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1物业管理法律知识及物业管理常见纠纷防范今天,我给大家讲一下有关物业管理法律知识和物业管理常见纠纷有关问题。“物业”一词，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。随着我国经济体制改革的不断深入，特别是住房制度的改革，城市房地产市场的蓬勃发展，商品房的买卖已经取代了传统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。房屋成为人们最重要的私有财产，这些拥有城市房屋住宅所有权的人被统称为业主。城市住宅小区的物业服务已进入了业主们的日常生活。但是，在现实中，围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷，那么可以将此类纠纷统称为物业纠纷。那么就物业服务企业与业主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。第一类就是费用纠纷:主要是指物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷，如业主因为各种原因拖欠物业费用不交，进而和物业公司产生民事纠纷。第二类就是财产损失赔偿纠纷：主要是指业主要求物业管理者承担未履行设备、设施等维护保养义务与业主财产损失存在一定的关联，而引发的侵权赔偿纠纷。第三类就是人身损害赔偿纠纷：是指业主要求物业公司赔偿因物业公司未尽其安全义务而造成的人身损害纠纷。根据法律规定，上述三种类型的纠纷，物业公司可能要承担以下四个方面的责任：1、高空坠物致人损害纠纷；2、路障及其它设施致人损害纠纷；3、施工致人损害；4、故意2或者过失致人损害纠纷。4、管理不到位引起的责任。这些纠纷的产生，应当说有的是因业主原因引起，有的也是因为咱们物业公司方面原因造成的，大量的纠纷不但影响了业主与小区物业之间和谐的管理关系，同时也会给双方带来不必要的损失，所以我在接下来的讲解过程中，会通过一些案例，介绍一些常见的纠纷类型，来提醒咱们物业公司在今后的工作中应当注意到的地方，进而来规避一些法律上的风险。那么，在讲案例之前，我先对物业管理中出现的法律概念及法规依据做个简单的介绍，让大家对这些法律规定有初步的了解。第一部分我国城市物业管理的立法经过一、我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况，相关规定散布于《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律文件中，1994年国务院颁布的《城市新建住宅小区管理办法》是指导我国物业管理的第一个规范性法律文件。2002年10月22日，国务院办公厅就《物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000余条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的，6月19日，新华社授权发布国务院令第379号《物业管理条例》，2003年9月1日正式实施。2007年3月16日《物权法》生效，8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订了《物业管理条例》。二、立法衔接问题。国务院的《物业管理条例》和《物权法》进行认真的对比，大家会发现《物业管理条例》是通过全国人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和《物权法（草案）》中的原则3衔接问题，两者的原则是一致的。在《物权法》通过后施行前，全国人大常委会和国务院、建设部还及时修改、制定了相关法律。1、2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议通过了关于修改《城市房地产管理法》的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先行制定行政法规，解决了《城市房屋拆迁管理条例》与物权法的有关规定不一致而面临停止执行的问题，避免了城市房屋征收拆迁可能出现无法可依的状况；2、根据物权法有关规定，建设部对现行法律法规和部门规章、规范性文件进行了全面清理，对不一致的地方进行了修订。⑴认真研究分析《物业管理条例》与物权法存在的不一致之处，并提出了对条例的修订意见，国务院已对《物业管理条例》进行修订；⑵会同财政部于2008年1月8日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，解决了专项维修维修资金收取的法律问题；⑶对《城市房屋权属登记办法》进行修订；⑷建设部还十分重视物权法实施前后管理的衔接问题。一方面加强对拆迁计划执行情况的督察，下发了《关于进一步加强城镇房屋拆迁管理工作的通知》，要求各地严格执行已确定的2007年城镇房屋拆迁计划，切实加强计划管理，防止拆迁规模反弹；另一方面按照物权法确立的不动产登记费按件收取的原则，配合有关部门开展房屋登记收费调研，研究确定房屋登记费的收取标准。第二部分、《物权法》与物业服务企业联系最紧密的几个内容一、物权的设立变更转让。这一章明确了依法登记的所有权人效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，不登记不发生效力。有一个焦点问题是什么是业主？实际上物业管理条例上4面讲的房屋所有权人为业主，这是比较明确的。相当一部分人认为，同住的所有人也是业主，他爸给他孩子买的房，要把同住的所有人作为业主。大家注意看，第二章的相关部分，经依法登记发生效力，不依法登记不发生效力，这里面讲的是产权登记问题。这一块儿大家要注意一下，和过去相当一部分人的观念认识是不一样的。