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新首钢高端产业服务区运行管理创新目录一、国内大型工业园区管理模式...........................................................................................2（一）国内大型工业园区管理模式分析...........................................................................21、行政主导型管理模式——纵向协调型和集中管理型..............................................22、公司制管理模式.........................................................................................................43、混合型管理模式——政企合一型与政企分开型......................................................5（二）国内大型工业园区管理模式优缺点对比...............................................................7二、国内大型工业园区开发运营模式...................................................................................8（一）国内大型工业园区开发和运营管理三种模式.......................................................81、园区工业房地产开发的三种主流阶段.....................................................................82、国内大型工业园区开发和运营管理三种模式.........................................................93、外部融资对工业园区开发和投资回报的影响.......................................................10三、国内一些知名园区开运营模式分析.............................................................................111、蛇口工业园区...............................................................................................................122、张江高科.......................................................................................................................153、中关村科技园区...........................................................................................................19四、首钢工业园区运行管理创新.........................................................................................23（一）新首钢高端产业综合服务区开发运营情况.........................................................23（二）首钢工业园区运行管理当前存在的主要问题.....................................................26一、国内大型工业园区管理模式（一）国内大型工业园区管理模式分析国内大型工业园区管理模式可分为行政主导型、公司治理型和混合型三种管理模式。1、行政主导型管理模式——纵向协调型和集中管理型行政主导型还可以细分为两种模式，纵向协调型和集中管理型。（1）纵向协调型纵向协调型是由所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。所在城市的人民政府设置管理委员会，成员由原政府行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只负责在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。哈尔滨高新技术产业开发区属于“纵向协调型”的典型。管理结构如下所示：（2）集中管理型集中管理型是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区设立专门的派出机构－管委会全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社会”的特点。这种方式给予了管委会更大的职权，与相关管理部门的很多协调工作变成了直接管理事务，提高了园区的管理效率,但问题是管委会的政府色彩更加浓厚。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如下图：行政主导型产业园的特点是产业园的政府性质非常浓厚，具备很强的行政职能。园区内的税务、公安、工商、劳动人事等政府职能均由园区管委会进行管理。园区的开发、管理问题解决了，但是园区的发展问题却显得薄弱。2、公司制管理模式公司制管理模式又称企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡（镇）级的开发区和高新区中使用的较多。县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。把政府职能还给政府，成立投资公司进行园区投资、开发、管理。这种管理模式的特点是职能清晰，规避了政府和企业双重身份的问题。这种体制以“蛇口模式”为典型，这种模式可使开发管理工作实现集中化和专业化。3、混合型管理模式——政企合一型与政企分开型行政主导型与公司治理型其实是两种相对极端的状况，我们更常见的是混合型模式，政府部门既设立了园区管委会，又成立了投资开发公司，管委会负责政府行政管理职能，投资开发公司负责企业运作职能。混合型管理模式主要分为政企合一型与政企分开型。（1）政企合一型在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常是互相兼任，即是通常所说的“两块牌子，一套班子”。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。我国南通开发区采用的是此种模式。（2）政企分开型管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可分为三种类别。管理模式特点开发区管委会与总公司并存既设有管委会、又设开发公司，管委会负责宏观决策，监督、协调和项目审批，开发公司负责项目引进，经营各种基础设施。广州、天津、常州等管委会与专业公司并存设立管委会和各种专业公司，由专业公司负责各项基础设施的建设福州马尾、江苏昆山管委会与联合公司并存管委会与联合公司并存，管委会作为政府派出机构行使管理职权，而负责开发区建设及项目引进的开发公司是由管委会与其他企业共同出资建立的股份公司。宁波、苏州等（二）国内大型工业园区管理模式优缺点对比工业园区管理模式比较类型含义优点缺点行政主导型纵向协调型所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。政府设置管理委员会，成员由原政府行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只负责在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。有利于城市政府的宏观调控，园区不会脱离城市的整体规划轨道而片面发展。管委会权限很少，不利于大胆创新和试验。管委会在许多职能部门的多重管理下，造成相互推诿和相互扯皮的现象，管理工作效率低下。集中管理制由市政府在开发区设立专门的派出机构－管委会全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社会”的特点。管委会有较大的经济管理权和部分社会事务管理权，以及拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新。摆脱了各市级管理部门的牵制和约束，能够及时果断地处理园区内重大问题，提高工作效率，有利于开发区的整体规划和协调发展。管委会下属部门受管委会统一领导，摆脱了双重管理，能够保持相互沟通和协调一致，避免相互扯皮的现象。容易脱离城市整体的发展规划，并造成与老城区的资源和人才的竞争。公司制这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者，政府建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，开发公司直接向政府负责，担负土地开发、这种模式可使开发管理工作实现集中化和专业化。有利于政企分开，使开发区政府从大量的行政事务中解脱出来，提高工作效率，增加对市场信息开发公司作为经济组织，缺乏必要的政府行政权力，如征地、规划、项目审批等，行政协调能力不强，权威性不及政府部门影响了管项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。的敏锐性。有利于总公司经济实力的增强，进行园区建设，并提高整体建设的速度和整体经济效益。理效力的发挥，只能在较小型的开发区中适用。容易造成政府部门与开发公司各行其是，形成管理的死角。开发公司是一个企业，必然会采取各种手段达到盈利的目的，追求经济效益的最大化。混合型政企合一型在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，开发公司负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司管理行为很大程度上是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常互相兼任，即“两块牌子，一套班子”。在这种管理模式下，管委会不仅行使审批、规划、协调等行政职能，还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。建立初期对开发区的建设具有一定的推动作用，有利于管委会和总公司各司其职，既发挥政府的行政职能，同时又发挥总公司的经济杠杆功能。管委会权利过分集中，不但负责决策，而且还从事一般经营管理，尤其是工业园区从开发阶段进入项目引进阶段后，从项目审批到建设投产等一系列活动均由管委会负责，使管委会陷入一般性事务中，分散了对开发区进行重大决策的精力。政企合一可能导致总公司发展动力不足及过多依赖于管委会的行政职能等问题，并由此造成总公司自我发展能力不强，市场压力不大，不能迅速适应市场经济的要求和建立现代企业制度。政企分开型管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业经营活动，只起监督协调作用，开发公