位组织装修工程的验收与结算。曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.288、竣工验收与结算：（1）协助顾问单位组织工程竣工的预验收工作，并就有关工程内容和质量责任等问题出具法律意见或法律应对方案；（2）协助顾问单位准备、完善工程竣工验收申请报告、组织现场初验和正式验收等工作，并就验收依据和标准等事宜提供法律意见；(3)协助顾问单位进行工程结算和决算审计工作，并就工程结算资料、工程量的增减依据等问题提供法律意见或建议。三、物业管理法律事务1、协助顾问单位根据具体情况设定物业管理模式，并据此制作相关法律文件。2、必要时，协助顾问单位组建物业管理服务公司。帮助顾问单位拟定申报注册文件，为新公司建章立制、培训员工等，为顾问单位实现以开发品牌带动物业服务品牌的目标。3、参与顾问单位选定前期物业管理服务公司的谈判，拟定、审查前期物业管理服务合同。4、参与顾问单位与物业管理服务公司有关售后服务委托事宜的谈判与合同拟定。5、协助顾问单位与物业管理服务公司办理有关委托物业管理合同转让、物业移交手续。四、购房（业主）法律事务1.对开发商的经营资格和商业信誉进行调查。2.对开发商销售物业的建设、销售手续进行审查和调查，以确定该项目的合法性。曾智红律师－十年律师经验，北京大学法学院毕业05.283.提供购房全程法律咨询服务，包括参与购房谈判，审查、修改、指导签订《商品房买卖合同》，并根据顾问单位需要起草补充协议。4.协助业主筹备成立小区业主委员会，参与起草、审查、修改《业主大会议事规则》、《业主公约》等法律文件。5.协助业主或业主组织选聘物业管理服务公司，起草、审查、修改有关物业管理服务合同。6.接受委托处理有关业主委员会设立、物业管理服务纠纷事务，必要时代理进行诉讼或仲裁。五、交验房阶段法律事务1.审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋交付交接单》。2.审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议，为订立有关合约提供律师鉴证。3.协助顾问单位办理业主入住验收交房时的手续，协助或负责依法调处交房时与业主产生的有关争议，代理顾问单位参与仲裁或诉讼活动。4.协助顾问单位办理商品房的产权过户手续。审查有按揭的业主办理他项权证，解除开发商的担保责任。5.协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议，及时提出法律意见。六、其他项目实施中的法律事务1.房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律培训。2.及时向顾问单位介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政