无锡联东总部商务园项目服务建议书

Page1Page1北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.ShenyangForReferenceOnly仅供参考致：联东集团无锡联东总部商务园项目服务建议书2011年04月08日Page2Page2„首先感谢联东集团（以下或简称“贵司”）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称“TCBL”或“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行无锡联东总部商务园项目的开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造无锡地区的优秀商业项目。„本商业服务建议书是依据我司人员通过对于项目概况的初步分析及综合评价，并在此基础上秉承TCBL“商业地产全方位服务”之理念所拟定。„本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建议书发出日启计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署的合作协议为最终依据。前言Page3Page3一、项目简介二、项目可借鉴案例三、项目设想四、服务方案附件附件一：公司简介附件二：上海团队介绍总目录Page4Page4一、项目简介Page5Page5地理位置地理位置资料来源：业主方提供资料。本案本案Page6Page6地理位置地理位置资料来源：业主方提供资料。快速内环集中商业沿街商业配套商业Page7Page7项目介绍项目介绍资料来源：业主方提供资料。„项目基础技术指标:¾项目位置¾项目地处北塘区政府旁，快速内环江海路高架北。商业区域位于北滨路和凤滨路交叉口西北地块。9.44%商业比率31.40%绿地率2.98平均容积率商业、住宅、办公用地性质1375705㎡总建筑面积24.30%平均建筑密度待定商业面积461342㎡总用地面积Page8Page8二、项目可借鉴案例一、无锡保利达广场二、无锡小娄巷历史文化街三、上海缤谷广场Page9Page9保利达广场案例分析-无锡保利达广场Page10Page10项目周边区域现状„项目位于城市中心，是火车站与市昀繁华中心的中间地带。„周边现有商业档次较低，形象差，人流不旺。书院弄一侧为居民区和满足生活娱乐需要的商业配套，业态丰富，定位中档。中山北路一侧主要为商务类物业以及酒店，裙房布置百货类商业，满足商务活动需求。第一百货保利达项目红豆广场（远东百货）喜来登酒店（英武百货）和平影院中山路中中山山路路解放北路解放北路解放北路书院弄书院弄书院弄图列现有商业在建商业永乐电器五星电器往北塘往往北北塘塘中山路中中山山路路解放北路解放北路解放北路中山路中中山山路路案例分析-无锡保利达广场Page11Page11案例分析-无锡保利达广场待规划建筑密度6.0容积率约67064.1总计40%绿地率约1285南部道路约1532北部道路约66487号地约61626号地23777.25号地4655.14号地5573.93号地7638.92号地97921号地面积(㎡)地块运河1267345体量分析-建筑指标Page12Page12高端化大众化餐饮娱乐多元化恒隆广场购物为主无锡商业大厦百盛百货新世界百货远东百货现有商业图例未来商业保利达广场保利达广场苏宁广场茂业百货（胜利门）英武百货八佰伴无锡交通枢纽项目保利广场案例分析-无锡保利达广场项目定位Page13Page13零售业态•国际二线品牌旗舰店、快速时尚品牌旗舰店•精品服饰专卖店、精品/时尚配饰(钟表、珠宝、化妆品、皮具等)、休闲服饰、运动服饰•儿童零售、特色零售、数码电器、家居生活、Lifestyle生活用品店钟表钟表国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店数码电器Lifestyle生活用品店家居生活儿童零售休闲食品案例分析-无锡保利达广场Page14Page14餐饮业态•轻便餐饮、休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮、美食广场轻便餐饮休闲餐饮大型餐饮特色餐饮美食广场案例分析-无锡保利达广场Page15Page15娱乐业态•电影院、KTV•溜冰场•儿童娱