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园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所1/35潘重岳律师管理有为有不为、服务到位不越位——苏州工业园区街道办、社工委物业管理专项培训讲义江苏加得律师事务所主讲：潘重岳2014年3月园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所2/35潘重岳律师内容提纲第一部分：物业管理中要点、难点、重点问题概述1、与业主及业主自治机构相关的问题业主的定义、资格及人数的认定业主小组制度业主代表大会的成立条件业主代表大会与业主大会的权利、法律地位业主的缴费义务、责任及处置措施业主大会、业委会乱作为、不作为的救济措施与监督业主委员会委员的担任条件及罢免条件2、与物业服务企业相关的问题前期物业承接物业物业服务企业及其人员资格、资质、合同备案物业服务企业项目负责人制度物业服务企业的选聘、续聘、解聘物业使用的禁止性行为物业服务企业的责任承担及特殊服务的约定物业管理区域的划分3、与物业服务用房、车位车库及维修资金相关的问题物业服务用房车位车库的归属与租售专项维修资金的缴存、承担和使用园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所3/35潘重岳律师第二部分：街道办（社工委）及居委会权力清单1、街道办（社工委）的权力与职责：国家物业条例的规定江苏省物业条例的规定苏州市物业条例的规定园区管委会对社工委的职能定位及要求2、居委会的权利与职责国家物业条例的规定江苏省物业条例的规定苏州市物业条例的规定住建部指导规则的规定3、政府行政主管部门的职责（不应由街道办社工委承担的职责）国家物业条例的规定江苏省物业条例的规定苏州市物业条例的规定园区管委会意见的要求住建部指导规则的规定第三部分：案例分析物业服务企业向业主收取押金的案例物业管理区域划分的案例业委会诉物业公司的民事诉讼案例物业管理纠纷案例（备用）园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所4/35潘重岳律师第一部分：物业管理中要点、难点、重点内容概述一、与业主及业主自治机构相关的问题1、业主的定义与资格及人数的认定条件1.1、【国条例】房屋的所有权人为业主1.2、【北京房管局2003年意见】依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》，国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋权属的唯一合法凭证，也是对外公示房屋所有财产关系的重要凭证，因此，业主是指房屋权属证书上记载的权利人。1.3、【住建部《业主大会和业主委员会指导规则》2010年】第十三条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。法条引用：物权法第二章第三节规定第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力1.4、【住建部指导规则：业主人数的认定】第二十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所5/35潘重岳律师2、业主小组制度的含义同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：1、推选业主代表出席业主大会会议；2、决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；3、决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。3、业主代表大会的成立条件符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（统称业主大会）会议：物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。4、业主代表大会与业主大会的权利、法律地位业主大会：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主代表大会：在业主户数超过三百户（苏州市条例规定的是超过100户）的情况下，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所6/35潘重岳律师（市条例第九条）业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。5、业主的缴费义务、责任及处置措施5.1依法缴纳专项维修资金（办产证前交付）5.2缴纳物业管理费（物业催缴、业委会督促、物业诉讼）5.3业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。5.4【住建部指导规则】第二十条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。6、业主大会、业委会乱作为、不作为的救济措施与监督业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（社工委）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。7、业主委员会委员的担任条件及罢免条件【省条例】业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所7/35潘重岳律师【住建部指导规则：担任条件】业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力；（六）具备必要的工作时间。【住建部指导规则：罢免条件】第四十三条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第四十四条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。二、与物业服务企业相关的问题1、前期物业1.1在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。1.2前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。1.3建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。1.4前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。1.5已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所8/35潘重岳律师设单位全额承担。2、承接物业2.1物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。2.2现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。2.3未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。承接查验档案的移交：物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在业主委员会的监督确认下，向被选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案，或者向业主委员会移交。3、物业服务企业及其人员资格、资质、合同备案3.1资格资质：从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。3.2合同备案：第四十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。园区社管局物业管理培训讲义江苏加得律师事务所9/35潘重岳律师4、物业服务企业项目负责人制度第四十六条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。5、物业服务企业的选聘、续聘、解聘1、合同期限届满前物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的物业管理行政主管部门和街道办事处（社工委），并在物业管理区域显著位置公告。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的物业管理行政主管部门和街道办事处（社工委），并在物业管理区域内显著位置公告。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。2、合同期限届满后物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合