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集团内行业确认立项汇报2014年11月智慧物流服务和装备产业园(无锡)一项目概览与发展思路二产业与区域分析三目标客户四建筑规划方案五招商方案六运营方案七财务分析2定位种子项目项目概览：战略目标财务指标3•无锡9#地•总容积率1.38•占地30亩•10栋36000平米•每栋6层•单层面积600平米研发/办公楼标准厂房智慧仓储•占地20亩•8栋14400平米•每栋2层•单层面积900平米•占地10亩•1栋5000平米•单层•面积5000平米•占地面积60亩•总建筑面积55400平米•以智慧物流服务和装备为园区产业内容•服务新型物流企业信息化经营模式需求、物流产业转型所带来的技术升级需求•支撑华夏幸福电商产业园技术需求定位•中信产业基金旗下：天地华宇、嘟嘟好运、如风达•航天科工一院城市智慧物流项目种子项目战略目标•总投资：2.18亿•十年累计现金流：总流入2.55亿，净流入0.37亿•持有物业资产价值(第十年)：2.65亿财务指标•愿景：打造模式创新技术领先的智慧物流装备及服务产业集群•建设目标：分二期建设2015年三季度一期开工2018年底二期完工•招商目标：2019年底完成100%发展思路：一种模式三种策略41业务模式–建立领先技术示范和试验区，吸引创新性智慧物流提供商，服务新型物流企业–以电商行业发展所牵引的物流服务需求以及传统物流产业升级内生需求为拉动，促进智慧物流产业成长2产品策略–智慧物流平台和服务、智慧物流装备生产、物流软件开发三类核心企业–重点打造科技港产品，包括研发办公楼、智能仓储中心、生产制造中心3竞争策略–以中信产业基金旗下天地华宇、嘟嘟好运、航天科工一院智慧物流项目为牵引，与物流行业领先企业合作，建立技术创新优势，对接海关信息平台，独享优势资源–借力电商产业布局，实现市场需求牵引；通过金融支持、政策服务、人才服务等产业服务手段，促进园区发展4增长策略–龙头牵引，完善产业生态，打造具有相当活力的智慧物流产业集群–结合华夏电商产业园布局，进行区域拓展和复制一项目概览与发展模式二产业与区域分析三目标客户四建筑规划方案五招商方案六运营方案七财务分析5智慧物流定义：技术新趋势注入传统物流环节催生物流新业态利用集成智能化技术，使商品从源头开始被实施跟踪与管理，实现信息流快于实物流。将物联网、传感网与现有的互联网整合起来，通过以精细、动态、科学的管理，实现物流的自动化、可视化、可控化、智能化、网络化。智慧物流工业4.0移动互联大数据北斗导航云计算技术新趋势车辆管理仓储管理货物运输后台管理物流装备物流环节………………融合促进货-车匹配智慧物流信息平台车/货实时监管物流网络化第三方支付物流新业态………驱动因素：五大因素助力智慧物流产业发展71234•国家“十二五”规划强调“积极发展电子商务……推动面向全社会的……物流配送等支撑体系建设。”电商产业的爆发将使物流产业面临难得的发展契机电子商务发展的牵引•北斗在“时空特性”显著的物流业中发挥着重要作用。在物流服务实效性、货物安全性、物流调度、物流资源整合等方面将带来积极的影响传统物流产业升级需求•2014年10月，国务院印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》，提出进一步加强物流信息化建设，推进物流技术装备现代化政府政策不断落地•我国物流智慧化水平较低，与发达国家存在较大差距。物流业信息化程度低导致运行效率低下，传统物流企业智慧化与信息化升级需求逐步突出北斗技术的强力支撑5•从2013年到2014年，产业资本、金融机构(中信、阿里巴巴、红杉资本、菜鸟网络……)开始纷纷布局物流产业，近两年来发生的投资并购案例几乎超过过去十年来的总和。