乐电影院溜冰场儿童娱乐KTV案例分析-无锡保利达广场Page16Page16服务业态•精品超市•美容美发、SPA纤体、健身会所•教育培训、生活配套精品超市健身会所美容美发教训培训花店案例分析-无锡保利达广场Page17Page17L1业态休闲餐饮快速时尚品牌旗舰店咖啡精品配饰如名表、珠宝等国际二线品牌旗舰店精品服饰专卖店精品配饰集中区域如女鞋等精品服饰专卖店咖啡/冰激凌国际品牌化妆品牌案例分析-无锡保利达广场Page18Page18休闲餐饮美容国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店休闲餐饮日式生活馆精品服饰专卖店精品服饰专卖店精品服饰专卖店配饰集中区域，如内衣等精品服饰专卖店L2业态案例分析-无锡保利达广场Page19Page19溜冰场美食广场Lifestyle生活用品店SPA纤体儿童电玩儿童零售特色餐饮数码电器儿童零售儿童教育家居生活L3业态案例分析-无锡保利达广场Page20Page20休闲餐饮溜冰场KTV特色餐饮大型餐饮特色餐饮教育培训健身会所特色餐饮特色餐饮休闲餐饮溜冰场KTV特色餐饮大型餐饮特色餐饮教育培训健身会所特色餐饮特色餐饮L4业态案例分析-无锡保利达广场Page21Page21电影院L5业态案例分析-无锡保利达广场Page22Page22无锡小娄巷历史文化街区案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page23Page23项目名称：无锡小娄巷地理位置：西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局承办方：小娄巷历史街区修复工程指挥部划总用地面积：22,200平方米核心保护区面积：11,900平方米商业部分面积1：约10,000平方米功能板块：商业，办公，住宅，文化项目简介：小娄巷历史文化街区位于无锡市崇安区，西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局。该地区是《无锡历史文化名城保护规划》确定的四处历史文化街区之一，是无锡历史文化名城的重要组成部分。项目简介案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page24Page24小娄巷的建筑文化遗产小娄巷古建群落小娄巷拥有大量古代江南名士的民宅，是中国民间文人居住生活的代表。案例分析-无锡小娄巷历史文化街区项目历史Page25Page25项目区位„本项目位于无锡市中心城区之一的崇安区核心地段„项目东至小娄巷住宅，南至无锡市公安局无锡市法院，西至新生路，北至佳福大厦本项目本项目本项目人民路新生路案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page26Page26„在无锡发展的历史过程中，小娄巷一直处于城市发展的核心区域„至今，小娄巷地处于无锡最核心的三阳广场商圈，作为无锡唯一的市级商圈，包含有商业大厦、八佰伴、新世界百货等无锡代表商业项目商圈案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page27Page27现今，小娄巷历史文化街位于无锡市传统商业区的核心位置，地理位置极其优越本项目12371保利广场2商业大厦3百盛4新世界百货5崇安寺456大洋百货中山路人民路7八佰伴68989苏宁广场恒隆广场中山路商圈中心区商业项目商圈案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page28Page28商业中心小娄巷包含的核心元素旅游胜地文化重镇街区商业名居遗址巷弄建筑历史名城项目包含特色元素案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page29Page29ƒ根据项目的自身条件，按照国际购物中协会对大中型商业物业的昀新划分，项目的体量与区位属于以下商业类型。