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戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司谨呈二OO一年九月二十七日广州「星河湾」零干扰服务理念一、物业概况廣州「星河湾」是由广州宏富房地产有限公司投资兴建的低密度园林大型住宅小区。位于番禺迎宾大道旁占地超过一千亩。匠心独特的规划设计和整体效果，使物业极具巨大的居住价值及升值潜力。据此，我公司制定出切实可行的管理方案，计划将该小区管理成为广州最好，管理档次最高的住宅小区。根据国家建设部颁布的（94）33号令《城市新建住宅小区管理办法》和广东省人大党委会颁布的（93）公告33号《广东省房地产开发经营条例》等法规的规定，开发建设单位将广州「星河湾」委托给广州星河湾物业管理有限公司进行管理，并签订《物业管理委托合同》，同时委托戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司作为物业管理顾问。二、管理服务目标与整体策划（一）管理服务目标物业管理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。物业管理服务主要包括两大部分，一是对物业的管理，二是对住（用）户的服务。1、将广州「星河湾」作为广州物业管理的典范实施管理，将酒店管理与物业管理融为一体，以高起点的管理、高标准的服务、高素质的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。2、内部管理上实行定员、定量、定额方式，以科学的管理方法，合理调配各工作岗位的人员，量化各岗位的工作指标，实行严格有效的考核制度，使管理队伍的素质不断地提高，为管理好广州「星河湾」，服务于住（用）户打好坚实的基础。A．正确处理好开发商与住（用）户之间的关系，维护两者的合法权益，为开发商提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。B．通过严格管理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。．在物业管理方面，计划从住（用）户入住起一周年评上广州市物业管理示范小区。D．通过高水平的物业管理，让住户享受“五星级”的家园，让商—业主对该管理深感满意。E．通过科学的管理服务，使该物业及其设施、设备、绿化等延长使用期，确保开发商和业主的物业高度保值、增值。F．通过对广州「星河湾」的管理，更加提高宏宇物业管理有限公司的名牌地位。（二）管理服务目标整体策划广州「星河湾」的管理服务工作将按照“用心管理、真诚服务”的原则，对本小区的住宅及商铺部分实施一体化管理的综合服务。一体化管理，管理处设有对住宅及商铺管理的各部门，负责协调、管理住宅及商铺管理中出现的各种情况和问题，保证小区的正常运作，受理业户投诉，监督服务质量，确保各种管理工作畅顺。管理处设有小区管理组，全面负责小区住宅部分和商铺部分的日常管理服务工作，充分发挥一体化管理资源合理配置的优势，节约人力、物力的投入，加强住宅和商铺的相互支持和促进，提高管理效能。管理处将以人性化的管理贯穿于工作的始终，充分发挥员工的工作积极性、主动性和创造性，最好地满足住（用）户的各项要求。管理处将结合本大厦的特点，把住宅管理和商铺管理相结合，创造出独具风格的管理模式，以尽善尽美的管理服务，为业户提供安全的居住、商务环境。三、管理模式与实施计划（一）管理模式设置星河湾物业管理有限公司由精干、专业性强的人员组成，下设各管理服务专业部门：1、管理处A．人员的配置力求合理、科学，主任及助理须大专文化程度，精通物业管理，懂经营、懂法律，员工全面特证上岗。B．各专业分工明确，在管理处总经理的指导下，各司其职、各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。C．物业部：负责房屋管理、入住管理、家政服务、环卫绿化、清洁信息处理等工作。D．财务部：负责管理收支等工作。E．工程部：负责小区各种设备、设施的管理、维修、保养、抄水电表等工作。F．保安部：负责治安、消防、交通车辆、等工作。（二）实施计划1、全面推行零干扰服务物业管理模式，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，树立广州「星河湾」高尚住宅小区的物业形象。2、依法管理、按章办事，在原有的一整套规章制度和管理基础上，有更多更新的创新，以人为本、以管理服务为中心、以业（用）户满意为目标。3、坚持“以人为本”，抓好员工队伍的教育和培训，牢固树立“业主至上，服务第一”的思想。在服务中加强管理，寓管理于服务之中，做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育人、带动人。4、建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范；实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制，提高员工的集体荣誉感、自豪感，激励员工爱岗敬业，体现人生价值和成就感。5、根据开发商对广州「星河湾」物业形象的定位，按照全国物业管理优秀示范小区的标准，对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一制作CIS系统进行安装，使住（用）户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则，同时也扩大星河湾物业管理有限公司的知名度。6、在每幢大厦的楼梯口、道路、公共场所设置垃圾分类箱，向住户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理，减少垃圾二次污染。7、从人、环境和谐的角度出发，采用多种形式，积极进行环保的宣传教育，创造新型的环保社区。8、采用车辆交通科学化管理方案，实施人车分流在车行入口，设置指导岗；在车行道路上，设置警示牌、减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。9、加强装修管理，严格按照装修管理规定，规范住（用）户二次装修。11、住（用）户装修申报制、装修施工队伍登记制、管理处审批制。12、保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。