产业资本进场布局智慧物流产业发展空间：5-8年后预计规模超过6000亿中国物流总费用及占GDP比重国内外物流发展水平对比数据来源：国家统计局，Wind资讯发达国家中国物流成本/GDP（%）一般商品物流费用/商品总成本（%）物流企业占物流市场的份额（%）货物库存天数（天）9.5-10.017.0-18.010-3050-6070-80181415-40817.50%17.60%17.70%17.80%17.90%18.00%18.10%18.20%02468101220092010201120122013社会物流总费用（万亿）物流总费用/GDP2013年，中国社会物流总费用占GDP比重约为18%，高于物流智能化程度高的美国、日本、德国等发达国家9.5个百分点，高于世界平均值6.5个百分点。预计在未来5-8年，通过智慧物流产业的发展，中国社会物流总费用占GDP比重将达到世界平均水平，物流费用总额会降低3-4万亿，保守估计智慧物流产业规模可超过6000亿。区域分析：无锡发展智慧物流产业具备五大优势湖州上海杭州100km湖熟150km镇江无锡嘉善南京泰州苏州常州我司片区1经济实力无锡地处经济实力发达的长三角地区，2013年地区GDP总量逼近10万亿元，生产和消费水平的提升是物流业发展的最大基础。2区位优势无锡辐射半径150公里之内覆盖上海、南京、杭州三大中心城市，同时与苏州、常州等经济发达城市拥有极佳的可达性。3产业基础长三角货运量和货物周转量的年平均增长率为7.6%和13.6%，具备了良好的物流发展基础。4物流企业构成无锡出城80%的物流其运输半径是150公里，并且50%的出货为小件，集聚众多中小型物流企业，该类企业物流技术装备落后、管理效率低、运营成本高，对智慧物流服务需求迫切。5服务华夏周边园区业务范围可覆盖以嘉善电商物流园为主周边华夏园区企业。智慧物流产业链分解：围绕三种产业角色【核心配套辅助】智慧物流信息服务智慧物流平台物流企业闲散运力仓储中心发运方……信息发布信息查询资源调度车/货定位监控订单管理……智慧物流终端生产智慧物流部件生产企业智慧物流终端生产企业智慧物流平台物流企业闲散运力仓储中心……北斗芯片RFID芯片通信模块……导航终端监控设备射频读码器……第三方支付智慧物流平台第三方支付公司物流企业或闲散运力发运方业务来源支付结算服务智慧仓储服务智慧仓储运营中心物流企业发运方仓储需求方……存放保管监控分拣出入库统计……后台管理软件终端应用软件……智慧物流软件开发智慧物流软件开发企业智慧物流终端生产企业物流企业智慧物流平台仓储中心……货物保险智慧物流平台保险机构业务来源货物财产保险发运方物流企业或闲散运力六条细分产业链#*&&##*核心#配套&辅助智慧物流产业环节分析选择：【模式创新①技术创新②③④手段保障⑤⑥需求拉动⑦】企业类别需求直接拉动产品服务提供推动产业发展的作用分析①智慧物流平台②④⑤⑥⑦⑧物流新业态核心环节产业链中重要节点重要的需求拉动方和主要的服务提供方②智慧物流终端生产③①⑦⑧重要的技术推动方和产品提供方③智慧物流部件生产②重要的技术推动方和产品提供方④智慧物流软件开发①②⑦⑧重要的技术推动方和解决方案提供方⑤第三方支付⑦*⑨重要金融手段，为物流供需双方实现远程、快速结算⑥保险机构⑦⑨重要的货运保障，规避和降低物流供需各方运营风险⑦物流①②④⑤首要的需求拉动方，兼具产品应用示范效应**⑧专业仓储运营①②④⑦需求拉动方，智慧物流重要环节**：⑧并非重要的需求拉动方或智慧物流产业发展术推动方，也不是物流新型业态中必不可少的环节，且占地面积过大，单位面积产出低，成长性低，不予选择。