物业服务纠纷司法解释解读

物业服务纠纷司法解释解读主要内容：一、“物业管理”与“物业服务”二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍三、从新司法解释删去的内容看立法倾向（课间休息）四、新司法解释中值得注意的新规定五、物业服务实践中如何避免法律风险一、物业管理与物业服务提出两个问题：（一）1981年3月10日深圳物业管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立；孰为中国物业管理产生的标志？（二）“物业管理”是从香港引入的概念。2007年物权法使用了“物业服务”一词。两者有何异同？1、什么是物业管理？物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。物业管理的主体只能是业主。物业管理的核心是业主自治。物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从物权法看物业管理的权利属性：物业管理——共同管理的权利——建筑物区分所有权的组成部分——物权——物权是排他的、绝对的权利由此得知：业主管理自己的不动产，是行使物权，是一种排他的绝对的权利，任何人不得妨害与干涉。一物业管理与物业服务物权所有权用益物权担保物权占有建筑物区分所有权专有权共有权共同管理的权利业主自行管理委托物业企业管理委托其他管理人一、物业管理与物业服务物业管理权利来源示意图一物业管理与物业服务2、什么是物业服务？物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务的内容：物权法第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。两法的重要差别：有无“维护相关秩序”的职责。一、物业管理与物业服务一物业管理与物业服务“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么？“相关秩序”涉及人的行为，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，侵害人身与财产等。这些事项如超出业主自治范畴，就属于公法管制内容，本应是行政机关的管理职责。《物权法》没有规定物业服务企业的职责有“维护相关秩序”。《物业管理条例》规定物业服务企业有制止、报告、协助的职责。《司法解释》肯定了物业服务企业维护相关秩序的职责。一、物业管理与物业服务一物业管理与物业服务回答前边的两个问题：区分物业管理与物业服务，是最重要的基础性问题。1981年3月10日深圳物业管理公司成立，标志着中国大陆物业服务行业的诞生；1991年3月22日深圳天景花园业主委员会成立，标志着中国大陆物业管理的诞生。物业管理纠纷，是业主实体权利的纠纷，其本质是区分所有权纠纷，属于物权争议。如住改商、危害建筑物安全、违章搭建、占有共有部分，这些常见的纠纷，都规定在区分所有权纠纷的解释中，而没有规定在物业服务纠纷的解释中。物业服务纠纷，是服务者与业主之间，因履行物业服务合同而产生的债权纠纷。由于“维护相关秩序”的要求和代位诉讼的制度，物业企业不得不介入到物业管理的纠纷当中。这大概是现阶段中国物业管理的特色。一、物业管理与物业服务一物业管理与物业服务（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间，地位尴尬。（四）法规：缺乏清晰法理基础，公权力干预多，解决问题的办法少。二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍（一）业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。二当前物业管理与服务中存在的主要障碍表现：业主普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。业主大会或者难以成立，或者徒有其名。很少有人愿意为公共利益挺身而出。维权缺乏理性。规范的开发商或者物业企业更容易成为维权对象，形成劣币驱逐良币的局面。原因：1、中国人拥有自己不动产的时间太短，不适应业主的身份。2、长期生活在高度集权的社会环境下，没有自己当家作主的意识，也没有这种能力。3、缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，“管闲事”只能给自己找麻烦。特定历史时期的特定现象，与国情相适应。解决办法：1、假以时日。总有一天业主会当家。（深圳景洲大厦案例）2、政府的辅导、支持，而不是包办。（广州翠湖山庄业委会改选案例）3、法律与规则的完善。（摒弃口号与宣教，针对矛盾焦点。）二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍（二）政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于服务指导。许多地方的行政机关都把物业管理作为政府职能。从业主大会筹备到业委会人选；从物业公司招标到维修资金管理；从物业收费标准到小区车位用途，都要控制与审批。“清官难断家务事”深圳晚报：记者从龙岗区建设局了解到，在建设“大综管”新格局中，该局将以社区物业管理工作作为实施“大综管”新格局的重头戏，成为该局发力的重要抓手。物业管理条例为政府干预物业管理提供了法律依据：第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。（有求必应还是越俎代庖？）业主存在“三不”，能否成为政府全面介入物业管理的理由？业主并非都没有行为能力——深圳景洲大厦选聘物业公司案例。