湘阴县家和物业管理有限公司诉刘某某物业服务合同纠纷一案

湘阴县家和物业管理有限公司诉刘某某物业服务合同纠纷一案湘阴县人民法院民事判决书（2010）湘民二初字第8号原告湘阴县家和物业管理有限公司。住所地：湘阴县江东路老湘阴宾馆二楼。法定代表人叶志安，该公司董事长。委托代理人熊威，湖南卓夫律师事务所律师。委托代理人易文建，男，1963年9月9日出生，汉族，该公司物业管理主任。被告刘某某，男，1956年4月7日出生，汉族，教师，住湘阴县××镇××茗园××栋××号。诉讼代表人卢树辉，男，1956年7月15日出生，汉族，教师，住湘阴县文星镇滨江茗园18栋101号。诉讼代表人杨树堂，男，1953年9月8日出生，汉族，个体户，住湘阴县文星镇滨江茗园11栋。原告湘阴县家和物业管理有限公司（以下简称家和物业）诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告的法定代表人叶志安，委托代理人熊威、易文建，被告刘某某及代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家和物业诉称，2008年12月30日原告与滨江茗园业主委员会（以下简称滨江茗园业委）签订了《物业托管服务合同》，约定从2009年1月1日起接管蓝天物业管理的服务事项，试用期为三个月，在试用期内若原告服务到位，业主满意，再签订正式合同，否则，滨江茗园业委有权辞退，聘请其他物业公司。收费按原标准0.3元/平方米·月。试用期满后，多数业主满意。至此，2009年4月1日滨江茗园业委与原告签订了《物业服务企业招聘合同书》，继续对业主提供服务。原告已履行了服务合同义务，且大多数业主主动交纳了物业费。但被告刘某某欠交2009年4月至12月物业费387元，经原告多次上门催收，仍未交纳，特依法向人民法院起诉，请求判令被告刘某某立即支付原告物业费387元，并承担本案诉讼费用。原告家和物业为支持其诉讼主张，在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、原告的《房地产企业资质证书》、《企业法人营业执照》；以此证明原告是有三级资质的合法物业服务企业。2、《物业托管服务合同》、《物业服务企业招聘合同书》；以此来证明原告为湘阴县滨江茗园合法的服务企业。3、《关于湘阴县滨江茗园第一届第二次业主大会会议选举业主委员会的证明书》；以此证明滨江茗园业委的合法性。4、《业主代表大会第四次会议签到册》、《征求业主意见书》、《滨江茗园公决情况一览表》、《公告》；以此证明第四次业主代表大会因到会人数没有过半未能形成表决意见，后改为书面征求全体业主意见，表决结果：仍由家和物业公司继续在滨江茗园履行物业服务合同，从2009年10月1日起，按新标准0.36元/平方米·月收取服务费。5、《湖南省三级服务项目内容与收费标准》、县物价局《关于滨江茗园小区物业服务费的批复》、《关于滨江茗园物业管理协商会纪要》；以此证明湖南省规定的多层住宅三级服务收费标准0.5元/平方米·月，湘阴县物价局确定的标准0.4元/平方米·月，后经原告、开发商、滨江茗园业委协商确定收费标准0.36元/平方米·月。6、《询问笔录》、《催款函》；以此证明原告找被告收取服务费的事实。7、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《业主声明》；以此证明，小区一直有物业公司进行管理的事实。被告刘某某辩称，原告进入滨江茗园没有通过业主大会招聘。滨江茗园业委与原告签订的服务合同程序不合法，招聘合同无效。业主没有与原告签订服务合同，原告无权向业主收取物业管理费。况且，原告服务不到位，该修的没修，公共秩序也维护得不好，所以他暂不交纳物业管理费。被告刘某某为支持其诉讼主张，在本院要求举证的期限内提供了以下证据：1、滨江茗园22位业主代表签字的《证明》；以此证明招聘家和物业没有经过业主大会讨论通过。2、《滨江茗园几次代表大会的基本情况》、《辞去滨江茗园业主委员会资格的公告》；以此证明原业委有6个辞职，新的业委人员不是经过合法程序选举产生的情况。3、《与程爱山座谈情况》；以此证明合同是未通过业主大会选聘服务企业后签订的，而是滨江茗园业委2009年5月18日才研究订立的。