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仲量联行2011年03月无锡新区太科园金融服务区开发策略研究无锡新区太科园金融服务区开发策略研究无锡新区太科园金融服务区开发策略研究无锡新区太科园金融服务区开发策略研究中期报告中期报告中期报告中期报告初稿初稿初稿初稿为无锡市新区经济发展集团总公司而作2无锡新区太科园金融服务区项目免责声明免责声明免责声明免责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：•新的政府法令•公司政策的变化•对本项目房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零一一年第一季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。3无锡新区太科园金融服务区项目工作团队简介学历学历学历学历美国康乃尔大学房地产硕士上海同济大学工程学士经验经验经验经验20年房地产工作经验8年深圳房地产开发3年仲量联行香港顾问1年仲量联行伦敦顾问中国商业地产联盟专家委员清华大学商业房地产总裁高级研修班教授李李李李杰杰杰杰学历学历学历学历美国康乃尔大学房地产硕士台湾东海大学建筑学学士经验经验经验经验6年房地产研究及顾问经验赵建邦赵建邦赵建邦赵建邦学历学历学历学历加拿大多伦多大学南京大学学士经验经验经验经验1年房地产研究及顾问倪梦婧倪梦婧倪梦婧倪梦婧程鹏程鹏程鹏程鹏学历学历学历学历美国密歇根大学MBA美国休斯敦大学建筑说是天津大学建筑学本科经验经验经验经验10年房地产研究及顾问4无锡新区太科园金融服务区项目工作流程工作流程工作流程工作流程物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议开发结论和建议前期组建准备前期组建准备前期组建准备前期组建准备中期報告中期報告中期報告中期報告終期報告終期報告終期報告終期報告优质办公楼优质办公楼优质办公楼优质办公楼案例分析案例分析案例分析案例分析5无锡新区太科园金融服务区项目一一一一....办公楼市场调研办公楼市场调研办公楼市场调研办公楼市场调研04040404二二二二....国内外案例分析国内外案例分析国内外案例分析国内外案例分析59595959三三三三....设计审核设计审核设计审核设计审核128128128128目目目目录录录录6无锡新区太科园金融服务区项目一一一一、、、、办公楼市场调研办公楼市场调研办公楼市场调研办公楼市场调研7无锡新区太科园金融服务区项目5.办公楼市场未来预测办公楼市场未来预测办公楼市场未来预测办公楼市场未来预测3.办公楼市场需求办公楼市场需求办公楼市场需求办公楼市场需求6.可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析可比及竞争性项目分析4.办公楼市场相关指标分析办公楼市场相关指标分析办公楼市场相关指标分析办公楼市场相关指标分析1.办公市场概述办公市场概述办公市场概述办公市场概述2.办公市场供应分析办公市场供应分析办公市场供应分析办公市场供应分析8无锡新区太科园金融服务区项目国内主要房地产市场国内主要房地产市场国内主要房地产市场国内主要房地产市场来源：仲量联行仲量联行长期对国内主要城市的房地产市场保持关注和跟踪。在对主要城市的经济和房地产活跃程度进行了深入的研究调查并量化分析后，从房地产角度从房地产角度从房地产角度从房地产角度，给出了城市层次界定体系，对国内的城市划分对国内的城市划分对国内的城市划分对国内的城市划分了一二三线了一二三线了一二三线了一二三线。其中，上海上海上海上海、、、、北京北京北京北京、、、、广广广广州和深圳州和深圳州和深圳州和深圳成为大陆区域的一线城市一线城市一线城市一线城市。二线城市针对那些处于二线城市针对那些处于二线城市针对那些处于二线城市针对那些处于正增长阶段的城市正增长阶段的城市正增长阶段的城市正增长阶段的城市，三线城市则是出于起步阶段和萌芽阶段的城市。其中无锡正处于目前国无锡正处于目前国无锡正处于目前国无锡正处于目前国内的二线城市内的二线城市内的二线城市内的二线城市。仲量联行长期对国内主要城市的房地产市场保持关注和跟踪。在对主要城市的经济和房地产活跃程度进行了深入的研究调查并量化分析后，从房地产角度从房地产角度从房地产角度从房地产角度，给出了城市层次界定体系，对国内的城市划分对国内的城市划分对国内的城市划分对国内的城市划分了一二三线了一二三线了一二三线了一二三线。其中，上海上海上海上海、、、、北京北京北京北京、、、、广广广广州和深圳州和深圳州和深圳州和深圳成为大陆区域的一线城市一线城市一线城市一线城市。二线城市针对那些处于二线城市针对那些处于二线城市针对那些处于二线城市针对那些处于正增长阶段的城市正增长阶段的城市正增长阶段的城市正增长阶段的城市，三线城市则是出于起步阶段和萌芽阶段的城市。其中无锡正处于目前国无锡正处于目前国无锡正处于目前国无锡正处于目前国内的二线城市内的二线城市内的二线城市内的二线城市。9无锡新区太科园金融服务区项目国内各城市发展曲线国内各城市发展曲线国内各城市发展曲线国内各城市发展曲线来源：仲量联行仲量联行预计到到到到2020年时年时年时年时，，，，中国的二中国的二中国的二中国的二、、、、三三三三线城市将发挥更为举线城市将发挥更为举线城市将发挥更为举线城市将发挥更为举足轻重的作用足轻重的作用足轻重的作用足轻重的作用。