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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录第一章公司简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥03第一节公司概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥05第二节管理优势‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥06第三节公司荣誉‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥08第二章物业管理整体设想及策划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第一节经营管理理念‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第二节物业管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16第三节物业管理整体设想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19第三章拟采取的管理方式和各项机制‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第一节拟采取的管理方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26第二节拟采取的各项机制‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第四章人员配备、培训与管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38第一节人员配备‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥40第二节人员培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥45第三节人员管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥50第五章质量/环境/职业安全健康管理方针和目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥52第一节质量/环境/职业安全健康管理方针‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54第二节质量/环境/职业安全健康管理目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥56第六章管理规章制度‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥57第七章物业管理服务费‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥62第八章管理处经费收支预算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69第九章设施、设备配备计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥72第十章档案的建立和管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥78第十一章前期管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥85第一节前期介入工作内容‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥87第二节特殊功能区和辅助工程的前期管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥88第三节物业接管验收的前期管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥89第四节其它前期准备工作‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥93精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第十二章智能化系统管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥95第十三章日常物业管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥109第一节入驻管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥111第二节装修管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥113第三节租赁管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥116第四节食堂管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥118第五节停车场管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥121第六节机电设备设施管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥125第七节安全管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥137第八节绿化管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥147第九节清洁管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥154第十四章大厦维修养护‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥159第十五章各项管理指标的承诺‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥171第十六章社区文化活动管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥179第十七章有偿服务和无偿服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥185第十八章经营场所管理设想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥191第一节成功案例‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥193第二节经营管理优势‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥194第三节会场经营设想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥195第四节会场管理要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥196第十九章CI系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥199第一节VI视觉识别系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥200第二节MI理念识别系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥205第三节BI行为识别系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥206第二十章其他承诺‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥208附件：管理规章制度‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥210精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一章公司简介XX物业的管理理念是“国际标准、诚信服务、优质品牌”；XX物业是全国首家一次性通过ISO9001：2000/ISO14001：1996/OHSAS18001：1999三个国际管理体系认证的物业管理企业；XX物业在深圳市最大、智能化程度最高的Mall商业文化广场——XX城市广场物业管理中积累了丰富的智能化、机电设备、安全保卫、社区文化等管理经验；XX物业拥有XX集团强大的人力、物力、财力资源的支持；因此，XX物业有能力以合理的价格为TCL大厦提供最好的物业管理服务。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料国家领导关怀中信大厦—城市广场精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一节公司概况深圳市XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）为国有重要骨干企业——中国XX集团公司（原中国国际信托投资公司）旗下、XX深圳（集团）公司下属的专业物业管理企业。公司总部位于深圳市深南中路市政府对面标志性建筑物——XX大厦。目前，XX物业所管理的物业遍布深圳市五个区，包括写字楼、商场、工业区、别墅、中高层商住楼等各类型物业。XX物业凭借强大的实力、卓越的管理，在社会上树立了品牌物业管理企业形象，特别是在高档智能化写字楼物业管理方面奠定了具有XX特色的物业管理模式。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二节管理优势一、国内第一家一次性通过ISO9001：2000/ISO14001：1996/OHSAS18001：1999三个国际管理体系认证的物业管理企业XX物业自成立以来，以高起点、高标准、严要求，建立了科学、规范的质量、环境、职业安全健康管理体系标准，编写了一套系统的管理手册、55个程序文件、56个作业指引及180个日常质量记录表格，将优质的物业管理服务带给我们的客户。XX物业于二○○一年成为全国物业管理行业首家通过ISO9001：2000/ISO14001：1996/OHSAS18001：1999管理体系国际、国内双重认证的企业，公司总经理潘春阳当选为深圳质量认证中心职业安全健康管理体系理事会成员。XX物业依照质量/环境/职业安全健康三个管理体系的要求，严格按照操作规程运作，由公司副总牵头成立的质量检查组，坚持每个月对各部门、各管理处的工作质量进行检查，并且每半年进行一次内部管理评审，每年认证机构对公司认证范围进行全面外部审核，确保建立体系的适宜性、充分性和有效性，公司建立的三位一体的管理体系经过三年的良好运行，期间经过不断的修改和完善，以保证体系的科学性持续改进。二、管理深圳市最大、智能化程度最高的Mall商业文化广场——XX大厦城市广场城市广场总投资额高达25亿元人民币，是XX深圳集团在深圳的最大投资项目,是目前深圳市最大、智能化程度最高的文化广场。XX大厦城市广场整座工程项目由星光广场、XX城市广场和XX大厦三部分组成，占地面积5.1万平方米，建筑面积逾15万平方米，其中XX大厦写字楼高100米，23层，内含营业大厅、商务会所、主席宴会厅、地下车库等，并配有智能化的管理、通信系统。XX物业在取得XX大厦城市广场的物业管理权后，以高标准、严要求开展各项管理工作。在XX物业的精心管理服务下，XX大厦城市广场各项精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料配套越来越完善，环境越来越优美，成为集办公、观光、购物、休闲于一体的标志性建筑，并于二○○三年八月取得“二○○三年度市级物业管理示范项目”第一名称号，十月份被评为福田区安全文明小区，计划二○○四年参加广东省物业管理示范项目评选，二○○五年参加全国物业管理示范项目评选。在XX大厦城市广场物业管理中，XX物业积累了丰富的智能化、机电设备、安全保卫、社区文化等管理经验。三、具有管理办公大楼的成熟方法XX物业凭借过硬的内部管理和服务质量，取得了深圳市规划国土局盐田分局办公楼、深圳市盐田区工商行政管理局办公楼和盐田区原区委办公楼的物业管理权，并在政府办公大楼的物业管理中积累了丰富的经验。在借鉴政府办公大楼安全管理、智能化管理、人性化服务的成熟方法的基础上，XX物业总结了一套成熟的商务大厦管理方法，实现了XX大厦人性化、国际化、高度安全化的管理服务。四、拥有强大的人力资源和完善的管理机制XX物业现有员工三百余人，在公司本部和下辖管理处中层以上管理人员全部具备大专以上学历，百分之百持证上岗，其中七人获得国家级物业管理资质证书，部门经理和管理处主任全部具有三个质量管理体系的内审员资格。XX物业通过采取培训考核、客户满意度评比、月考核与月浮动工资、年终评比（末位淘汰）与年终奖金、聘用、降职等一系列行之有效的激励机制与竞争机制，在敬业精神、专业技能和工作效率三个方面，加强和改进各级员工的职业行为，从而提高员工的综合素质。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第三节公司荣誉XX物业一贯坚持提倡优质高效服务的管理方针，取得了一些荣誉。目前已获得了区级、市级、省级和国家级各种荣誉称号达三十五项，其中“海滨花园”是目前盐田区唯一一家获得“国优”荣誉称号的大厦。表1-1公司荣誉录受表彰部门时间奖项授予者公司本部2001ISO9001、IS014001OHSAS18001认证深圳市质量认证中心海滨花园1998安全文明小区深圳市委、市政府深圳市物业管理优秀大厦深圳市住宅局广东省城市物业管理优秀大厦广东省建设委员会全国城市物业管理优秀示范大厦国家建设部2002沙头角镇物业管理先进单位深圳沙头角镇政府华侨海景山庄1999深圳市物业管理优秀住宅区深圳市住宅局2000深圳市物业管理优秀住宅区深圳市住宅局2001园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办2002深圳市安全文明先进小区深圳市政府XX工业城19991998年度消防工作先进单位深圳市福永镇政府XX工业城20001999年度消防工作先进单位深圳市政府2002租赁先进单位宝安区福永镇政府青年文明号共青团宝安委员会精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料受表彰部门时间奖项授予者八卦岭租赁中心19991998年度消防工作先进单位深圳市政府20001999年度消防工作先进单位深圳市政府2000房屋租赁遵章守法先进单位市房屋租赁办公室20012000年度消防工作先进单位深圳市政府海天一色雅居盐田区国土局办公楼2001ISO9001、IS014001OHSAS18001认证深圳市质量认证中心园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办2002沙头角镇物业管理先进单位深圳市沙头角镇政府卫生单