搜索
福利服务中心规划设计湖南大学设计研究院Part1解读老年人Part2开发模式解析Part3案例解析Part4规划方案展示•目录Part解读老年人我国人口老龄化的趋势人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于我国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.56亿，占全国总人口的12％，到21世纪中期将超过4亿，占全国总人口的28％。2000-2050年我国60岁及以上老年人口发展预测前期阶段高速老龄化阶段高水平老龄化阶段1982一20002000一20302030一2050老龄化进程划分起至年限老年人综合研究老年人口的发展趋势老年人的居住养老模式现状及需求随着计划生育政策的实施、生活观念的变化等多种原因，社会家庭结构发生了变化，“4+2+1”的核心式家庭结构模式将会成为我国家庭结构的主流，老年人生活的家庭结构正经历着如下模式：三代同堂——两代同堂——独居。同时由于城市住宅建设的发展，推动了家庭小型化的发展，纯老年型家庭迅速增加。这几年出现了一具特殊的群体，这个群体所在家庭被许多学者称为“空巢家庭”，其家庭成员称为“空巢老人”。最新的统计数字统计，目前我国到少有2340万老人独守“空巢”，在城市的老年家庭中，“空巢家庭”至少超过三成。数据来源：中国老龄科学研究中心老年人综合研究养老院,18%普通老年公寓,31.50%多功能老年公寓,50.50%老年人综合研究生活、生理变化调查①身体功能的变化②感觉功能的变化视觉衰退听觉能力衰退嗅觉、触觉和平衡感下降，表现迟钝留恋过去适应新事物需要时间、懒得思考肌肉容易疲劳骨骼脆弱，弹性和韧性降低③心理功能特征的变化室外空地、公园、市民广场、老年活动室和村头、村里小商店，还有少数哪也不想去老年人综合研究活动地点看电视、扑克、养鸟老年人综合研究书画、书法、下棋娱乐与休闲养花、阅读、放风筝5.2休闲、娱乐娱乐与休闲老年人综合研究晨练、散步•普通住宅•老年居住社区•老年公寓•老年专用住宅居家养老•老年活动中心•居家老人照料托老所•日间照料老人托老所•医疗及配套社区养老•公共福利院•私立老人院•老年康复院•老人护理院•医疗配套及其他设施机构养老老年人综合研究养老市场需求趋势分析老年公寓目标客户群的消费特征老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征老龄纯消费人口比低龄纯消费人口的纯消费年数更加漫长，这是老年消费的时限特征老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。消费特征目标客户消费特征老年人综合研究首先，中国改革开放以来，大陆沿海一带，特别是广东的经济获得腾飞，但同时为此付出重大的代价，在粗放型的发展模式下，基本上是“以环境换发展”，经济上去了，环境下来了，珠三角的大多数城市也就沦为区域功能分工中的“厨房”、“厕所”，人们在钱袋涨起来的同时不得不忍受生活在恶劣环境下的痛苦。在环境恶化，压力增加之下，“亚健康”覆盖整个城市，人们呼唤健康产业的到来。其次，中国正在快速进入老龄社会，随着人们生活水平、收入水平日益提高，在中国这个有着浓厚传统“孝”文化的社会中，人口快速老龄化意味着对各种社会配套服务基础政策、设施蕴含相当大的需求。怎么能让老人安享晚年、延年益寿、长享天伦，这是千万子女煞费心机的一件事情，归结起来，就是怎么让老年人能够很好地养生。居住是人们考虑到的一个很重要的因素，因为居所是老人活动的一个主要场所。房地产是一个综合性、聚合能力、资源配置能力很强的行业，针对老年人养生这个课题，房地产有能力担当得起，也应该主动担当起来。老年人综合研究养老与房地产结合的必然性Part开发模式解析我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型老年地产康复型老年地产交流型老年地产富豪型老年地产休闲型老年地产“社区+医院+地产”模式★★会籍制的养老俱乐部模式★★★以房养老模式★★异地养老模式★★★度假基地连锁模式★★分时度假式养老模式★★模式分析“社区+医院+地产”模式——台湾长庚养生文化村典型特征：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区模式评析第一，台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理。第二，长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的。第三，强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势。第四，透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。模式分析会籍制的养老俱乐部——北京太申祥和山庄典型特征：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。