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-1-房地產服務I.《安排》的優惠待遇1.香港服務提供者可通過《安排》以獨資形式，在內地提供房地產項目服務。2.香港服務提供者亦可通過《安排》以獨資形式，以收費或合同為基礎的房地產服務。3.香港服務提供者在香港和內地承接的物業建築面積，共同作為評定其在內地申請物業管理企業資質的依據。4.符合相關規定的香港居民可參加內地房地產估價師、房地產經紀人專業技術資格考試，考試成績合格者，發給相應的資格證書。5.香港服務提供者如為“法人＂(包括公司、合夥企業、獨資企業)，必須先取得《香港服務提供者證明書》，方可向內地審批機關申請以《安排》的優惠待遇提供房地產服務。申請企業必須符合《安排》附件5中“香港服務提供者＂的定義和相關規定。有關申請《香港服務提供者證明書》的資格和程序，請參考香港特別行政區政府工業貿易署(工貿署)不時發出的致服務提供者通告()。II.內地有關房地產企業經營的法律法規1.香港服務提供者通過《安排》獲批准在內地經營房地產業務後，須確保符合內地就經營房地產企業而訂定的經營管理、監督檢查及法律責任等規定。該等規定主要開列於下列內地有關房地產服務的法律法規，而本文所提供有關向內地申請《安排》下房地產服務優惠的程序及要求，以及相關的業務範圍，也是參考該等法律法規：z《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號)（2007年8月30日）《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(建住房[2006]171號)（2006年7月11日）「商務部辦公廳關於貫徹落實《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》有關問題的通知」(商資字[2006]192號)（2006年8月14日）=79534-2-z「商務部、國家外匯管理局《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》」(商資函[2007]50號)（2007年5月23日）房地產開發企業z《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號)（1998年7月20日）《房地產開發企業資質管理規定》(建設部令第77號)（2000年3月29日）「關於落實國務院批准的《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排補充協議六》和《內地與澳門關於建立更緊密經貿關係的安排補充協議六》有關事項的通知」(建計[2009]104號)(2009年6月11日)房地產中介服務企業z《城市房地產中介服務管理規定》(建設部令第97號)（2001年8月15日）=16234z《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號)（2005年10月12日）物業管理企業z《物業管理條例》（國務院令第504號)（2007年8月26日）《物業服務企業資質管理辦法》(建設部令第164號)（2007年11月26日）「關於落實國務院批准的《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排補充協議四》和《內地與澳門關於建立更緊密經貿關係的安排補充協議四》有關事項的通知」(建綜[2007]207號)(2007年8月23日)內地房地產估價師、房地產經紀人、物業管理師z《關於做好香港、澳門居民參加內地統一舉行的專業技術人員資格考試有關問題的通知》(國人部發[2005]9號)（2005年1月14日）=75z《註冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第151號)（2006年12月25日）《房地產估價師執業資格制度暫行規定》(建房字[1995]147號)（1995年3月22日）《房地產估價師執業資格考試實施辦法》(建房字[1995]147號)（1995年3月22日）「關於印發《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》的通知」(人發[2001]128號)（2001年12月18日）=11z《關於改變房地產經紀人執業資格註冊管理方式有關問題的通知》(建辦住房[2004]43號)（2004年6月29日）=16z「關於印發《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》的通知」(國人部發[2005]95號)（2005年11月16日）除參考上文第1段所列主要的內地法律法規外，商號亦應向內地相關機構查詢，以獲取有關房地產企業的其他法規、行政規章及實施辦法等資料，以及最新的相關資訊。III.《安排》下內地房地產服務的定義及業務範圍1.在《安排》下，「房地產項目服務」應指房地產開發經營服務。而「以收費或合同為基礎的房地產服務」則包括房地產中介服務、物業管理服務等註1。註1資料來源：商務部有關《安排》答問資料的網頁：房地產開發經營服務按《城市房地產開發經營條例》第二條，房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為。1.2房地產中介服務根據《城市房地產中介服務管理規定》第二條，房地產中介服務是指房地產諮詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產諮詢是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。房地產價格評估是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。房地產經紀是指為委託人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。1.3物業管理服務根據《物業管理條例》第二條，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。2.在《安排》下，房地產服務企業的經營範圍與中國加入世界貿易組織議定書附件9中引用的聯合國就涉及自有或租賃資產的房地產服務（聯合國行業分類:821），及收費或合同為基礎的房地產服務（聯合國行業分類:822）的分類及註釋一致。有關上述各類房地產服務所涵蓋的詳細業務範圍，請參考由聯合國提供的註釋(附件一)。IV.外資准入內地房地產市場1.根據《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》第一條，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，須按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記後，方可按照核准的經營範圍從事相關業務。此外，根據「商務部、國家外匯管理局《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》」第二(二)條，已設立外商投資企業新增房地產開發或經營業務，以及外商投資房地產企業從事新的房地產項目開發經營，須按照外商投資有關法律法規，向審批部門申請辦理增加經營範圍或擴大經營規模的相關手續。2.根據「商務部辦公廳關於貫徹落實《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》有關問題的通知」第二條，外商投資設立房地產企業，投資總額超過1,000萬美元（含1,000萬美元）的，其註冊資本不得低於投資總額的50%；投資總額在300萬美元至1,000萬美元-5-的，其註冊資本不得低於投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其註冊資本不得低於投資總額的70%。3.按《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》第三條及「商務部、國家外匯管理局《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》」第二(一)條，設立外商投資房地產企業，須由商務主管部門和工商行政管理機關批准設立和辦理註冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》。申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建築物所有權，或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建築物所有人簽訂土地使用權或房產權的預約出讓/購買協議。企業付清土地使用權出讓金後，到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，憑《國有土地使用證》到商務主管部門換發正式的《外商投資企業批准證書》，工商行政管理機關換發與《外商投資企業批准證書》經營期限一致的《營業執照》，及到稅務機關辦理稅務登記。4.有關其他外資准入內地房地產市場的規定，包括外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，境外投資者併購境內房地產企業等，請參考《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》、「商務部辦公廳關於貫徹落實《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》有關問題的通知」及「商務部、國家外匯管理局《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》」。V.在內地設立房地產開發企業1.申請條件1.1根據《城市房地產管理法》第三十條，房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，須具備下列條件：(i)有自己的名稱和組織機構；(ii)有固定的經營場所；(iii)有符合國務院規定的註冊資本；(iv)有足夠的專業技術人員；(v)法律、行政法規規定的其他條件。1.2根據《城市房地產開發經營管理條例》第五及六條，設立房地產開發企業，須具備下列條件：(i)符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件；(ii)有符合法規規定的註冊資本；(iii)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、