房地产法律服务基本技能

房地产法律服务基本技能2010年4月序言房地产项目开发从立项选址、房屋拆迁、施工建设、销售租赁、物业管理等，整个项目周期比较长，律师在整个房地产开发中需要做的工作非常繁杂，几乎每个环节都有律师的身影。从事房地产法律事务对律师的专业化要求很高，房地产律师逐渐呈现出专业化、团队合作的特点。房地产律师提供的法律服务主要包括：●房地产开发企业设立等方面法律服务；●国有土地使用权取得法律服务；●拆迁法律服务；●工程建设法律服务；●商品房销售和房地产租赁法律服务；●物业管理法律服务；相关链接：1、房地产项目开发流程图一、房地产开发企业设立等方面法律服务（一）房地产企业设立的律师工作内容1、房地产投资法律咨询2、起草审核投资协议、章程3、房地产企业资质法律咨询4、房地产企业合并、分立法律服务5、房地产企业内部规章制度建设（二）房地产开发企业资质等级介绍房地产开发企业的资质等级分为四级。各资质等级房地产开发企业可承担的开发规模具体规定如下：一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质级以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。一个新设的房地产开发企业按照规定，只能申领暂定资质证书，在本地承揽相应的开发项目。相关链接：1、中华人民共和国房地产管理法2、房地产开发企业资质管理规定3、房地产开发公司组织架构图二、国有土地使用权取得法律服务根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家实行国有土地有偿使用制度。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。1、土地出让中的招标程序主要包括以下流程（1）发布《招标公告》；（2）有意向的投标人购买招标文件；（3）现场踏勘、答疑和标前会议；（4）成立评标委员会；（5）投标人缴纳投标保证金；（6）投标、开标；（7）确定中标人并签订协议。2、土地出让中的拍卖程序主要包括以下流程（1）发布《拍卖公告》；（2）有意向的竞拍人购买拍卖文件；（3）竞买人提出竞买申请；（4）竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌；（5）拍卖会；（6）竞买人竞价；（7）确定竞得人；（8）签署《拍卖成交确认书》。相关链接：1、常用法律法规《中华人民共和国土地管理法》《最高人民法院关于审理涉及土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》2、建设用地流程总图3、国有土地使用权出让合同三、拆迁法律服务1、基本概念城市房屋拆迁：是指经依法许可，拆迁人对房屋所有者或者使用者给予补偿安置并迁出对城市规划区内国有土地上的房屋及附属物进行拆除的法律行为。拆迁人：是指取得房屋拆迁许可证的单位。拆迁单位：取得拆迁资质的房屋拆迁企业。被拆迁人：是指被拆除房屋的所有人和使用人。拆迁房屋承租人：是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。产权调换：是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。拆迁纠纷裁决：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主管部门裁决。2、房屋拆迁前期准备阶段的法律实务律师为拆迁人、拆迁单位提供服务在房屋拆迁前期准备阶段的操作指引（1）核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁程序。（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。（3）核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件是否依法公示。（4）核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。（5）核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。（6）调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）（7）核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：新建、改建和扩建房屋及其附属物；改变房屋和土地用途；建立新的房屋租赁关系；分列房屋租赁户名。（8）参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。（9）核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性。3、拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容（1）核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。（2）对估价机构确定程序的合法性进行核实。律师应提示委托人，投票确定估价机构的，拆迁人有将投票结果进行公告的义务。而拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督，并可以要求纪检监察机关和基层群众共同监督。（3）对拆迁估价委托合同的真实性、合法性进行核实。（4）核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。（5）对估价报告的形式和内容进行核实。（6）对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序合法性进行核实。（7）对房地产价格评估专家委员会成员是否有利害关系进行核实。4、房屋拆迁补偿与安置中的律师实务包括以下方面内容（1）签订拆迁补偿安置协议（2）被拆迁房屋面积的确定（3）被拆迁房屋补偿（4）特殊对象的补偿与安置（6）货币补偿款的分配的一般原则5、房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务（1）裁决申请和受理阶段（2）裁决审理阶段（3）行政强制执行阶段的律师实务审查行政强制执行申请主体、是否依法听证、应提交的材料、其他应注意的事项等。