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托管项目服务建议书一、合作建议非常荣幸能与贵公司就本项目展开愉快的沟通。本着资源共享，互惠互利，共同发展原则，我们将充分运用自身在房地产领域的专业资源，为贵司提供系列专业的服务，以便贵司更好地开展房地产业务。我司提出的合作建议为：项目托管二、服务方式维森置业提供的项目全程开发管理服务是以项目运营专业开发商的角色，受投资商委托对项目实施项目开发全程运营管理。在投资方的领导并派驻财务总监监控下，整合一切优势资源，全面统筹项目公司工作。维森置业将导入优秀的管理人才、先进的管理理念和丰富的社会资源，全力以赴协助投资商完成既定目标，最终实现共赢。1.服务内容甲方负责（投资方）甲方负责项目开发过程中的所有决策，及项目开发所需全部资金的投入和项目征地、报建、验收等业务事宜，财务工作由甲方负责乙方负责（维森）乙方全面负责该项目的开发管理，具体包括：z项目定位（包括市场调研组织、项目可行性分析、投资策略、项目定位——包括开发理念、目标市场定位、产品定位、功能定位、价格策略、营销策略等）；z开发策略（包括项目制度、流程、计划、预算等）；z业务管理（配合甲方进行项目各种业务报建工作）；z资金管理（包括编写项目可行性报告、配合甲方进行融资洽谈等）；z设计管理（包括：规划、景观、装修设计公司的管理、设计表现材料的选择、对设计方案和施工图进行评审、优化及跟踪）；z成本管理（包括：投资估算、预算管理、合同管理、各类专业公司招投标管理、造价咨询公司的选择及监控等）；z工程管理（包括：建筑、园林及市政等工程施工方案评估及优化、施工质量及进度的监控、施工单位及监理公司的协调管理）；z广告管理（包括：推广总体部署，VI及媒体策略、广告策略等推广策略的制定、组织和监控，广告设计及印刷等专业公司的筛选和管理）；z活动管理（包括：选择活动公司，审核活动方案，监控执行效果）；z销售管理（包括：营销方案、营销工作部署、代理公司的筛选和管理、销售组织和监控等）。合作架构委托管理直接投资开发管理投资商项目公司维森置业2.服务方式报告z在合同签定后3个月内，提交定位报告、运营报告和营销报告管理z开展公司的人事管理、行政管理、预算管理、设计管理、工程管理、营销管理。3.服务收费收费收费时间计算基础月费销售分红月费销售分红月费销售分红38万1％28万2％收费标准18万3％每月28日开售后每月5日预支下月支付上月实际销售分红（以签约为准）贵司承担费用z开发成本（含因项目开发需要所聘请专业公司的费用）z公司开办费用（办公场所、家具及电脑等办公设备）z交通工具（至少一辆轿车和一辆面包车）z管理团队服务于建设项目所发生的差旅费、接待费、业务报建费和聘请建设项目其余所有专业公司所发生的费用维森承担费用z管理团队的薪酬及福利及交通工具的相关消耗费用附录：房地产10强上市公司管理费用占销售收入比例参考序号公司销售收入(万元)管理费用（万元）管理费用占销售收入比例1万科（SZ000002）10,558,851,683519,869,2264.9%2陆家嘴（SH600663）1,828,128,329248,544,46813.6%3金地集团（SH600383）2,575,010,504.99206,610,255.748%4中企（SH600675）2,339,030,365.30145,021,103.136.2%5城建（SH600266）1,818,231,116129,211,9507.1%6深宝安（SZ000009）2,054,906,480198,056,0079.6%7国贸（SH600007）778,170,00049,895,0006.4%平均6.69%资料来源:中国房地产TOP10研究组“沪深房地产上市公司综合实力10强”；2005年公司年报三、公司介绍作为中国房地产开发管理行业的首创者，维森是国内第一家有成功开发大型地产项目经验、融中西方房地产管理精髓于一体的房地产专业管理公司，拥有来自日本清水、和记黄埔、奥园集团、新世界集团、合生创展等内外著名企业的专业团队，并已在国内成功开发过多个知名楼盘（如连续获得中国第一名盘的南国奥林匹克花园等）。