第三章物业服务合同

【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解物业服务合同的相关内容，使学生掌握物业服务合同的构成要件和订立程序。【教学重点及难点】物业服务合同的概念、特征，构成要件和订立程序。【教学内容与时间】（2.0学时）。【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论。第三章物业服务合同第三章物业服务合同第一节物业服务合同的特征与种类第二节物业服务合同与相关合同的比较第三节物业服务合同的构成要件与订立第四节物业服务合同的内容与履行第一节物业服务合同的特征与种类1、物业服务合同的含义2、物业服务合同的特征3、物业服务合同的种类一、物业服务合同的含义定义：物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。是物业服务企业进行物业管理活动的主要依据是物业管理活动中服务者与被服务者、聘方与被聘方之间建立物业管理法律关系的一个重要文件二、物业服务合同的特征（1）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同–双务性是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务–有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价–诺成性是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立–要式是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序二、物业服务合同的特征（2）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性–涉及到的事务不是某一项，而是多项–其过程具有整体性、连续性（3）物业服务合同的内容必须是合法的–内容应当体现当事人双方权利、义务关系的平等–内容不得同有关的现行法律法规相抵触–不得违反社会公序良俗三、物业服务合同的种类前期物业服务合同–《物业管理条例》第十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同–业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业管理进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，做出是续聘还是另行选聘其他物业服务企业的决定，并与选聘的物业服务企业（原有的或另行选聘的）订立物业服务合同第二节物业服务合同与相关合同的比较1、物业服务合同与委托合同2、物业服务合同与雇佣合同3、物业服务合同与承揽合同一、物业服务合同与委托合同定义：–物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议（上一节）–委托合同，又称为委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理事务的合同联系：–物业服务企业物业管理权的享有必须以业主的委托为前提，两者之间存在委托与受托关系是毋庸置疑的一、物业服务合同与委托合同区别：–合同的形式不同–合同的目的不同–合同的解除不同–忠实义务的负担不同–转委托的获得和受托人的数量不同–报酬的支付方式不同–合同法律后果的归属不同–合同的存续期间不同二、物业服务合同与雇佣合同定义：–雇佣合同，是指当事人一方在特定的期限内，为他方提供劳务，他方给付报酬的合同相似点：–第一，与雇佣合同一样，物业服务合同也是提供劳务类的合同–第二，两者都是有偿及双务合同不同点：–雇佣必须以给付劳务本身为目的，但提供劳务并不是物业服务合同的目的，只是进行物业管理的手段三、物业服务合同与承揽合同定义：–承揽合同是承揽人按照订做人的要求完成工作，交付工作成果，订做人给付报酬的合同相同点：–承揽合同中承揽人为了完成工作必须付出劳务–物业管理服务中的部分特约服务本来就属于承揽合同的范围–在承揽合同中，订做人注意的是承揽人的人力、技术、设备等工作条件–两者都是双务、有偿合同三、物业服务合同与承揽合同区别：–首先，揽合同的标的是订做人要求承揽人完成并交付的工作成果，往往是有形的，而物业服务合同给付的内容是一系列服务本身，具有无形性–其次，订做人支付报酬是以承揽人完成符合要求的工作成果为条件的；而物业管理具有长期性，业主和非业主使用人交纳物业服务费并不是以完成工作为限制的–最后，根据《合同法》第二百六十八条规定，承揽合同中的订做人可以随时解除合同，而物业服务合同则不行第三节物业服务合同的构成要件与订立1、物业服务合同的构成要件2、物业服务合同的订立一、物业服务合同的构成要件委托人必须具备民事主体资格，具有相应的民事行为能力双方当事人的意思表示必须真实合同内容不得违反法律、行政法规，不得损害社会公共利益合同必须采用书面形式从事物业管理活动的物业服务企业必须具有独立的法人资格，且符合国务院建设行政主管部门规定的资质条件二、物业服务合同的订立物业服务合同订立的基本原则–平等原则–意思自治原则–公平原则–诚实信用原则–诚实信用原则物业服务合同订立的程序–要约•是希望和他人订立合同的意思表示–承诺•是指受要约人同意要约的意思表示二、物业服务合同的订立合同成立与合同生效的关系–联系：•合同成立是合同生效的前提条件–区别：•合同成立是解决合同是否存在的问题，合同成立制度主要表现了当事人的意志•合同成立的效力与合同生效的效力不同•合同不成立的后果仅仅表现为当事人之间产生民事赔偿责任，这种责任一般为缔约过失责任•对于合同不成立的问题，因其涉及到合同当事人的合意问题，若当事人不主张合同不成立，国家不会主动干预二、物业服务合同的订立订立物业服务合同必须注意的几个问题–合同的制定宜细不宜粗•项目•内容•标准•服务费–合同中不应有无偿无期限的承诺•首先，物业服务是有偿的•其次，无偿提供物业服务在实践上是有害的，也行不通–合同的订立既要实事求是，又要留有余地–要明确违约责任的界定及争议的解决方式第四节物业服务合同的内容与履行1、物业服务合同的内容2、物业服务合同的履行一、物业服务合同的内容首部–包括：合同名称；合同编号；订约日期；订约地点；订约当事人的名称、住所；订约理由正文–包括：物业基本情况；委托管理事项；委托管理期限（合同期限）；双方权利义务；物业服务质量；物业服务费；违约责任；争议的解决；其他条款尾部–包括：订约日期；合同生效的日期；当事人的签字或盖章；合同的份数二、物业服务合同的履行1、物业服务合同的履行：是指当事人双方按照物业服务合同的约定或者法律的规定履行期义务。