第3章_物业服务企业

第3章物业服务企业物业服务企业的设立与资质物业服务企业的机构设置与组织形式物业管理人员的素质要求与员工培训物业服务企业的自身建设重庆工学院－－－物业管理第1节物业服务企业的设立与资质我国物业服务企业的发展历程物业服务企业的性质与类型物业服务企业的设立物业服务企业的资质重庆工学院－－－物业管理1.我国物业服务企业的发展历程“自建自管”：谁建设、谁管理、谁负责。？①自行组建先天不足；②血缘关系问题多；③自身建设受制严重。“建管分离”：物业管理规范化发展。重庆工学院－－－物业管理2.物业服务企业的性质与类型物业服务企业的性质指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。服务性机构，经营性企业组织重庆工学院－－－物业管理2.物业服务企业的性质与类型物业服务企业特征–物业服务企业必须依法成立–物业服务企业是法人企业–物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业服务–物业服务企业应当获得经济报酬重庆工学院－－－物业管理2.物业服务企业的性质与类型物业服务企业类型管理型物业服务公司顾问型物业服务公司综合型物业服务公司重庆工学院－－－物业管理3.物业服务企业的设立可行性研究市场调查综合分析编写可行性研究报告重庆工学院－－－物业管理3.物业服务企业的设立设立条件有限责任公司股份有限公司重庆工学院－－－物业管理3.物业服务企业的设立设立程序可行性研究（供求情况调查、了解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告）订立发起人协议申请企业名称预先核准出资验资、确立公司的组织机构申请工商注册登记申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立申请资质审核重庆工学院－－－物业管理4.物业服务企业的资质企业资质：指为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，是企业实力和规模的标志。注册资金固定资产职工人数技术力量经营规模及水平重庆工学院－－－物业管理4.物业服务企业的资质作用：有利于提高物业管理水平有利于规范物业管理市场秩序能更好地保护业主和住户的合法权益有利于开拓市场重庆工学院－－－物业管理4.物业服务企业的资质资质等级标准：1999年10月，国家建设部颁发了《物业服务企业资质管理试行办法》，将物业服务企业资质分为三个等级。一级资质二级资质三级资质重庆工学院－－－物业管理4.物业服务企业的资质资质等级标准：新建立的物业服务企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》，物业服务企业在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业服务企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。重庆工学院－－－物业管理物业服务企业资质的申报营业执照企业资质证书正、副本各类人员的资格证书和劳动合同物业服务合同复印件物业管理业绩材料4.物业服务企业的资质重庆工学院－－－物业管理公司发起人或发起单位房地产主管部门工商行政管理部门⑤30日内申办资质备案和资质等级证书②三周内核发批准文件①审批④核发营业执照③注册登记4.物业服务企业的资质重庆工学院－－－物业管理4.物业服务企业的资质资质管理：资质等级核定管理资质等级审批管理资质等级动态管理业务管理重庆工学院－－－物业管理权利——从权力的法律功能和社会价值的角度来说，权力是规定和隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。义务——是设定或隐含在法律规范中、实现于法律关系中的、主题以相对受动的作为或不作为的方式保障权利主题获得利益的一种约束手段。5.物业服务企业的权利和义务重庆工学院－－－物业管理结构上的相关关系数量上的等值关系功能上的互补关系价值意义上的主次关系5.物业服务企业的权利和义务重庆工学院－－－物业管理1.参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利2.承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定接管相关资料的权利3.根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务的权利4.根据法规、规章、政策的规定和物业服务合同与委托合同的约定，收取物业服务等费用的权利5.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的权利5.物业服务企业的权利和义务权利重庆工学院－－－物业管理6.可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目7.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律规定的行为予以制止的权利8.根据相关法规、规章的规定、房屋装饰装修管理服务协议，监督房屋装饰装修的权利9.经业主、业主大会同意，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利10.法律法规规定的或物业服务合同约定的其他权利5.物业服务企业的权利和义务权利重庆工学院－－－物业管理物业服务企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服务合同的约定，物业服务企业的权利行使必须以物业服务合同的约定或业主大会的授权为依据。5.物业服务企业的权利和义务权利重庆工学院－－－物业管理1.按照物业服务合同的约定，提供相应服务的义务。2.物业服务合同终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料移交给业主委员会的义务。3.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间做好交接工作的义务。4.不得随意改变物业管理用房用途的义务。5.不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。6.接受公用事业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用的义务。