维森管理团队具有在全国10年、20个城市操作30多个项目的开发管理经验。维森现有管理人员120名，目前管理资产总额50亿元人民币。开发房地产项目包括住宅、旅游、工业、农业、商业等诸多类型，开发项目遍布全国十余个城市。重庆美丽乡村嘉年华肇庆广东国际汽车博览园安徽宿州河畔一号新疆吉利阿斯塔纳新疆吉利嘉园南昌城开国际学园武汉人信佛山山水庄园维森北京子公司维森广州总部山东曲阜项目常熟项目江苏中国龙虾城沈阳沈北新区维森上海分公司重庆美丽乡村嘉年华肇庆广东国际汽车博览园安徽宿州河畔一号新疆吉利阿斯塔纳新疆吉利嘉园南昌城开国际学园武汉人信佛山山水庄园维森北京子公司维森广州总部山东曲阜项目常熟项目江苏中国龙虾城沈阳沈北新区维森上海分公司四、维森团队曾经操作及正在操作的项目广东国际汽车博览园案例：地点：广东省肇庆市规模：80万平方米投资方：肇庆泰亘商务港置业有限公司合作方式：全程委托管理该项目是1000亩的商业用地，地处广东省肇庆市高新技术开发区内，在项目拿地3年后面临政府收回土地的情况下，于2006年8月委托维森全面开发管理。经维森重新定位后，政府高度认同并增加200亩给该项目。项目涵盖了汽车公园、公寓酒店、专业市场、娱乐中心和展览等商业形态，2007年底开售。佛山山水庄园案例：地点：广东省佛山市规模：53万平方米投资方：佛山市三水云东海花园酒店有限公司合作方式：全程委托管理该项目投资方为五金制造商。项目拿地3年后于2006年3月委托维森全面开发管理，于2007年1月开卖，一个星期实现销售99套，销售单价比当地同类项目每平方米高2000元，销售收入3亿元人民币。项目最终建成后成为广东地区标杆性的山地别墅。酒店已与洲际集团签约。佛山奥园案例：地点：广东省佛山市规模：63万平方米开发投资商：顺德富桥实业公司合作方式：品牌+全程委托管理佛山奥园是中国第一个输出品牌和管理的项目，投资方为佛山当地的钢材供应商，从未接触过房地产。2003年2月28日管理团队进驻，12月1日正式发售，开盘三天销售额3亿人民币，1个月内销售回款4亿人民币。南昌“城开国际学园”案例：地点：江西省南昌市规模：80万平方米，总投资20亿元人民币投资方：江西城开集团有限公司合作方式：全程委托管理“城开·国际学园”的投资商为南昌市5家最大的民营企业组成的联合体——城开投资。项目总投资20亿,全部委托维森进行开发管理,在项目拿地2年无法启动的情况下,2005年2月维森开始进行开发管理,完成定位、设计管理及工程管理等工作，2005年12月30日开始销售,一天销售300套,打破万科创造的南昌销售记录。项目名称城市类型合作方式建筑面积(平方米)开发时间湖北人信房地产开发有限公司湖北武汉公司管理开发顾问――2005年3月城开国际学园江西南昌住宅地产商业地产委托管理80万2005年4月山水庄园广东佛山住宅地产委托管理20万2006年2月吉利嘉园新疆乌鲁木齐住宅地产委托管理1万2006年3月吉利阿斯塔纳新疆乌鲁木齐住宅地产商业地产委托管理2万2006年3月河畔一号安徽宿州住宅地产商业地产委托管理10万2006年4月广东国际汽车博览园广东肇庆商业地产工业地产委托管理56万2006年4月美丽乡村嘉年华重庆农业地产、旅游地产开发顾问20万2006年6月韦德长青公馆江苏南通住宅地产委托管理15万2006年11月沈北芯城辽宁沈阳住宅地产商业地产开发顾问70万2007年2月东方圣殿山东曲阜商业地产开发顾问30万2007年3月华莎广场江苏常熟商业地产开发顾问1.2万2007年6月吉事达家居商务港江苏海门商业地产开发顾问46万2007年7月中国五金集散中心广东阳江物流地产开发顾问85万2007年9月中国龙虾城江苏淮安商业地产委托管理4.5万2007年11月