13、严格装修施工的巡查、监管，落实管理员、水电工、保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。14、治安保卫消防（1）实行24小时保安制度，采取人防与技防、昼与夜紧密结合，动态与静态管理相结合的措施，最大限度地减少治安发案率。（2）采用先进的电视监控防范系统，对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理，构成小区技防网络。（3）定期进行消防演练及消防宣传，做到“以防为主、防消结合”，确保小区无火灾发生。（4）严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员军事化管理。（5）保安员是保一方平安的关键，是业（用）户满意的主要因素，严格保安员的选聘、录用、培训、考核，从军队退伍兵中招收合格人才，保证保安员思想过硬、军事过硬，规定不是退伍兵、不够高度、不够高中文化程度者不聘。（6）根据《广东省物业管理条例》，协助成立广州「星河湾」业主委员会，切实做到业主自治管理和专业化物业管理相结合，实现广州「星河湾」的管理目标。（三）人员的培训及主要内容：1、管理人员为适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，在管理人员队伍上，除严格调选、公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织学习培训，采取集中与分工种培训，本单位内部与派出去培训相结合，造就房屋管理、电脑与档案管理、治安管理、消防管理、水电管理、财务管理与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才便出好成果。培训主要内容：①本岗位规章制度及岗位责任制；②物业管理应知应会；③文明礼貌用语及行为道德规范；④土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求；⑤物业管理应知的法律法规；⑥物业管理实用技巧；2．工程技工①本岗位规章制度及岗位责任制；②物业管理应知应会；③文明礼貌用语及行为道德规范；④本小区各种设备、设施的管理制度、维修保养规定及操作规定；⑤物业管理应知的法律法规；3．保安员①本岗位规章制度及岗位责任制；②物业管理应知应会；③文明礼貌用语及行为道德规范；④土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求；⑤物业管理应知的法律法规（重点治安、消防方面）；⑥突发事件处理实用技巧；⑦保安员应知应会；4．清洁绿化工①本岗位规章制度及岗位责任制；②物业管理应知应会；③文明礼貌用语及行为道德规范；④不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范；⑤物业管理应知应会的法律法规（重点环卫、绿化方面）；⑥清洁用品的使用规范及安全操作事项；⑦不同绿化品种管理养护的标准；⑧常见病虫害及防治；⑨喷撒农药杀虫安全操作；⑩常用农药的稀释配量；四、小区规章制度、档案的建立与管理（一）规章制度1、公众管理制度（1）业主公约（2）精神文明公约（3）业户手册及装修守则（4）摩托车、自行车停放管理规定（6）钥匙管理规定（7）关于住户室内装修工程的有关规定（8）安全用电、用水管理规定（9）关于加强车辆管理的若干规定（10）消防管理规定（11）儿童娱乐设施管理规定（12）地下停车场管理规定（13）小区管理的标准规范2、内部岗位责任制（1）、（管理处总经理、部门经理、主任、助理、会计员、小区文员、管理组主管、管理员、保安队长、保安员、水电组长、水电工、小区车管理员、绿化工、清洁工等）岗位责任制（2）小区房屋维修岗位责任制（3）小区水电维修目标责任制（4）、回访制度3、管理工作规定（1）物业验收与接管资料①接收物业报建、建设、验收、图纸等资料的规定②房屋验收程序及要求③物业移交接管协议书（2）办理业主收楼入住手续及管理规定（3）装修管理规定①装修申请程序②装修审批程序③装修施工队伍管理规定④装修施工管理规程⑤装修巡查规程⑥装修验收规程（4）设备、设施管理规定①小区维修电工安全操作规定②小区水泵房设备运作、保养、检查制度③水池清洗管理制度④水池清洗操作规定⑤柴油发电机设备（管理制度、维修、保养规定、操作规定）⑥电梯维护、保养规定⑦电梯安全操作规定（5）治安、消防管理①刑事或治安案件发生应急措施及处理程序②火灾应急措施及处理程序③消防器材安全操作规定（6）清洁绿化管理①清洁、保洁操作规定②清洁用品安全使用规定③绿化养护操作规定④绿化病虫害防治措施⑤喷撒农药杀虫安全操作规定⑥绿化机械安全操作规定（7）车辆管理①车辆保管工作流程②车辆安全检查规定4、质量检验标准（1）房屋及维修管理工作质量检验标准（2）小区资料档案管理及收费工作质量检验标准5、奖惩制度（1）人事管理制度细则（奖惩部分）（2）员工守则（3）员工奖惩制度6、考核标准（1）人事管理制度细则（考核内容）（2）小区管理处（各级管理人员工作业绩）考核标准（3）小区管理处维修员工考核评分标准（二）档案的建立与管理1、档案的建立由各个部门按不同岗位、不同要求制作原始档案资料，并在每规定时间（月、季）汇总交管理处办公室分类归档。2、档案的管理①所有操作档案资料一式两份，分别由各操作部门管理（操作查阅使用）及管理处办公室管理（备份）②各部门管理的档案，由各部门主管负责管理，管理处办公室管理的档案设专人管理。部门主管或档案管理员调离本岗位，必须认真交接所管理的档案。③所有档案必须造总目录及卷内目录，按档案管理存放标准存放，要防火、防盗、防潮、防虫。④所有档案的查阅，必须按查阅管理手续执行。⑤物业管理档案为永久性档案资料，任何人不得以任何借口消毁档案。⑥档案资料归档后，必须及时输入电脑，以便应用现代化手段进行物业管理。3、档案管理标准（1）《中华人民共和国档案法》（2）物业资料档案管理质量检验标准五、日常的管理与服务（一）日常的管理1、楼宇的管理（1）管理员上班前巡查一遍所分管之楼宇，发现问题及时处理并记录于工作日记（房屋管理台帐）；下班再巡查一遍，做好记录交接班人员；（2）设立《房屋维修卡》，对房屋的公共部分和用户室内的维修做有全面记录，并定时回访；（3）对装修的住（用）户要随时查看是否按装修规定进行装修，发现乱搭乱改等行为，即时处理、纠正，并耐心做好思想工作，直到恢复原状为止。（4