可覆盖5公里适用性广适用性广3－5万美食娱乐中心可覆盖20公里适用性广主干道旁/高速公路口10－20万功能中心可覆盖20公里目的性人群适用性广10－40万专业市场可覆盖20公里适用性广区域中心8－12万区域购物中心可覆盖3公里住宅人群居民区1－3万邻里购物中心可覆盖10公里住宅人群适用性广7－12万家庭购物中心可覆盖10公里目的性人群适用性广4－7万主题购物中心可覆盖40公里适用性广城乡结合处/郊区/新区10－20万超级区域中心商务/住宅/游客人口结构可覆盖10公里城市中心区域7－15万城市购物中心商圈范围位置状况面积范围（㎡）类型项目体量：1—2万平方米；项目区位：位于市中心商业区；项目所属商业类型项目定位-内部原因案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page30Page30项目位于历史悠久的崇安寺地区，周边拥有崇安寺、东林书院、南禅寺等众多历史遗迹。未来规划中将更加加强这些历史遗迹的修复与商业再开发。无锡商业市场环境区域市场环境区域文化环境项目位于无锡市中心商业区，周边拥有大量的大型中高档商业及规划商业。未来将聚集90多万平米的商业，是无锡市的商业核心。无锡市正从单一商业体向多元化商业体发展，饮食、娱乐、文化、旅游等多元化商业整逐渐替代以零售为主的百货业。项目定位-外部原因案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page31Page31B.外部因素外部商业环境特征项目自身特征类型定位时尚历史文化生活体验街区A.内部因素项目定位案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page32Page32历史名城旅游胜地文化重镇名居遗址特色啤酒屋、DIY零售特色啤酒屋、DIY零售无锡特色专卖无锡特色专卖SPA、足浴SPA、足浴巷弄建筑商业中心文化餐饮、文化酒吧、书吧文化餐饮、文化酒吧、书吧高档茶楼、私人会所高档茶楼、私人会所商务宴请、大型餐饮商务宴请、大型餐饮项目包含元素对于项目的影响街区商业发展方向赋予项目历史内涵赋予项目历史内涵吸引外地旅游商务人群吸引外地旅游商务人群婉约、曲折、隐秘性婉约、曲折、隐秘性与文化元素紧密结合与文化元素紧密结合山水江南园林山水江南园林商务人士、中高收入者商务人士、中高收入者开放式的商业环境开放式的商业环境咖啡馆、甜品店咖啡馆、甜品店案例分析-无锡小娄巷历史文化街区项目业态Page33Page33寻寻寻找无锡巷弄人文的历史足迹体验江南民间人文生活新建筑主要区历史保留建筑主要区域新旧结合建筑区主要餐饮区域主要文化休闲区域享享时尚现代历史怀旧项目业态案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page34Page34文化创意餐饮零售休闲娱乐项目业态案例分析-无锡小娄巷历史文化街区Page35Page35缤谷广场案例分析-上海缤谷广场Page36Page36基本信息地址：上海市长宁区天山路/威宁路发展商：上海市长宁房地产经营有限公司交通：地铁二号线威宁路站项目整体定位综合型生活广场包含零售、餐饮、休闲、娱乐改造前改造后（日间效果图）改造后（夜间效果图）项目简介一、二期占地总面积25132㎡一期总建筑面积33475.05㎡一期建筑高度27.9m容积率2.32一期建筑密度41.4%案例分析-上海缤谷广场Page37Page37商圈项目位置车行距离内环线区域中环线区域外环线区域虹桥机场虹桥交通枢纽图例南京西路商圈淮海路商圈徐家汇商圈本项目中山公园商圈6.6km3.4km9.0km6.7km8.2km9.0km“大虹桥商务区”该区域战略正紧锣密鼓地筹备中，涉及长宁、闵行、嘉定及青浦四区，共86.3平方公里范围，其建成将带动上海中心城外围及西部郊区的崛起。本项目位于上海中心城区西部，距虹桥交通枢纽及虹桥机场约20分钟车程，是大虹桥商务区连接市中心的重要节点。虹桥交通枢纽作为大虹桥商务区的核心交通枢纽，将成为上海连接长三角及全国的关键性功能节点。长风商务生态区1.5km项目位置案例分析-上海缤谷广场Page38Page38•充分了解周边消费者消费需求，引入生活配套、休闲娱乐类业态•抓住区域内尚无类似项目的市场空白点，形成区域商业市场的独特亮点定位业态配比业态规划案例分析-上海缤谷广场Page39Page39KTV娱乐、儿童游乐特色餐饮、大型餐饮特色餐饮、大型餐饮、儿童教育生活零售超市/生活零售/快速食品6F5F4F3F2F1F儿童、休闲餐饮特色餐饮特色餐饮快餐、特色餐饮、女性护理快餐、面包桌球、棋牌、瑜伽美容、SPA特色餐饮特色餐饮快餐/特色餐饮精品服饰/咖啡/简餐/特色食品注：实际商户落位以最终招商结果为准住乐/育食衣