物业服务企业

培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值物业管理与传统房产管理的区别类别比较内容物业管理传统房产管理物业权属管理模式管理手段管理实体管理性质管理行为管理关系管理形式管理方针管理内容管理费用管理观念管理期限多元产权（个人为主）市场经济管理模式经济、法律手段物业管理专业企业有偿服务企业行为契约关系社会化、专业化以业养业多功能全方位管理服务费为主为业主、使用人服务合同期单一产权（国家）计划经济管理模式行政手段政府房产管理部门无偿服务政府行为隶属关系分散的部门管理以租养房管房修房，内容单一低租金和财政补贴管理住、用户终身物业服务企业培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值一、物业服务企业的概念及设立（一）概念依法设立，具有法人资格，从事物业服务活动的的企业。符合《公司法》规定培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•（二）物业服务企业的设立•物业服务企业的工商注册登记•到房管部门办理备案登记培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值二、物业服务企业的资质管理–物业服务企业资质等级分为一、二、三级。•《物业服务企业资质管理办法》中华人民共和国建设部令第125号，2004年2月24日经建设部第29次常务会议讨论通过，自2004年5月1日起施行。2007年修改。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值（一）资质的认定和年审•国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。•省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理•直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。•设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（二）一级资质培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值物业管理人员的从业资格•《物业管理条例》：从事物业管理的人员，应当依照国家有关规定，取得职业资格证书。•《物业管理师制度暂行规定》•《物业管理师资格考试实施办法》•《物业管理师资格认定考试办法》培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•（一）物业管理师–取得物业管理师资格证书，取得注册证的从事物业管理的专业人员。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值（二）注册•1、注册管理部门–建设部审批；–省级建设行政主管部门审查培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•2、初始注册–取得资格证书，所聘企业向省级建设行政主管部门提出申请培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•3、续期注册–注册有效期为3年。期满前的30天内通过所在物业企业向省级建设行政主管部门申请续期。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。•5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值实行物业企业信用管理•由于部分业主对小区物业经费来源以及使用的质疑，鑫园的物业和业主之间的纠纷长达四年之久。鑫园的业主通过写大字报、投诉等方式，对小区物业公司表达不满，最终对簿公堂，鑫园小区才成功更换了物业管理公司。•对物业服务实行信用记分制度•《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•国家在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数的设计，做了明确地规定：•1—3层为低层住宅；•4—6层为多层住宅；•7—9层为中高层住宅；•10层以上为高层住宅。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•《住宅设计规范GB50096—1999(2003年版)》1.0.3住宅按层数划分如下：一、低层住宅为一层至三层；二、多层住宅为四层至六层；三、中高层住宅为七层至九层；四、高层住宅为十层及以上。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•《办公建筑设计规范JGJ67-89》第1.0.3条办公建筑按高度划分应符合以下规定：一、建筑高度24m以下为低层或多层办公建筑；二、建筑高度超过24m而未超过100m为高层办公建筑；三、建筑高度超过100m为超高层办公建筑。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值迪拜塔，竣工后更名为哈利法塔，是目前世界第一高楼建筑。总高超过800米、楼体160层培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•拥有世界最高、最快的“智能型”电梯，一分钟内就可达到第124层的世界最高室外观景台。•塔内有豪华公寓、饭店、办公室、商务套房、娱乐与健身设施、商店培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值世界第二高楼台北101大楼508米培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值日本东京天空树高度为634.0米，于2011年11月17日获得吉尼斯世界纪录认证为“世界第一高塔”培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值（三）二级资质•1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。•5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值（四）三级资质1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•4.有委托的物业管理项目；•5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值（五）不同资质的业务一级资质物业管理企业：可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业：可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业：可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值（六）物业服务企业资质对业主的意义•直接决定物业服务企业与业委会签订的物业服务合同的效力。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值前期物业管理•一、前期物业服务管理–在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业所实施的物业管理。–过渡性；–主体的特殊性；培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•二、前期物业服务企业的选聘–住宅：应当招投标方式，例外为协商。–非住宅：鼓励招投标培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值约期物业管理服务•一、物业服务合同•合同内容：–当事人；管理项目；–具体管理事项；–服务费用；–专项维修资金的管理使用；–物业管理用房；–合同期限；–违约责任；双方的权利义务等培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值二、物业服务企业的义务•（一）提供合同约定的服务培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值系统的协调日常物业管理常规性的公共服务委托性的特约服务业主业主大会业主委员会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯物业管理产品线培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值1、常规性的公共服务2、委托性的特约服务3、经营性服务4、社会性管理与服务物业管理的内容培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值⑴物业共用设施设备管理服务⑵房屋装修管理服务⑶环境清洁卫生管理服务⑷绿化管理服务⑸安全管理服务⑹文化、娱乐服务⑺其他同时惠及全体业主、使用人的服务1、常规性的公共服务培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值⑴代订代送牛奶、书报；⑵送病人就医、喂药、医疗看护；⑶代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；⑷代接代送儿童入托、入园及上、下学等；⑸代购、代送车、船、机票与物品；⑹代洗车辆；⑺代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；⑻代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。2、委托性的特约服务培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值⑴开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；⑵办收费农贸市场；⑶养花种苗出售；⑷利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）；⑸开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；⑹从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；⑺其他多种经营服务项目。3、经营性服务培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接有关方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理（如协助控制SARS之类的传染病等），协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、计划生育等。4、社会性管理与服务培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值系统的协调日常物业管理常规性的公共服务委托性的特约服务业主业主大会业主委员会街道居委会派出所供水电气城管环卫工商通讯物业管理产品线培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•2、及时了解业主意见，接受监督（财务）•3、不擅自改变物业管理用房的用途•4、不擅自占用、挖掘道路、场地•5、不挪用专项维修资金•6、协助做好物业管理区域内的安全防范工作•7、合同终止时，及时移交资料培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•8、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值•物业管理用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区域内配置的供物业管理企业在物业管理活动中使用的房屋。•物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。•根据有关规定，建设单位必须在物业管理区域内配置必要的物业管理用房•物业管理用房的所有权属于业主，物业管理公司只有使用权。培训管理中心提升进步价值培训管理中心提升进步价值家中财物被盗保安失职担责•2006年9月30日，张先生所在的洪山某小区业委会与被告文之景物业公司签订《物业管理服务合同》，约定被告维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区等，其中包括应在大门建值班岗，实行封闭式管理的约定。•2008年4月11日，张先生报警称家中被盗。同年4月