物业管理08物业服务企业的管理

目录退出物业管理PropertyManagement第八章物业服务企业的管理目录退出物业管理PropertyManagement一、物业服务企业的设立与资质管理目录二、物业服务企业的人力资源管理三、物业服务企业的财务管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务企业的设立一、物业服务企业的设立与资质管理（二）物业服务企业经营资质的办理目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务企业的设立2．设立条件1．建立物业服务企业的可行性研究3．设立程序目录退出物业管理PropertyManagement市场调查1．建立物业服务企业的可行性研究综合分析编写可行性研究报告当地的社会经济状况一定地域内的现有物业总量每年增加的物业量未来物业服务发展方向及趋势——供给调查需求调查现有物业服务企业的数量、种类、规模经营管理状况业主或使用人对物业服务质量、水平、服务项目与结构等需求与变化趋势目录退出物业管理PropertyManagement2．设立条件（2）股份有限公司的设立条件（1）有限责任公司的设立条件目录退出物业管理PropertyManagement股东符合法定人数；股东出资达到法定资本最低限额；股东共同制定公司章程；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有公司住所。（1）有限责任公司的设立条件条件目录退出物业管理PropertyManagement发起人符合法定人数；发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；股份发行、筹办事项符合法律规定；发起人制定公司章程，募集方式设立的经创立大会通过；有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；有公司住所。（2）股份有限公司的设立条件条件目录退出物业管理PropertyManagement根据《中华人民共和国公司法》规定的设立条件，准备好有关资料和文件；向所在地房地产行政主管部门提出书面申请；向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业登记，领取营业执照；取得上述有关证件后，物业服务企业还要持有关证件到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制。3．设立程序目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业服务企业经营资质的办理2．物业服务企业的资质管理1．物业服务企业资质等级标准目录退出物业管理PropertyManagement1．物业服务企业资质等级标准（2）二级资质企业（1）一级资质企业（3）三级资质企业目录退出物业管理PropertyManagement注册资本人民币500万元以上。物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算物业服务基数的百分比之和不低于100％。计算基数是：①多层住宅200万平方米；②高层住宅100万平方米；③独立式住宅（别墅）15万平方米；④办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（1）一级资质企业目录退出物业管理PropertyManagement注册资本人民币300万元以上；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。计算基数是：①多层住宅100万平方米；②高层住宅50万平方米；③独立式住宅（别墅）8万平方米；④办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（2）二级资质企业目录退出物业管理PropertyManagement注册资本人民币50万元以上；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（3）三级资质企业目录退出物业管理PropertyManagement2．物业服务企业的资质管理（2）资质等级的申请（1）物业服务企业资质管理的必要性（3）资质等级的审批（4）资质等级的动态管理（5）资质等级的业务规模管理目录退出物业管理PropertyManagement针对当前中国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关；针对物业服务企业的服务特征，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度；针对物业管理的专业特征，需要实行企业资质审批制度。（1）物业服务企业资质管理的必要性目录退出物业管理PropertyManagement申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：（1）企业资质等级申报表：（2）营业执照：（3）企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（5）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。（2）资质等级的申请目录退出物业管理PropertyManagement物业服务企业的资质管理实行分级审批制度：国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发办法和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。（3）资质等级的审批目录退出物业管理PropertyManagement物业服务企业资质实行年检制度；各资质等级物业服务企业的年检由相应资质审批部门负责；符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论为合格；不符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级；资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布。（4）资质等级的动态管理目录退出物业管理PropertyManagement一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务。（5）资质等级的业务规模管理目录退出物业管理PropertyManagement（一）人力资源管理的含义及主要内容二、物业服务企业的人力资源管理（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容目录退出物业管理PropertyManagement（一）人力资源管理的含义及主要内容2．人力资源管理的主要内容1．人力资源管理的含义目录退出物业管理PropertyManagement1．人力资源管理的含义人力资源一般是指蕴含在人体内的一种生产能力，以及具有这种能力的人，而生产能力是指在劳动活动中可资运用的体力和脑力的总和，是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源。人力资源管理是指组织为了实现既定的目标，运用现代管理措施和手段，对人力资源的取得、开发、保持和运用等方面进行管理的一系列活动的总和。概念目录退出物业管理PropertyManagement2．人力资源管理的主要内容人力资源管理的基础业务——岗位评价岗位分析人力资源战略规划人力资源管理的核心业务人力资源管理的其他工作培训招聘绩效考核薪酬管理人事统计员工健康与安全管理人事考勤人事档案管理员工合同管理目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容2．物业服务企业员工的招聘1．物业管理人员的素质要求3．物业服务企业员工的培训4．物业服务企业员工的绩效考核目录退出物业管理PropertyManagement1．物业管理人员的素质要求（2）物业管理师制度（1）物业服务人员的基本素质与要求目录退出物业管理PropertyManagement（1）物业服务人员的基本素质与要求品德素质业务素质文化素质审美素质身心素质目录退出物业管理PropertyManagement（2）物业管理师制度物业管理师必备的知识和能力物业管理师的领导艺术物业管理师资格考试目录退出物业管理PropertyManagement一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业服务业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业服务业务。物业管理师必备的知识和能力目录退出物业管理PropertyManagement及时制定企业的经营目标与发展规划；善于发现人才、使用人才；组织制定并执行一套科学的规章制度；积极协调对内、对外关系；抓关键工作；关心员工利益。物业管理师的领导艺术目录退出物业管理PropertyManagement物业管理师资格考试实行全国统一大纲、统一命题制度，原则上每年举行一次。考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》；考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试人员须在连续两个考试年度内通过全部；考试合格通过后，将取得人事部、建设部印发的《资格证书》；取得《资格证书》的人员，必须经注册后方可以物业管理师的名义执业。物业管理师资格考试目录退出物业管理PropertyManagement2．物业服务企业员工的招聘（2）组织实施招聘（1）制定招聘计划目录退出物业管理PropertyManagement计划招聘的人员数和人员结构，包括专业结构、学历结构等；各类人员的招聘条件；招聘信息发布的时间、方式与范围；招聘的渠道；招聘方法。（1）制定招聘计划目录退出物业管理PropertyManagement招聘方式：内部招聘和外部招聘招聘程序：公布招聘信息；对应聘者进行初审；人员的录用；确定选拔方法。（2）组织实施招聘目录退出物业管理PropertyManagement3．物业服务企业员工的培训（2）培训的组织与实施：（1）培训的分类：上岗培训、在职培训制定并执行长期的培训安排；制定相应的训练计划；收集培训资料，编制符合企业经营管理特点教材；维护培训设备场地；做好员工的培训档案管理工作。目录退出物业管理PropertyManagement4．物业服务企业员工的绩效考核（2）物业服务企业绩效考核的实施过程：（1）绩效考核的方法：客观型考核、主观型考核确定考核内容；业绩考核的管理；分析考核结果；反馈考核结果；选择考核者。目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务企业财务管理概述三、物业服务企业的财务管理（二）物业服务资金的来源（三）物业管理资金的使用原则（四）物业服务资金的主要用途（五）成本和费用（六）营业收入及利润目录退出物业管理PropertyManagement（一）物业服务企业财务管理概述企业财务管理是企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。概念资金的筹集内容资金的投放资金的收回和分配目录退出物业管理PropertyManagement（二）物业服务资金的来源物业维