5.物业服务企业的权利和义务义务重庆工学院－－－物业管理7.在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，有及时向有关行政管理部门报告的义务。8.协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作的义务。9.确需改变公共建筑和共用设施用途的，有提请业主大会讨论决定同意的义务。10.因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。11.将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。12.法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。5.物业服务企业的权利和义务义务重庆工学院－－－物业管理案例分析甲物业管理公司系乙实业公司的分公司，于2004年6月8日与丙公司签订物业服务合同，为丙公司开发建设的xx小区提供物业管理服务，物业服务合同承诺确保机动车场停车安全。在履行物业服务合同过程中，由于甲物业管理公司的安全维护人员疏忽，加之小区的红外报警系统失灵，致使停放在停车场内的一辆高档轿车被严重破坏，车主找物业公司索赔未果后，向法院提起了诉讼，法院在审理过程中，发现甲公司是乙公司的一个分支机构，且为了骗取资质证书，借用了工程技术人员职称证书并伪签了劳动合同。法院依法做出判决，有力地维护了业主的合法权益。讨论：1、在该案中，乙公司是否该承担相应的责任?2、甲公司的资质证书是否该被吊销?3、甲公司对受损车辆应承担什么样的责任?4、甲公司该承担什么样的法律后果?重庆工学院－－－物业管理1、乙公司是有责任的，不管是分公司也好，他们都是整体系统公司，乙公司在明知道甲公司不具备条件的情况下与其签订了合同，损害了第三人的利益，触犯了合同法，应当负担第三方部分损失，因为欺骗、作假都是乙公司一手造成的。2、甲方资格应该被吊销，因为他们没有按正当的程序去申请资质公司，说明了他们的公司成立途径是违法的。3、应该承当责任，不管你的公司资格合不合法但物业管理职责所在；因为对公共设设备的维修和保养不善造成的第三者损失，和不安全隐患的发生。4、甲公司应当吊销资格证书，根据物业管理条例第60条，应当没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款，并应承担法律责任，这些过程都是乙公司造成，一些法律责任有他们承担；甲公司只有赔偿第三者相应损失，和按照物业管理条例制裁。总的来说甲乙双方应共同承当赔偿责任。案例讨论重庆工学院－－－物业管理第2节物业服务企业的机构设置与组织形式物业服务企业的机构设置物业服务企业的组织形式重庆工学院－－－物业管理1.物业服务企业的组织机构设置原则：目标统一领导，分级管理专业化分工与各部门协作相统一权责统一有效管理幅度重庆工学院－－－物业管理1.物业服务企业的组织机构主要职能机构：经理室：办公室：财务部：工程部：经营发展部：重庆工学院－－－物业管理2.物业服务企业的组织形式组织结构形式：组织：指为了一个共同的目标而一起工作，彼此间形成一定正式关系的两个以上的群体。组织形式：指为实现组织目标而在一起最佳地工作、履行职责的正式体制。重庆工学院－－－物业管理2.物业服务企业的组织形式直线制直线职能制矩阵制经理管理服务部行政人事部管理处作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组作业组适用：物业管理种类少、区域小、管理与业务比较简单的小型物业服务企业重庆工学院－－－物业管理2.物业服务企业的组织形式直线制直线职能制矩阵制经理安全部财务部保安组道路交通消防组办公室人事部工程部机电设备房屋维修给排水组适用：专业涉及面广、技术复杂、服务多样化与管理综合性强的大中型物业服务企业重庆工学院－－－物业管理2.物业服务企业的组织形式直线制直线职能制矩阵制适用：规模较大、物业管理服务的内容种类繁多，综合经营性较强、专业服务组较多的物业服务企业总经理项目部1项目部2项目部3项目部m职能部门1职能部门2职能部门n重庆工学院－－－物业管理第3节物业管理人员的素质要求与员工培训物业管理人员的素质与能力物业服务企业一般员工培训物业管理人员培训的组织重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理人员高级管理人员（决策层）正副总经理、总经理助理、“三总师”中级管理人员（组织层）各部门经理、各专业主要负责人一般员工（具体操作者）重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力基本素质与要求品德素质（职业道德修养）业务素质（复合型人才）文化素质（知识全面）审美素质（精神需求）身心素质（社会适应能力）重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理师制度物业管理师：指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理师制度（必备知识和能力）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；具有丰富的物业管理实践经验。重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理师制度（领导艺术）及时制定企业的经营目标与发展规划；善于发现人才、使用人才；组织制定并执行一套科学的规章制度；积极协调对内、对外关系；抓关键工作；关心员工利益。重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理师制度（资格考试）报名条件：经济学、管理学与工程、土建类考试内容：注册：执业：学历工作年限中专8大专6本科4硕士2博士1其他专业相应增加2年重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理师制度（资格考试）报名条件：考试内容：注册：执业：《物业管理基本制度与政策》《物业管理实务》《物业管理综合能力》《物业经营管理》重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理师制度（资格考试）报名条件：考试内容：注册：执业：审批机构：建设部审查机构：省级房地产主管部门重庆工学院－－－物业管理1.物业管理人员素质和能力物业管理师制度（资格考试）报名条件：考试内容：注