福州江南名城年度物业服务管理方案

福州江南名城年度物业服务管理方案CCPM/MCWY2007编制：江南名城管理处审核：批准：日期:2007年11月10日福州名城物业管理股份有限公司江南名城管理处目录1.0项目基本情况2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标3.0项目分析4.0管理处的人力资源配置5.0物业管理日常运作5.1客户服务5.1.1客户服务承诺5.1.22007年关键客户清单（每年更新）5.1.3业主委员会的成立和运作5.1.4管理处公共关系的建立5.2入住及装修管理5.2.1二次装修管理方案5.3安全管理5.3.1护卫岗位设置平面图5.3.2江南名城护卫岗位布置方案5.3.3江南名城巡逻方案5.3.4布防图5.3.5治安情况5.3.62007年应急预案5.3.72007年主要危险源管理方案5．4停车场管理5.4.1现有交通状况分析5.4.2改进交通状况的设想5.4.3非机动车和临时货车（搬家车辆）管理方案5.5消防管理5.5.1消防演习方案5.5.2存在隐患分析及整改设想5.6保洁服务5.6.1保洁员责任区域分工及排班表5.6.2保洁计划5.6.3保洁工作应急方案5.6.42007年度环境管理方案5.7园艺养护5．7．1小区绿化平面图5．7．2主要苗木清单及养护要点5．7．3园林保养计划5.8共用设施设备管理5.8.12007年度房屋本体5.8.22007年度机电设备设施维护保养计划及公共设施维修养护计划5.8.32007年设备设施大中修（更新改造）计划5.8.42007年电梯大中修计划5.8.52007公共能耗使用计划5.8.62006年设备设施状况评估5.9社区文化5.9.1社区文化活动业主需求：5.9.22008年社区文化活动计划5.9.3节假日小区美化装饰布置方案5．10标识系统的管理6.0财务管理7.0供应商管理1.0项目基本情况1.1项目概况项目名称江南名城座落位置仓山区金山大道518号乘坐13路3972273978953942606公交车可到达小区占地面积（M2）13609.12容积率2．1绿化率30%总建筑面积（M2）114954.75收费面积114954.75㎡竣工时间2005年12月4日入住时间2005年12月25日发展商简介名城地产（福建）有限公司是由香港、印尼、新加坡等财团共同出资经福建省外经贸委批准于2001年成立并拥有房地产二级开发资质的外商独资企业，主要从事全国范围内的综合房地产开发，同时涉足化工、酒店等行业。现已成立了“福州东福实业发展有限公司”、“福州东星房地产开发有限公司”、“名城地产（福州）有限公司”、“名城地产（合肥）有限公司”、和“名城化工（福州）有限公司”、“福州名城物业管理有限公司”、“福州名城酒店管理有限公司”、“广东东莞新都电子有限公司”、“三力电子（东莞）有限公司”等多家独资企业。名城地产奉行“诚信经营、品牌经营”的战略，秉持“以人为本、让生活更加精彩”的开发理念，遵循“质量第一、信誉至上”的经营原则，陆续开发了“大名城”、“时代名城”、“江南名城”、“利伟商厦”等多个项目，开发面积已超过100万平方米。2004年名城地产在福州东江滨推出总占地面积1400亩，规划建筑面积近150万平方米的“名城港湾”超大型项目和国际五星级标准的“名城假日酒店”，此外，名城地产还将陆续在上海、山东、湖南等省市投资30亿元人民币，在全国范围内发展“名城地产”连锁公司，以每年不低于100万平方米的开发量、不低于35亿元人民币的销售额打造一个中国房地产的航空母舰。开发商名城地产（福州）股份有限公司承建商中国建筑第七工程局三公司建筑设计中国建筑东北设计院物业管理福州名城物业管理有限公司优美景观东临福州最大的绿化带南江滨公园（步行15分钟）文化设施实验幼儿园住宅面积（M2）10753.6多层（13）栋（58577.39）Ｍ２、小高层（5）栋（48953.21）Ｍ２、高层（0）栋（0）Ｍ２，公建（幼儿园、小学）：2000Ｍ２其他：Ｍ２户数748套优美景观商业面积（7497.17）Ｍ２（一）层，共（13）栋会所（M2）300电梯十八部停车场停车位共（215）个；其中地下停车位共（159）个，地上停车位（56）个，租（0）个，售（9）个停车场出口共（1）个，入口共（1）个；小区出入口（1）个摩托车（）辆，电瓶车（）辆住宅748商铺188商住比例25%常住人口338暂住人口180租贷比例13%垃圾站1个化粪池4个水池（箱）1个（消防水箱）燃气□市政燃气；□专用燃气站；□其它：福州安燃居管道液化气有限公司土地使用年限住宅70年（2003年6月10日—2073年6月9日）店面40年（2003年6月10日—2043年6月9日）预售许可证号（2004）榕房许字1909号宗地号榕国用（2003）第000243000124号土地使用权出让合同书号深地合字（1997）2039号当地收费标准水费住宅用水：2.05元/吨商业用水：2.5元/吨电费住宅用电：0.4463元/度商业用电：0.8708元/度管理费多层：0.68元/M2/月小高层：1.08元/M2/月高层：元/M2/月商业：1.65元/M2/月管理费收缴率：约85%出售停车位管理费：70元/月出租停车位管理费：70元/月经营资源清单1、地下车库产权归开发商所有，场地出租费归地产所有，管理费归物业公司所有，地下车库面积7577.09㎡车位215。2、商业店面188间建筑面积7371.53㎡均已出售。3、小区内外移动信号履盖站空置房情况共计83户未交房，其中小高层35户，多层50户，地下车位150项目荣誉获：《名城物业2006年度团队合作奖》《名城物业五一登山，乒乓球团体赛冠军》《名城物业2007年“群星争霸”蓝球文化节男子三人篮球对抗赛第三名》（见图片）1.2主要设备设施情况江南名城主要公共用设施设备包括电梯、柴油发电机组、配电设备、消防设施设备、水泵、通风、防盗对讲系统、可视监控系统等。1.2.1主要设备清单序号设备编号设备名称型号规格出厂编号安装位置1MC-13-A-1.1-（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-1.509141-11号楼2MC-13-A-1.2-（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-1.509141-38号楼3MC-13-A-1.3-（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-309141-43号楼4MC-13--A-1.4（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-309141-29号楼5MC-13--A-1.5（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-309141-512号楼6MC-13--A-1.6（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-309141-613号楼7MC-13--A-1.7（