模式评析1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式。2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式。3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。模式分析异地养老模式异地养老异地模式代表案例典型特征模式评析异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中模式分析度假基地连锁养老模式连锁地产模式代表案例典型特征模式评析北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。模式分析分时度假式养老——浙江城仙居经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。》》》模式分析Part案例解析案例一乐成老年健康生活中心案例二三亚海棠湾国际养生社区案例三北京“东方太阳城”老年社区案例四长沙康乃馨国际老人呵护中心简介：乐成老年健康生活中心地处北京CBD黄金地段，东三环双井桥，建筑面积3000平方米，四层会所式建筑。汲取中西方成熟的健康理念与服务标准，专业为中老年个人、家庭量身订制集健康养生、文化娱乐、居家养老于一体的健康生活模式。通过感受中医养生、饮食养生、精神养生和运动养生的“四维养生”理念，验证科学的延年益寿方案，提高生命的质量，享受持续的健康和身心的快乐。案例分析一乐成是地产公司，研究养老项目已有10年，建设乐成老年健康生活中心4年。一、乐成历史案例分析一二、乐成中心目标客户定位高端、高收入老人通过调研和实践摸索，乐成中心目前主要客户人群为北京高校的退休教师，这类人群消费观念超前，具有高端养老消费能力。养老理念体系投资模式体系运营管理体系员工培训体系三、四大功能体系案例分析一◆养老理念体系：“持续照料，优雅生活”。其核心是去机构化，尊重客户个性化需求，提供优雅的生活品质，对自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的专业照料，养老相关软硬件齐备。◆投资模式体系：城市三级养老设施投资模式第一级——社区嵌入式站点第二级——城市区域中心养老社区第三级——郊区养老社区◇第一级——社区嵌入式站点分两种类型，一是在原有的社区内配套建设，乐成持有或销售。表现形式为子女购买社区内的房子，同时给其父母购买另一套，与老人住邻居。二是建设社区服务网点。乐成拥有不超过５０张床位，为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供护理服务，入住三个月到半年，老人痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由乐成设计，乐成购买，乐成也可以作为小股东投入，参与股权合作。◇第二级——城市区域中心养老社区社区选择在城市区域中心，靠近大型医院，主要针对半自理和不能自理老人。由于土地珍贵，鼓励老人尽可能多的买服务（提供付费服务）。规模控制在３００到５００张床位。以社区养老站点的老人为基础客户来源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社区。◇第三级——郊区养老社区位于城市郊区，是老年地产项目，是老年人的第一居所。老年人卖掉城区的房，购买老年社区的房，满足老年人对房屋的产权要求。配套兴建医院等养老服务设施。目前乐成在北京、海口、浙江莫干山等地正在投资兴建。案例分析一◆运营管理体系：养老服务标准化，流程化，以文件的形式固定。运营中若发生服务纠纷，可提供足以令法院采信的服务记录文件。拥有标准的运营管理体系，区别于一般体检的专业的老人健康测评系统，从营养、睡眠、运动、心理等方面识别老人，制定健康表格，按计划进行健康管理。养老理念体系投资模式体系运营管理体系员工培训体系◆员工培训体系：培训教师全部来源于系统内部，具有护理一线工作。提供养老护理技能培训，取得卫生部职业资格标准认证。拟与北京协和医学院开设老年护理专业，培养人才。案例分析一四、乐成养老服务经验（1）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。（2）谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合。（3）重视养老护理流程设计。（4）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。（5）直接COPY英美成型的完善管理文件，无需研发。（6）乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，标准化运营。（7）医疗专家每周来2次，老年人急病抢救为2级甲等医院。（8）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。案例分析一◆乐