政府并非天然公正和无所不能——北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量案例。二当前物业管理与服务中存在的主要障碍二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍（三）物业服务企业：素质参差不齐，游离于管理与服务之间“房地产开发与物业管理相分离”并不对症。（最初的“谁开发、谁管理”）进入门槛低，鱼龙混杂。（有打业主的，有被业主打的）法律地位是服务者，事实上又要求履行管理者职责。台湾《公寓大厦管理条例》63条，提到“区分所有权人”131处；“管理委员会”60处“管理负责人”60处；“管理维护公司”11处；“管理服务人”只有2处。我国《物业管理条例》70条，其中提到业主大会68处；物业服务企业58处；业主委员会44处。“物业管理服务”专列一章，18个条文。物业服务行业的完善依赖于业主自治的成熟，也要假以时日。新兴行业，通过市场上会逐步成熟与规范。（餐饮业和酒店业可资借鉴）二当前物业管理与服务中存在的主要障碍（四）法规：法理基础不清晰，公权力干预多，解决问题的办法少二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍业主自治作为物业管理的最重要原则，目前只有个别地方法规中提到，国家立法没有明确。从民法上来讲，业主组织的法人地位本来是题中应有之义，但立法上讳莫如深。新修订的物业管理条例不适当地强化了基层政府与居民组织在物业管理中的权力。而对行政机关的职责与义务，并不明确。对物业管理中存在的焦点问题，如欠费、私搭乱建、物业企业与业主的纠纷、小区内部的公共秩序等问题，都没有有效的解决办法。行政机关有利就伸手，无利不作为。居委会写进物业管理条例是明显的错误：物业管理条例第二十条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。二当前物业管理与服务中存在的主要障碍香港康雅苑“注契”案例（2007年）康雅苑于一九九三年落成，六年后发现冷气机檐篷开始有石屎剥落，○三年聘请工程师勘察，证实楼宇出现结构性损坏。因当时未过「十年结构保证」期，业主立案法团遂与房署谈判要求赔偿，惟房署指冷气机檐篷并非楼宇结构组件而拒绝。去年中，透过仲裁中心调解，房署向康雅苑支付四百四十万元维修费用。可是，屋苑业主在选择维修承办商等方面意见分歧，维修工程计划一直悬而未决，房署曾多次要求法团尽快自行维修，屡发警告信亦无效。房署独立审查组上月中，根据《建筑物条例》（第26条）向康雅苑发出命令，要业主在今年三月中前展开屋苑外墙及共享地方维修工程，工程并须于六月中前完成，修葺令同时送往土地注册处，换言之，屋苑全体住户共一千八百二十四个单位遭「注契」，业主难将单位买卖，楼价应声下挫近两成。康雅苑居民表示，现届法团任期已满，本周日（一月二十八日）将选出新一届法团，方可再召开大会商讨维修事宜，但距离修葺令的限期现只剩两个月，时间紧逼，业主之间至今还未达成共识，忧虑屋苑维修未能如期施工。房署发言人表示，康雅苑业主如未能依期展开及完成楼宇维修工程，独立审查组会按《建筑物条例》提出检控。据悉，过去有楼宇因违反房署修葺命令，结果遭判每天罚款八千元。三、从新司法解释删去的内容看立法倾向与2008年6月16日公开征求意见稿以及之后的过程稿相比，正式公布的文本删除了（一）关于安全保障义务（二）关于车辆丢失责任并对下列问题作了重大修改：（三）关于信息公开（业主知情权）（一）关于安全保障义务三从新司法解释删去的内容看立法倾向2008.6.16《公开征求意见稿》第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。这一规定没有法律依据；违反法理与情理；加大物业服务企业责任；如果该规则确立，将导致物业企业承担大量无过错赔偿责任。最终公布的解释中删除了这一条文，表明最高司法机关对这个问题持否定的态度，实务中法院以安全保障义务判决就没有了依据，这对正在制定的侵权责任法也有积极的影响。物业服务企业的责任只能是法律规定与合同约定的违约责任或者侵权责任。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。（第六条第一款）物业服务企业不承担安全保障义务的理由：1、不占有和控制特定场地并享有其利益；2、不支配服务对象的人身或行动；3、服务的对象是特定的；4、服务的内容与标准是合同约定的《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。｝主体资格不符合（二）关于车辆丢失责任三、从新司法解释删去的内容看立法倾向2008.6.16《公开征求意见稿》第九条车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。我们反馈的意见：本条与物业管理条例第三十六条相比，没有新意，不仅不利于明确责任，消除纷争，反而增加了不确定性。实际上相当于说，有保管约定的要赔，没有保管约定的，也难免要赔，这对物业服务企业是不公平的。界定物业服务企业的责任，只能以是否履行了合同约定的管理职责为准，只要履行了职责，就不应当承担赔偿责任。本条最终删除。表明最高院认同履行职责说，而反对有损即赔说。三从新司法解释删去的内容看立法倾向（三）关于信息公开（业主的知情权）三、从新司法解释删去的内容看立法倾向区分所有权解释2008年9月稿第二十条业主请求公布或者查阅维修资金的筹集、使用情况的，应予支持。业主请求公布或者查阅管理规约、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会会议记录、物业服务相关财务报告、物业服务合同等其他物业服务资料的，应予支持。正式公布的区分所有权司法解释第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、