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-309141-718号楼8MC-13--A-1.8（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-1.509141-811号楼9MC-13--A-1.9（Ⅰ）变频水泵LEC-2HS-1.509141-915号楼10MC-13-C-3.1-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF050715893号楼1梯11MC-13-C-3.2-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF050715913号楼2梯12MC-13-C-3.3-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF050715903号楼3梯13MC-13-C-9.1-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF050715929号楼1梯14MC-13-C-9.2-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF050715939号楼2梯15MC-13-C-9.3-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF050715949号3梯16MC-13-C-9.4-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF050715959号楼4梯17MC-13-C-12.1-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507159612号楼1梯18MC-13-C-12.2-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507159712号楼2梯19MC-13-C-12.3-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507159812号楼3梯20MC-13-C-12.4-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507159912号楼4梯21MC-13-C-13.1-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507160013号楼1梯22MC-13-C-13.2-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507160113号楼2梯23MC-13-C-13.3-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507160213号楼3梯24MC-13-C-13.4-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507160313号楼4梯25MC-13-C-18.1-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507160418号楼1梯26MC-13-C-18.2-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507160518号楼2梯27MC-13-C-18.3-（Ⅰ）乘客电梯CT-JXF0507160618号楼3梯28MC-A-13-H-5(II)-电子巡更系统DS1990A消安控中心29MC-13-G-1(II)-火灾报警控制器QT-GST5000消安控中心30MC-13-D-1柴油发电机G128ZLD2C0507172地下室31MC-13-H-1-（Ⅱ）1.1—18.3（54）部门禁安防系统GST-DJ6106各梯位门口32MC-13-A-3（I）喷淋泵200L-4813地下室33MC-13-A-2消防泵160L-4813地下室34MC-13-I-2-1.1（I）低压柜-G02-02030511045地下室35MC-13-I-2-1.2（I）低压柜-G02-02030511046地下室36MC-13-I-2-1.3（I）低压柜-G02-02030511047地下室37MC-13-I-2-1.4（I）低压柜G02-02030511048地下室38MC-13-I-2-1.5（I）低压柜G02-02030511049地下室39MC-13-I-2-1.6（I）低压柜G02-02030511041地下室40MC-13-I-2-1.7（I）低压柜G02-02030511042地下室41MC-13-I-2-1.8（I）低压柜G02-02030511043地下室42MC-13-I-2-1.9（I）低压柜G02-02030511044地下室43MC-13-I-2-1.10（I）低压柜6602-39A030511050地下室44MC-13-I-2-1.11（I）低压柜6602-39A030511051地下室45MC-13-I-2-1.12（I）低压柜6602-39A030511052地下室46MC-13-B-1-1.1（II）正压风机HTFC（DT）A5915地下室47MC-13-B-1-1.1（II）正压风机HTFC（DT）A5914地下室48MC-13-B-1-1.1（II）正压风机HTFC（DT）A5913地下室49MC-13-B-2-1.1（II）排烟风机HTFC（DT）A5912地下室50MC-13-B-2-1.1（II）排烟风机HTFC（DT）A5911地下室1.3物业管理用房清单序号房屋类型位置面积（㎡）原设计用途租金备注1客户服务中心13#座底层77.81卫生服务站无2管理处工程部办公室13＃座底层58.45管理中心无3消防控制室13座底层57.37消防控制室无4居委会13座底层135居委会无5活动中心13座底层308.65活动中心无6公厕3＃西侧74.99公厕无7食堂8＃西厕1808.04幼儿园无8员工宿舍13＃座底层132居委会无9门岗、9＃、10＃楼进出口610仓库13＃楼2个、12＃楼1个90合计2748.311.4项目房屋本体、设备设施遗留问题○1由于原设计原因，小区架空层除物业和配套用房外，就是店面，使小区内无非机动车车位，成车辆管理难点；②小区原配套设施在小区5＃楼设计休闲亭，地基已制作完成，但整体未完成；③小区消防管网漏水（已联系单形式报请地产公司2次，施工方来我处查漏水点3次，均无结果，至今无法正常使用）；○46#楼2梯天井，9#楼3，4梯存在雨天积雨水较多；3#、12#、13#楼多层休息平台均存在雨天雨水飘进楼道，有流进电梯的危险；2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标：2.1管理处愿景:为业主提供更标准、更专业、更贴心、更完善的服务2.2管理处使命：真诚服