*：⑨为发运方，是有发运需求的企业或个人选择七类企业入园一项目概览与发展模式二产业与区域分析三目标客户四建筑规划方案五招商方案六运营方案七财务分析12目标企业名单：七大类十四小类13企业类别主要业务意向客户（短名单）潜在目标客户（长名单）智慧物流平台和服务企业平台集成和物流信息化服务航天科工一院嘟嘟好运东软集团、中海科技、天泽信息智慧装备制造物流环境监控设备大冷股份、烟台冰轮、汉钟精机、雪人股份、飞乐股份、拓邦股份、启明信息、东风科技、宁波华翔、华域汽车、大陆、博世、电装（冷链运输、危险化学品运输）音/视频监控产品海康威视、大华股份、亿通科技、大立科技、中威电子、科达科技、天敏科技、安居宝卫星导航位置服务终端中国卫星海格通信航天科技控股国腾电子、合众思壮、海格通信、中国卫星、中海达、华力创通、北斗星通、江苏三友智慧部件标识、RFID、传感器航天信息、中兴通讯、东信和平、新大陆、同方股份、高鸿股份、远望谷、上海贝岭通信模块中兴通讯、京信通信、达华智能、国民技术、长电科技、硕贝德、日立、Intel、摩托罗拉OEM板卡北斗星通、国腾电子、江苏三友、安徽四创、合众思壮、华力创通、海格通信北斗芯片国腾电子、北斗星通、华力创通、中国卫星、海格通信、复旦微电子、同洲电子智慧物流软件开发电子收费航天信息、大唐电信、新大陆、新北洋、华虹计通、北京快通、深圳九鼎电子地图与导航定位四维图新、超图软件、高德软件、北京灵图、长地万方、数字政通物流企业货物仓储、运输天地华宇、如风达天地华宇、顺风达、顺丰第三方支付企业支付结算快钱支付、易宝支付、平安付、联通支付保险机构货物保险中国人寿、中国平安、太平洋、泰康种子项目介绍：四个种子项目【需求7200平米办公楼5000平米仓储】14项目参与主体项目介绍入园要素资源需求航天科工一院智慧物流航天科工一院•服务天地华宇等传统物流企业的“最后一公里”收货送货环节•子公司•研发、管理、客服•办公软硬件•研发办公楼1800平米天地华宇天地华宇•中信产业基金旗下全资子公司•中国第二大公路货运企业•区域总部•区域仓储中心•运营管理、客服•办公软硬件•研发办公楼1800平米•智能仓储5000平米嘟嘟好运嘟嘟好运•中信产业基金旗下全资子公司•现有客户包括天地华宇、顺风达中信产业基金全资、控股物流企业•面向全国范围内物流企业提供智慧物流平台服务•区域总部•管理、运营、客服•办公软硬件•研发办公楼1800平米如风达如风达•天地华宇子公司•原“凡客”自建快递品牌•“小米”手机配送服务提供商•区域总部•运营管理、客服•办公软硬件•研发办公楼1800平米目标客户特征：八项特征打造智慧物流服务和装备产业园建筑形态租售模式产品定价招商策略运营策略①人员构成②发展态势③选址关注因素④经营面积⑥价格敏感度⑦租购意愿⑤入园内容目标客户特征①④⑤⑥④⑤⑦②③①②③⑤⑧贡献预期目标客户特征分析Ⅰ：【龙头物流物流平台制造企业】消化超过75%办公面积16企业类别①人员构成②发展态势③选址关注因素④经营面积智慧物流平台•研发运营管理客服•研究生、本科、大专•以物流企业为目标客户•以打造高效的服务体系和完善的软硬件集成、匹配能力为核心竞争力•运营管理、客服人员数量会随着销售收入的增长而明显增加•目标客户聚集程度•运营成本•办公楼600-3000平米智慧装备制造•研发运营管理工人•研究生本科大专•以物流服务企业、物流企业为目标客户•以技术研发、生产管理、质量管控为核心竞争力•生产厂房面积、工人数量会随着销售收入的增长而明显增加；•生产运营成本•研发人才、技工招聘难易程度•目标客户聚集程度•物流便利程度•办公楼300-600平米•厂房900平米智慧部件制造•研发运营管理工人•研究生本科大专•办公楼300-600平米•厂房900平米智慧物流软件开发•研发运营管理•研究生本科•以物流平台、物流企业为目标客户•以软件研发能力为核心竞争力•人员数量和办公面积不会随着销售收入的增长而明显增加•人才招聘难易程度•目标客户聚集程度•办公楼300-1000平米物流企业•运营管理客服工人•研究生本科大专•服务各类有货运需求的企业、个人•以打造通达的物流网络、完善的服务体系为核心竞争力•人员数量会随着业务增长明显增加•目标客户聚集度•物流市场规模•物流便利程度•办公楼300-1200平米•仓储5000平米第三方支付保险机构•市场客服•本科大专•依托物流平台提供客户来源•园区仅设分支机构•目标客户聚集程度•办公楼300平米龙头企业关注客户制造企业关注成本研发企业关注人才龙头企业生产企业偏好购买目标客户特征分析Ⅱ：软件开发结算保险企业偏好租赁制造业价格敏感度最高产业体系角