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房房地地产产中中介介服服务务开开业业指指导导手手册册上海万嘉经济信息有限公司编制2009年第2页共52页前言党的十七大报告提出，要促进以创业带动就业，鼓励更多劳动者成为创业者。历史从来没有给予我们今天这样良好的创业环境，通过创业来展示自我能力，实现自我价值，新一代创业者正在茁壮成长。自主创业，既充满着艰辛与欢乐，也伴随着求索与奉献！自主创业，更需要把梦想激情化作理性行动。在与众多创业者接触交流当中，我们发现，在上海这片创业的热土上，很多朋友志存高远，有志创出一番大业，但他们又缺乏对一个行业的具体认知，不熟悉行业的特点，使得创业的梦想停留在懵懂和迷茫的阶段。为此，我公司组织人员进行了大量的走访、问卷调查，搜集行业的相关信息，并广泛听取成功创业者和专业人士的意见，精心编写了开业指导系列手册。指导手册立足于向您提供进入各创业行业所要关注的相关信息，并提供尽可能详尽的介绍和指导。如果您已经选定您的创业投资项目，并且该投资项目属于系列指导手册范畴，那么，我们相信，指导手册将成为您在创业路上的参考读本。指导手册所罗列的事实和数据来自上海创业者的个案，编写时受地域经济和时间价格的限制，其绝对值可能存在波动和差异，仅供参考。我们建议创业者更多关注本手册的内容举例和关键环节的描述。我们十分感谢在百忙之中对本手册编写提供建议和意见的各位专家、老师和同仁。我们也期待读者提供宝贵建议和案例，以帮助我们不断的完善指导手册的编写。在此，呈上我们真诚的祝愿，祝您创业成功！本市扶持创业的相关政策信息，读者可通过登录上海创业公共服务信息网（）查询。二○○九年十一月第3页共52页房地产中介服务项目导引图房地产中介服务市场准入资金竞争形式服务主题场地服务竞争素质竞争诚信竞争项目竞争信息竞争开业人员店长自营加盟经纪人经营许可证工商营业执照房屋中介服务办公楼商铺代理租售一、二手房联动销售服务余盘、尾盘行销企与销售权证代办与产权调查服务房产法律咨询服务特色服务二手房资金监管服务置业顾问服务房屋保固服务交易履约保障服务港澳及国外置业服务成熟商圈住宅小区大型楼盘地标性楼盘行业集中地专业商场学校附近写字楼附近财会员文员第4页共52页目录第一篇项目简介…………………………………………………………………………….......第二篇项目认知…………………………………………………………………………….......1.基本概况…………………………………………………………………………….......2.设备设施…………………………………………………………………………….......3.行业特征…………………………………………………………………………….......4.专业培训…………………………………………………………………………….......5.投资规模………………………………………………………………………第5页共52页…….......6.市场描述............…………………………………………………………………….......第三篇开业筹备…………………………………………………………………………….......1.选定经营场所……………………………………………………………………………2.筹措投资资金……………………………………………………………………………3.场所装潢装饰……………………………………………………………………………4.招聘服务人员......………………………………………………………………………5.申请和注册……....………………………………………………………………………第6页共52页6.办理工商、税务登记……………………………………………………………………7.办理银行开户手续………………………………………………………………………第四篇经营管理…………………………………………………………………………………1.房地产中介公司和从业人员为客户提供的服务及承诺………………………………2.完善的房地产中介机构应具备的条件…………………………………………………3.客户在接受中介服务时的权利义务……………………………………………………4.我国房地产中介服务行业的前景展望…………………………………………………5.房地产中介服务小常识…………………………………………………………………6.大中型城市房地产经纪公司创新经营…………………………………………………第五篇相关资讯…………………………………………………………………………………第7页共52页1.房地产中介服务政策与法规……………………………………………………………2.房地产中介服务资讯媒体………………………………………………………………第一篇项目简介房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。萌芽阶段(1988-1995年)1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司，成为我国第一家房地产中介服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公司发第8页共52页展到11家。90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。1993年，深圳房地产经纪机构达到了近70家，同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的纷纷成立。起步阶段(1996-1999)1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业链。1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展。快速发展期(2000至今)1998年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估计，目前房地产中介服务机构超过3万家，从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业，如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。房地产中介服务在促进我国房地产市场快速健康发展，推动我国房地产业走向繁荣的过程中起到了不可替代的作用。房地产中介与人民的生活已经越来越近，也越来越紧密。人们对房地产中介的期望和要求也越来越高，因此，房地产中介服务业的发展势必迈向专业化、规范化和制度化。第二篇项目认知第9页共52页房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等三个领域。房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。一般而言，房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主，辅以房地产咨询业务和房地产估价业务，通过提供免费的咨询和估价的参考等措施，协助房屋买卖交易达成的服务总称。房产中介公司：为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个服第10页共52页务平台，该平台具有为买卖双方提供安全交易的义务；房产中介服务的经济收入主要是收取中介服务佣金，以目前市场惯例，中介服务佣金为双方各1%；房产中介事务：房产中介的具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传发布信息并且保证房源真实有效；帮助买房人寻找和推荐合适、理想的房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；主要服务流程：登记房源、勘察房源、带看房源、磋商、签约、房产过户、物业交割等，以及解答买卖双方交易活动中提出的各种疑问。一、基本概况1．项目归类：房地产中介服务业2．行政主管：上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局3．行业协会：上海市房地产行业协会4．服务对象：社会各界5．经营模式⑴．业务范围房地产中介服务业务主要涉及：房产信息展示；存量房的买卖、置换、租赁中介；商品房代理销售；二手房按揭贷款全程代办；房屋权证代办；项目可行性研究和策划；房地产展销；房地产相关知识及业务培训；房地产业政策咨询；房地产专业人员上岗培训等。第11页共52页⑵．产业位置房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。中介服务产业涉及房地产开发价值链的前期、中期和后期，包括房地产咨询、土地评估、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来，其专业化程度逐步提高，行业价值不断得到体现，市场前景十分广阔。⑶．方式方法做好房产中介服务，保持中介服务的持续健康发展，应关注以下一些策略：拓展信息：加强拓展房源、客源两方面信息；创建品牌：可以选择加盟成熟品牌，也可以自创服务品牌；注重服务：协助客户处理相关的交易手续，指导客户操作；特色服务：在现有房产交易中介的基础上，增加附加值较高的边际项目服务。6．市场准入依据《上海市房地产中介咨询服务公司资质管理暂行办法》条例规定，开办房地产中介服务公司实行行业审批制度。房地产中介咨询服务公司经上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）资质审查同意后，持批准文件和有关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续，经核发营业执照后方可开业。第12页共52页另外，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。7．行业品牌据不完全统计，目前上海房地产中介市场上比较知名的品牌主要有中原地产、21世纪不动产、汉宇地产、易居臣信和合富置业等公司，俗称沪上房地产中介五大行。在此，结合我们的调研资料，将五大行简要介绍如下，供投资者分析参考。⑴．中原地产中原地产为中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问有限公司，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地区，以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。上海中原现有员工逾2600人、门店150余家，2008年佣金收入超过3.6亿，再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊，历年来获奖无数，蝉联七届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上第13页共52页海市房地产关注商标（品牌）”，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。上海中原重视资讯公开、专业技能，实行一二手联动经营模式。业务上形成营销代理、二手中介住宅部以及工商铺三大支柱，加上总部设立于上海的中原（中国）地产研究中心，服