4、照片共14张；以此证明承重墙被损、地面塌陷等情况。5、证明等其他证据5份，反映原告员工恐吓业主、骗取物业费等。（1）被告对原告提供的证据质证意见是：对证据1.5.7组证据没有异议；对第2组证据即两个合同均有异议，认为滨江茗园业委和程爱山作为主任都未通过合法选举产生，滨江茗园业委所签订的二份合同与本人无关；对第3组证据有异议，认为选举是点名选举，不是全部业主来重新选举；对第4组证据有异议，征求意见的数据有伪造的嫌疑，小区没有40栋，加价他没有同意；对第6组证据有异议，他没有收到催款函。（2）原告对被告提供的证据质证意见是：对第1组证据有异议，不能证明合同是非法的及程爱山不是业主大会选举的，但那次大会没有开成是事实；对第2组证据认为与本案无关联性；对第3组证据无异议；对第4组证据系开发商的责任；对第5组证据系证人证言，证人未经出庭作证，证言不应被采纳。本院认证如下：（1）对原、被告无异议的证据，本院认为符合真实性、合法性、关联性，可作为本案的定性依据，予以认定。（2）对原告提供的证据2,本院认为，合同订立只要不违反法律的强制性规定，不损害他人和公共利益，合同相对方未提出异议，任何第三人都无权提出合法与否，以上合同，合同相对方都按各自的约定履行了义务；所以，对该组证据，本院予以认可。对证据3，本院认为，滨江茗园业委是2009年2月26日在湘阴县文星镇镇府、湘阴县房地产管理局、湘阴先锋社区派人参加下，由通知到会业主选举的，并已备案登记，所以，对此证据本院予以采信。对证据4，本院认为，证据是客观存在的，被告已知晓上述证据，第40栋指的是幼儿园楼上住户，并不是没有40栋，所以，对以上证据本院予以采信。对证据6本院认为，被告虽没有在原告的催款函上签名，但是，不能否定原告没有上门催讨物业服务费的事实，所以，对此证据，本院予以采信。（3）对被告提出的证据1,本院认为，有22位业主证明家和物业的招聘合同未经业主大会讨论通过，对此证据，本院予以采信。对证据2,本院认为，滨江茗园几次业主大会召集的情况基本属实，由于部分业主对业主大会的不重视，放弃业主权利，造成业主大会开会不成功的现状，以及原滨江茗园6个业委人员辞职现状等客观存在，对此证据，本院予以采信。对证据4、5,反映了原告管理服务不到位的情况。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认如下案件基本事实：原告家和物业是2008年6月30日依法成立并注册登记在册的有限公司，注册资金50万元，是从事物业管理服务的三级服务企业。湘阴县滨江茗园是岳阳市鹏辰发房地产开发有限公司开发建设的生活小区，全园物业规模共36栋住宅楼966户。前期物业经历了佳欣和蓝天物业的管理，蓝天物业经管期间，因物业服务费不到位，合同未到期，就退出小区管理。对此，滨江茗园业委为了有一个和谐、平安、文明的住宅小区，于2008年12月30日与原告家和物业签订了《物业托管服务合同》接管整个滨江茗园小区1-38楼（缺14、16、17）加幼儿园（综合楼40栋）共36栋住宅楼范围内的所有物业公用设施、设备、花草树木等属物业管理范围，收费按原收费标准0.3元/平方米·月不变，试用期三个月，即从2009年元月1日至2009年3月31日；在试用期内，原告按三级物业管理服务到位，业主满意，再续签订正式合同。业主不满意，有权辞退，另聘其他物业。原告按照托管合同约定进行了物业服务，合同到期后，大多数业主满意并交纳了物业管理费。2009年2月21日，由湘阴县文星镇政府、湘阴县房产局、湘阴县先锋社区领导参加的滨江茗园业主委员会的补选工作，应到会代表69人，实到代表51人，并成立新的滨江茗园业委，且于2009年3月12日办了备案。2009年4月1日滨江茗园业委与原告签订了《物业服务企业招聘合同》，合同约定：1、期限从2009年4月1日至2011年3月31日止；2、范围：滨江茗园小区10-38栋（缺14、16、17）加幼儿园（综合楼）共27栋住宅楼范围内的所有物业公用设施、设备、花草树木。一期（1-9楼）暂未接管。待接管后其收费标准按物价局确定标准执行。3、双方的权利和义务中，明确规定原告有权对拒交物业服务费的业主依法起诉的权利。