目前，无锡和部分江浙二三线城市都位于“增长阶段”。处于这一增长阶段的城市往往都拥有较为高效的当地政府，以及清晰的发展战略。在这些城市中，国内国内国内国内外银行外银行外银行外银行、、、、制造厂商制造厂商制造厂商制造厂商、、、、零售商和酒店经营者零售商和酒店经营者零售商和酒店经营者零售商和酒店经营者的相应入驻的相应入驻的相应入驻的相应入驻，，，，为房地为房地为房地为房地产市场的发展创造了产市场的发展创造了产市场的发展创造了产市场的发展创造了相对应的需求相对应的需求相对应的需求相对应的需求.仲量联行预计到到到到2020年时年时年时年时，，，，中国的二中国的二中国的二中国的二、、、、三三三三线城市将发挥更为举线城市将发挥更为举线城市将发挥更为举线城市将发挥更为举足轻重的作用足轻重的作用足轻重的作用足轻重的作用。目前，无锡和部分江浙二三线城市都位于“增长阶段”。处于这一增长阶段的城市往往都拥有较为高效的当地政府，以及清晰的发展战略。在这些城市中，国内国内国内国内外银行外银行外银行外银行、、、、制造厂商制造厂商制造厂商制造厂商、、、、零售商和酒店经营者零售商和酒店经营者零售商和酒店经营者零售商和酒店经营者的相应入驻的相应入驻的相应入驻的相应入驻，，，，为房地为房地为房地为房地产市场的发展创造了产市场的发展创造了产市场的发展创造了产市场的发展创造了相对应的需求相对应的需求相对应的需求相对应的需求.10无锡新区太科园金融服务区项目国内各城市经济和房地产活动发展水平国内各城市经济和房地产活动发展水平国内各城市经济和房地产活动发展水平国内各城市经济和房地产活动发展水平经济发展水平是根据与经济、教育、基础设施、富裕程度和投资情况等相关指标的平均增长水平为城市的发展情况进行排序。在二线城市中无锡的发在二线城市中无锡的发在二线城市中无锡的发在二线城市中无锡的发展速度处于中游展速度处于中游展速度处于中游展速度处于中游。不断力求扩张的企业们产生了对房地产市场持续增长的需求，从而使得整个房地产市场活动增强。相比其他二三线城市，无锡的无锡的无锡的无锡的经济发展水平和地产活动处于经济发展水平和地产活动处于经济发展水平和地产活动处于经济发展水平和地产活动处于相对活跃的水平相对活跃的水平相对活跃的水平相对活跃的水平。。。。而同时，不断提高的市场透明度进一步吸引了国内外投资者的参与。发展最快的地产市场都在较大的二线城市，像无锡、沈阳、天津和杭州。这些城市迅捷的交通、高素质的劳动力市场都使它们成为对制造业和物流企业具有吸引力的地区。经济发展水平是根据与经济、教育、基础设施、富裕程度和投资情况等相关指标的平均增长水平为城市的发展情况进行排序。在二线城市中无锡的发在二线城市中无锡的发在二线城市中无锡的发在二线城市中无锡的发展速度处于中游展速度处于中游展速度处于中游展速度处于中游。不断力求扩张的企业们产生了对房地产市场持续增长的需求，从而使得整个房地产市场活动增强。相比其他二三线城市，无锡的无锡的无锡的无锡的经济发展水平和地产活动处于经济发展水平和地产活动处于经济发展水平和地产活动处于经济发展水平和地产活动处于相对活跃的水平相对活跃的水平相对活跃的水平相对活跃的水平。。。。而同时，不断提高的市场透明度进一步吸引了国内外投资者的参与。发展最快的地产市场都在较大的二线城市，像无锡、沈阳、天津和杭州。这些城市迅捷的交通、高素质的劳动力市场都使它们成为对制造业和物流企业具有吸引力的地区。11无锡新区太科园金融服务区项目房地产投资与开发商活动房地产投资与开发商活动房地产投资与开发商活动房地产投资与开发商活动开发商活动总分开发商活动总分开发商活动总分开发商活动总分以包括凯德置地、嘉里建设、恒隆地产、瑞安集团、和记黄埔、新鸿基集团、新世纪中国地产、中国海外地产和恒基地产等外资外资外资外资、、、、港资和香港上市开发商落户数港资和香港上市开发商落户数港资和香港上市开发商落户数港资和香港上市开发商落户数量和投资额为基础量和投资额为基础量和投资额为基础量和投资额为基础。二二二二、、、、三线城三线城三线城三线城市不断提升市不断提升市不断提升市不断提升的城市形象的城市形象的城市形象的城市形象和发展潜力和发展潜力和发展潜力和发展潜力吸引着投资者和开发商的注意。中国城市的地产建设大部分是由本地开发商完成,然而境外境外境外境外开发商和投开发商和投开发商和投开发商和投资商在中国资商在中国资商在中国资商在中国的活动力度的活动力度的活动力度的活动力度却不断增大却不断增大却不断增大却不断增大。无锡作为江苏省经济发展较快的城市，已有不已有不已有不已有不少跨国企业少跨国企业少跨国企业少跨国企业入驻入驻入驻入驻，之后也会吸引越来越多的公司在此设立区域总部。资料来源：仲量联行12无锡新区太科园金融服务区项目无锡写字楼市场当前发展阶段无锡写字楼市场当前发展阶段无锡写字楼市场当前发展阶段无锡写字楼市场当前发展阶段——经济与写字楼发展关系经济与写字楼发展关系经济与写字楼发展关系经济与写字楼发展关系无锡近年来写字楼供应量迅速增长，且品质也在逐步提升，但真正意义上的高品质写字楼尚少。参照成熟市场的发展规律和无锡办公物业的现状可以看出，无锡办公楼市场开始踏入成长阶段。这一过程将伴随写字楼物业品质的逐渐提升及高品质写字楼市场的不断显现而不断成熟，进而晋升至成熟阶段。写字楼需求有限基本没有高品质写字楼物业写字楼需求有限基本没有高品质写字楼物业写字楼物业品质