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房地产企业（北京）税务检查及土地增值税清算应对2008年*月郭伟税务工作室2总体说明近年来，作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，税务机关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管力度，以强化税收调节功能。如何在新的税收征管环境下规避税收风险，创造税务价值，成为很多房地产企业当前所面临的最大挑战。随着土地增值税清算的国税发[2006]187号文件的下发，在地产界引起始料未及的震荡。2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。现在，无论是抗拒、迟疑还是观望都改变不了上述的事实。房地产企业应该平静下来，开始全面正视土地增值税清算工作。4形势分析在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达12个。从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，而近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化趋势。6形势分析在有效保护税务价值的前提下，实现企业税务价值的最大化。无形价值保护创造有形价值最终目的？保护税务价值所面临的挑战7形势分析保护税务价值税收政策方面征管形势方面各部委联合检查企业的税务观念*上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。①②④③所面临的挑战8形势分析七项政策综合调控房企税收(包括31号文)税收专项检查工作(国税发[2007]22号)房地产税源信息管理(京地税地〔2007〕126号)土地增值税清算(北京相关共45个文件)贯彻落实建设部等八部门专项整治的通知(国税发[2007]69号)……房地产企业如何面对？①税收政策9形势分析②税务征管形势发改委：立项批复信息规划部门：项目性质、面积、公共设施“四位一体”链条总体征管“一体化管理”模式房地产税源信息管理房地产税收综合治税网络建设部门：拆迁、工程土地管理部门：出让金房屋管理部门：面积、销售许可证10形势分析总局：2007年6月18日，国家税务总局下发关于贯彻落实建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》的通知(国税发[2007]69号)强调：各地税务机关开展土地增值税执法检查，建立土地增值税重点税源户监控制度；加强内外协调，形成专项整治工作合力；(加强国税、地税之间，异地税务机关之间，税务机关与公安、检察、法院、海关、工商、银行、国土、房管等部门之间的协调配合)重点查处一批大案要案，选择一些典型案例予以曝光。③纳税检查(1/2)11形势分析③纳税检查(2/2)北京：从2006年查处的131件重大案件中，涉及房地产及物业管理企业的71件，占54%，涉及建筑安装企业的15件，占11%，涉及宾馆饭店业、餐饮业等其他行业企业的39件，占30%。12形势分析④涉税误区通过关系解决企业的所有税务问题财务部门就可以处理好所有涉税问题企业未发生税务处罚，就没有涉税问题行政许可法实施后企业就没有涉税风险**随着行政许可法的实施，国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审批权，企业的纳税自主权扩大了，纳税审批程序减少了。因此许多企业直观地简单认为，企业有了更多的纳税事务自由裁量权，企业几乎就没有涉税风险了，实为一大误解。13应对方案房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。从以上特点可以看出房地产税收的复杂性与多样性，鉴于此，我们组织了各方专家对房地产企业税收专项检查及土地增值税清算事项进行了研究，设计了多种应对方案，我们愿意将我们的成果，与您分享。15应对方案——税收专项检查税收专项检查的应对变被动为主动保护价值“心中有数”“应对有方”掌握稽查重点进行全面自评制定应对方案结合当地税务机关稽查安排*上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。①17大项，40余个小项4大项，100余个小项10余个小项10余个小项40余个小项5大项，100余个小项①-1/2检查重点——税收专项检查18应对方案①-2/2了解稽查了解稽查法律对税务稽查权利的限制税务机关如何选择稽查对象树立正确的应对观念税务稽查的内部和外部流程常见的税务稽查方法和技巧——税收专项检查19应对方案——土地增值税清算随着《财税[2006]21号》、《国税发[2006]187号》等一系列文件的下发，土地增值税清算已经进行了一年多。这其中既有税务机关要求清算，也有企业申请清算，但由于计算方法多样，掌握标准不同，企业在与税务机关的交流、沟通、申报过程中，会涉及到很多问题。税务机关指定的计算方法并不是唯一的，企业可选择的计算方法很多，空间很大，这正是您需要解决的问题，也是我们的专业所在，我们愿意与您分享我们的成果，协助您创造税务价值。21应对方案*上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。①清算流程1计算自测2应对策略3——土地增值税清算②22应对方案①清算流程——土地增值税清算纳税人提出申请补、退税款税务机关受理税务机关要求清算填写申请表税务机关审核资料齐全转入审核资料不齐重新补正审核无问题审核有问题经过鉴证补正资料重审转入评估稽查进行核定征收23应对方案②-1/3公式解读(计算公式的税收特征)——土地增值税清算应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除收入额－扣除项目金额增值额÷扣除项目金额确定个税+增值税营业税+契税土地使用税+企业所得税+增值税+征管法个税企业所得税+增值税个税注：从上述解读可看出土地增值税计算的复杂性和多样性。24应对方案②-2/3我们理解的计算方法——土地增值税清算扣除项目的计算：◎开发费用计入扣除项目的计算◎按土地使用权的面积占总面积的比例计算◎按建筑面积计算分摊◎单项计算◎其他合理的方法清算的计算技巧可能更大于具体业务的操作！25应对方案②-3/3计算结果——土地增值税清算经过自测补税持平退税应对思路：自测选择、确定方案准备相关证据实施根据不同自测结果，选择相应的应对方案。26基本结构总体说明形势分析应对方案税收专项检查土地增值税清算注：一个清晰整体的思路，可能会对您在保护税务安全的基础上，创造税务价值有所帮助。27联系我们如您需要进一步的信息和指南，请采用以上联系方式与我们联络！郭伟税务工作室联系人：***手机：13811***371电话：010-85***367传真：010-85150***地址：北京市东城区东长安街1号东方广场东方经贸城********层28郭伟简介国家注税行业十一五规划的参与者之一。注册税务师行业准则的起草者之一，业内税务咨询、顾问、税收筹划、税务培训、业务准则及事务所内部质量控制体系的起草者之一。曾任中国注册税务师协会常务理事受国税总局管理中心及行业协会之邀，为全国二十余个省（市）注册税务师及事务所骨干进行培训。历任税务专管员、科长、业务局长，从事税务咨询服务工作25年(其中税务局工作12年，事务所工作13年)。有多家国内超大型企业集团公司的税务服务经验及成功案例。在税务系统内有着广泛而良好的人脉关系。