这一章里面主要讲的是在把《物权法》产权管理中心登记簿上有你的产权，那你才是所有权人，产权证只证明你是产权人的证明，一般人家不看登记簿，不看登记档案，实际上这一次《物权法》明确了，以登记档案、登记簿为主，凡是产权证明与登记簿不一致的，以登记簿为主，除非你证明产权登记簿是不正确的。二、物权的保护。物权的保护与物业管理服务的关系很大，在《物权法》上，对物权的保护方式做了全面的规定。主要体现在以下几种保护方式：第三十三条【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。案例:原告齐全彬(被告齐新某父亲)有508室北户面积88.8㎡住房一套,并领取周房改字第0010774号房屋所有权证一本。此后，二被告（儿子和媳妇）偷偷地将原告的房产证拿去，并且伪造房屋转让协议到当地房地产管理局将房屋产权过户到二被告名下。原告发现后，向法院提出行政诉讼，将房管局告到法院，要求撤销房管局发给二被告的房屋所有权证。法院经审理查明，被告房管局对二被告转让协议审查不严，导致被利用伪造的转让协议领取了房屋所有权证。故作出行政判决，撤销房产局为二被告颁发的周房字第0031447号房屋所有权证。原告儿子和媳妇骗取的房产证被撤销后，讼争的房屋属于谁所有仍未确认，故原告又向法院提出确认之诉，请求法院确认该房屋属其所有。法院认为：讼争508室北户房屋为原告固有房屋，且原告早已领取该房屋产权证。后二被告对该房屋的侵权行为已被法院行政判决撤销，原告仍对上述房屋拥有所有权。对于5原告的诉讼请求本院予以支持。判决如下：位于508室北户，面积88.8㎡的一套房屋归原告齐全彬所有，原告可依本判决到房屋产权部门办理产权恢复登记。第三十四条【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案例:我们曾办理过一起小黄牛返还请求权纠纷。这个案件发生在我们天台北山，大家都知道北山人放牛都是自然放养，就是早上自己跑出去，晚上自己回来。原告突然发现自己两岁多的小黄牛不见了，经过查找发现在被告的牛群里，即向被告主张归还小黄牛，被告坚持这头小黄牛是自己的，且主张这头小黄牛的年龄为三岁半，为此双方发生小黄物权纠纷，经当地村、镇两调解无效，原告向法院起诉，请求确认小黄牛的物权归其所有。法院受理后，委托有关机构对这头小黄牛的牛龄进行司法鉴定，结论为：小黄牛的牛龄约为两岁多四个月左右。法院根据司法鉴定意见，判决将小黄牛的所有权归原告所有，责令被告将小黄牛返还原告。第三十五条【排除妨害、清除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。案情：原、被告系邻居关系。2008年5月31日，被告在其天井围墙上搭建铁制的镂空防盗天棚，高度至二楼楼层，与二楼阳台相邻。另外，被告在其天井的东面搭建了小棚，小棚与铁制的镂空防盗天棚相邻。原告以被告在其天井内的搭建物造成了原告的安全隐患为由诉讼至法院，要求排除妨害，清除危险。法院审查认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。本案被告搭建物对原告居住构成了安全隐患，被告的行为违反了法律规定，应承担相应的民事责任，故判决：被告倪某拆除天井内的铁制镂空防盗天棚及小棚。第三十六条【修理、重作、更换或者恢复原状请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重6作、更换或者恢复原状。第三十七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十八条【物权保护方式的单用和并用以及三大法律责任的适用】本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。法务提示：物权法规定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担刑事责任，健全了物权保护制度。为什么这一块与物业管理条例很重要呢？物业公司在维护养护过程中，包括物业使用人，对别人的物权进行了侵害以后，这一章里面，对于侵害应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政责任、刑事责任都做了明确的规定,谁违反了何种责任，法院就按这个判官司，并依据这一章的规定判决侵要人承担相应的法律责任。所以作为我们提供物业管理服务的一定要把物权保护这一章看一看，条文不多也容易理解。你不看如果侵犯了业主的本身物权还不知道，就要承担相应的法律责任；如果业主与业主之间侵权了，你说不出个所以然，你怎么向业主进行解释、疏导他们怎么样正确解决纠纷；你起码应当清楚法院对这类案件一般是怎么处理的，才能有的放肆地做好双方的工作。三、建筑物区分所有权。这一章是物业管理的重中之重，《物业管理条例》、大量的行政法规主要体现在这一章，有相当一部分物业管理服务企业，本身的管理层人员对建筑物区分所有权怎么样区分，为什么要建筑物区分所有权本身搞不清楚，你在提供服务的时候侵犯了业主的物权还不知道，你怎么样能提供好的服务。所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权。这种共有物可以是一栋建筑物，也可以是一个住宅区。而在我国目前情形下，这种共有物主要是以住宅区的形式存在。因为你在同一个小区里，有全体业主共有部分、部分业主共有部分、7单个业主专有部分三个概念。业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。俗称“专有权、私有权”。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等，无论是独栋建筑物或者住宅区的区分所有权，业主其专有部分都是套内面积或套内空间。业主对专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。物业管理服务企业维护的主要是全部所有部分和部分所有