物业服务合同为双务合同，一方当事人负担的义务正是另一方当事人所享有的权利。因此，物业服务合同的履行是双方当事人所负义务的各自履行，而不是仅有一方当事人履行义务而对方不履行义务。二、物业服务合同的履行2、物业服务合同履行的原则（1）实际履行原则①定义；②实际履行除外；③贯彻实际履行原则也要从实际出发。（2）协作履行原则①定义；②即使当事人一方违约后，对方也应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支付的合理费用，应由违约方承担。（3）公平和诚实信用原则合同主体在合同履行过程中既要考虑自己的利益，也要兼顾对方当事人利益，还应兼顾整个社会的公共利益。（4）全面履行原则所谓全面履行又称为完全正确的履行和适当履行。完全履行是指债务人履行了其全部义务；正确履行是指债务人的履行符合合同的约定或者法律的规定。二、物业服务合同的履行3、物业服务合同履行中的抗辩权问题物业服务合同履行中的抗辩权，是指在物业服务合同中，当符合法定条件时，当事人一方享有的对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。包括：（1）同时履行抗辩权是指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。（2）后履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行债务或者履行债务不符合约定的，后履行一方享有的拒绝其相应的履行要求的权利。（3）不安抗辩权是指当事人互负债务，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形时享有的暂时中止自己的履行的权利。2003年7月某小区与A物业服务公司签订物业服务合同，该小区由A物业服务公司管理。2003年8月江先生入住该小区后，一直没有缴纳物业服务费。当物业服务公司催其缴纳时，江先生认为自己的房子自己住，不需要物业服务公司服务。拒绝承认A物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同并以此为由拒绝缴费，同时声明他不会和任何物业公司建立物业服务关系。业主委员会多次协调没有结果，最后物业服务公司将江先生告上了法庭。1.能够对江先生产生法律效力。根据《物业管理条例》第七条第一款、第三款；第十一条；第十二条的规定，业主在物业管理活动中，应履行“遵守业主公约、业主大会议事规则”，“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”；业主大会有“选聘、解聘物业服务企业”的权利；“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”。问题1.依法有效的合同应是平等主体的当事人在意思表示一致的前提下成立，本案A物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同能否对江先生发生法律效力？为什么？2.江先生负有按时缴纳物业服务费的义务。根据《物业管理条例》第七条第一、三、五款的规定，业主在物业管理活动中，应履行“遵守业主公约、业主大会议事规则”；“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”；“按时缴纳物业服务费用”的义务。问题2.如果该委托服务合同对江先生有法律上的约束力，江先生应该负有哪些义务？案例分析3－2：2002年7月2日，王某从A房地产公司购买一套房屋，收楼后，王某同意将房屋交A房地产公司指定的B物业公司统一管理。实际上，A房地产公司与B物业公司于2002年2月15日就签订了前期物业服务合同，约定收费为1.80元/月/平方米并经物价部门审批，物业公司按合同规定进行管理和服务。2003年12月，该小区召开业主大会并成立业主委员会，因与物业公司就收费问题达不成共识，未签订新的物业服务合同。王某从2003年4月开始，拒绝缴纳物业服务费。2004年3月，物业公司将王某诉至法院，请求判王某支付拖欠的物业服务费。问题1.王某辩称前期物业管理未经委托，不予认可的理由是否成立？问题2.王某辩称收费标准高于其他同样物业，收费不合理的理由法院是否会支持？问题3.如果上述情况调查属实，法院应如何判决？原告：A物业管理企业，被告：某小区业主。A物业管理企业与B住宅小区的业主委员会商定由A物业管理企业对该小区进行管理。双方口头说明管理事项，但未签订书面合同。后由于夏日炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，A物业管理企业对小区进行全面整顿，为此，A物业管理企业垫付了一大笔钱。后来，A物业管理企业贴出公告增收服务费，业主们都为增收服务费不解。并拒交。双方争执不下，物业管理公司向法院起诉。法律规定应采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。案例分析3－3：案例分析3－4：案例分析3－5：教材74页教材96页1、质保期内，由开发商承担保修责任；过了质保期，专有部分由业主自行承担，共有部分由业主共同承担；2、物业公司只是提供服务，并收取费用，并没有保修义务，是两回事。复习题一、多项选择题1、物业服务合同属于（）合同。A、单务性；B、双务性；C、有偿；D、诺成性；E、非要式。2、前期物业服务合同的主体包括（）。A、房地产开发企业；B、业主委员会；C、业主；D、非业主使用人；E、物业服务企业。3、物业服务合同订立的程序包括（）。A、要约；B、招标；C、书面表达；D、承诺；E、签订合同。BCD;AE;AD三、判断题1、物业服务合同是要式合同，即双方当事人的意思表示一致并签订书面的物业服务合同。（）2、前期物业服务合同可约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同无效。（）3、业主委员会的成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。（）4、业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月，订立物业服务合同。合同的一方是业主委员会，另一方是非