相关链接：1、城市房屋拆迁管理条例2、城市房屋拆迁补偿安置协议3、律师承办拆迁法律业务操作指引四、工程建设法律服务1、基本概念工程签证：是指工程承发包双方的法定代表人及其授权代表等在施工过程及结算过程中对确认工程量、增加合同价款、支付各种费用、顺延竣工日期、承担违约责任、赔偿损失等内容所达成一致意见的补偿协议。工程索赔：是指在合同履行过程中，对于非自己的过错，而是应由对方承担的责任的情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿和（或）工期顺延的要求。按照不同的分类标准，索赔主要分为费用索赔和工期索赔以及承包商索赔和业主反索赔。2、必须招标的工程建设项目大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目，全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国家组织或者外国政府贷款、援助资金的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到相应标准的必须进行招标。3、建设工程合同管理建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同主要包括：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工总承包合同、专业施工分包合同、劳务分包合同、工程监理合同、（1）合同交底合同交底是指承包人的合同管理人员通过组织学习，使各执行部门和执行人员熟悉合同中的主要内容、各种规定、管理程序，了解施工单位的合同责任和工程范围、各种行为的法律后果等。（2）建设工程工期管理包括：施工组织和进度计划、开竣工日期的确定、工期延期、停工期间的确认、逾期竣工的责任。（3）建设工程施工安全管理包括：建设单位的安全义务、施工单位的安全义务、工程保险4、建设工程材料、设备的供应分为：发包人制定材料设备、发包人供应材料设备、承包人采购材料设备。5、建设工程签证和索赔管理（1）提高和强化及时签证、依约索赔的意识和自觉性，把签证和索赔作为降低成本和提高效率的最有效手段。（2）建立严格的文档记录和资料保管制度，加强专业的和有针对性的签证和索赔管理。（3）明确发包人代表和承包人项目经理的量化管理责任，杜绝该签未签、该赔不赔的情况。（4）注意提出签证和索赔的期限和程序，凡是应该在施工过程中提出的均应及时提出。（5）深入研究获得签证和索赔的方法和实际效果，友好协商和谋求调解是有效方法。（6）随时进行签证、索赔咨询，聘请专业律师进行有效的签证、索赔。6、建设工程工程款的确认和支付包括：工程预付款的支付、工程进度款的支付、竣工结算的确认和支付、确定价款结算的确认、工程款利息、工程质量保修金的支付、工程履约保证。7、建设工程质量管理包括：建设单位工程质量方面的权利和义务、施工单位工程质量方面的权利义务、隐蔽工程和中间工程验收。8、建设工程竣工验收分为：竣工报验、工程竣工验收的程序、工程备案、工程交付、未经验收擅自使用的后果。9、建设工程保修在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。10、工程建设的主要风险（1）招标文件不能反映真实意图（2）低价中标和高价结算（3）设计不充分，频繁变更签证（4）怠工、停工、抛弃工程及霸占工程（5）工程竣工、交付和结算纠纷（6）技术签证与工程约定的冲突（7）公司腐败及反行贿问题（8）工程质量不合格问题（9）监理不规范引发的风险（10）工程档案缺失、资料不全（11）备案合同文件与未备案合同的法律效力相关链接：1、《工程总承包合同示范文本》2、中华人民国和国建筑法3、中华人民共和国物权法4、建设工程质量管理条例5、房屋建筑工程质量保修办法6、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释五、商品房销售和房地产租赁法律服务1、相关概念（1）商品房预售：是指开发商将正在建设尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。（2）商品房现售：是指开发商将已竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。（3）抵押贷款（按揭），即商业贷款，是指买受人在购买房屋时，以所购新建商品房作抵押，向银行申请的占所购房价一定比例的贷款。（4）大产权证，即新建商品房初始登记后的房地产权证。（5）小产权证，即买受人取得的所购新建商品房的房地产权证。（6）住房专项维修基金，是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由业主按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。（7）两书，一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（8）五证，房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。2、商品房销售的律师工作（1）销售合法性的尽职调查（2）准备签约合同及文件（3）提供购房签约法律咨询（4）审查客户资料（5）提供按揭贷款法律咨询（6）办理商品房预售手续（7）草拟催款通知、解约通知及律师函（8）办理房屋交付手续3、商品房广告的法律责任抽象笼统的宣传，属于要约邀请，具体形象的宣传，要承担民事责任。凡下列情况的房地产，不得发布广告：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；4、认购、签约的法律服务主要包括以下方面：（1）认购中的预付款问题（2）认购中的定金问题（3）公民认购商品房应提交哪些证件（4）单位购房应提交哪些证件（5）委托代理人登记的，应当提交哪些证明（6）认购书引发的常见法律纠纷（7）签约的特殊情况如：以未成年子女名义签约购房的、夫妻联名购房的、外国人购房的、购房用途的特别声明。5、预售与销售的法律服务（1）商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（2）现房销售的法定条件①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证