2009年5月15日，湘阴县物价局的湘价函（2009）28号下达了关于滨江茗园小区物业服务费的批复，同意滨江茗园小区多层住宅物业服务标准为0.4/平方米·月。2009年9月30日滨江茗园业委就召开二、三期工程内栋业主代表大会，由于没有达到法定人数，采用发放“征求意见书”的办法，公告了二、三期业主（即物业服务的业主）的意见结果。一、滨江茗园二、三期工程业主入住情况，（1）二、三期工程内有商品房808套；（2）已出售799套（空置9套）；（3）业主办理入住手续623户；（4）办理好手续未装修入住17户；（5）未办理手续未装修176户；（入住率80%（623*799＝80%）。二、参加投票情况：（7）应参加户数606户（（2）-（4）-（5）＝799-17-176=606）；（8）已投票户数319户；（9）未参加投票户数（无法联系或自动弃权）287户；（10）发放投票数319份，收回319份，收回率100%，有效率100%；（11）参加投票率52.64%。三、业主选项情况：（12）是否认同业主委员会工作，认可的283户，不认可36户，认可率88.7%；（13）是否接受物业管理服务，接受283户，不愿接受36户，接受率为88.7%；（14）是否接受家和物业公司服务，同意率88.7%；（15）是否接受按0.36/平方米·月收费，同意率为63.69%；（16）是否同意解除现有的物业公司服务，采取其他管理模式，不同意率为89.65%。结果为：仍由家和物业公司继续在滨江茗园履行物业管理服务合同，服务费用按0.36/平方米·月的标准，协定从2009年10月1日起执行。至此，原告于2010年1月5日向被告送达了催款函，到期后，被告未履行交纳物业费的义务。2010年3月22日，原告向本院起诉要求被告支付物业费387元。庭审中，被告对其服务面积134.66平方米无异议。以上事实，有原告、被告提供的证据，原、被告的陈述，原告企业注册登记资料，以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，业主委员会是业主对所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，业主委员会经业主大会或者业主代表大会民主选举产生。滨江茗园业委经第一届第二次业主代表大会，在有关行政主管部门和社区的指导下成立了业主大会，并重新选举产生，又重新办妥了备案手续；现滨江茗园业主既没有通过法律程序主张滨江茗园业委会侵犯其作为业主的合法权益，又未行使撤销权的情况下，依照《物业管理条例》第十五条的规定，现滨江茗园业委应是业主大会的合法执行机构。按照《中华人民共和国物权法》的规定，物业服务企业要经过业主大会的选聘，但是业主大会的会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，来履行业主大会的职责。所以，滨江茗园业委于2008年12月30日及2009年4月1日分别与原告签订的2份合同，实际上仍处于一种效力待定状态。第一份《物业托管服务合同》，原告已按照合同履行自己的义务，且合同到期，即使业主大会最终决议否定这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。第二份《物业服务企业招聘合同书》，滨江茗园业委签订合同之后，采用书面征求全体业主意见的结果，有2/3以上的业主同意家和物业进行管理，家和物业已按合同履行义务。所以可追认原告家和物业是按选聘程序选聘的服务企业，并无不妥；故对滨江茗园业委与原告家和物业所签订的《物业服务企业招聘合书》视为有效合同。再者，按照《物业管理条例》的规定，只有经业主大会决议，才有权选聘和解聘物业服务企业，单个业主否认物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同，本身就违法，所以，单个业主不能以物业进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业服务企业交纳物业费；所以，对被告认为原告没经合法选聘，拒绝交纳服务费的理由，本院不予支持。对于被告的被盗损失，因合同中没有约定财物被盗的