美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务

继续教育2009MessickBowesSlide1美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务北京东方美中咨询有限公司吴数2009.12继续教育2009MessickBowesSlide2目录一.美国估价行业概述二.保险公司及与房地产相关的保险业务三.房地产投资基金REITs四.保险公司和REITs的特点和对服务的要求五.以购物中心的估价为例,介绍如何为保险公司(投资部)和REITs提供服务继续教育2009MessickBowesSlide3一.美国估价行业概述美国估价学会(包括城市土地估价师和房地产估价师)已经有77年的历史,经历了以下三个阶段:•房地产开发阶段的房地产估价(房地产开发商)•房地产投资阶段的房地产估价(保险公司和REIT)•房地产贷款证券化阶段的房地产估价(房利美和房地美,次贷危机)继续教育2009MessickBowesSlide4二.保险公司及与房地产相关的保险业务1.保险公司的业务保险公司销售部投资部证券投资部房地产投资部房地产估价REITs具体项目投保理赔继续教育2009MessickBowesSlide52.保险的内容(1).建筑施工(2).物业管理(3).房地产财产在建工程刚刚完工的房地产达到稳定出租率时的房地产继续教育2009MessickBowesSlide63.中国和美国保险行业相比(1).品种少.中国上海继续教育2009MessickBowesSlide7(2)规模小.中国上海继续教育2009MessickBowesSlide8美国纽约继续教育2009MessickBowesSlide9美国纽约•估价对象：纽约世贸中心•估价时点：2001年9月11日•价值类型：二房东权益的市场价值•估价用途：损害赔偿•建筑物描述：•已使用年限：35年•建筑面积（包括二幢塔楼和裙楼）8,500,000平方英呎•重建成本：90—110亿美元继续教育2009MessickBowesSlide104.市场价值与保险价值•CostslooklikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCosts继续教育2009MessickBowesSlide11折旧•DepreciationlookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal继续教育2009MessickBowesSlide12市场价值•MarketValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal继续教育2009MessickBowesSlide13保险价值•InsurableValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal继续教育2009MessickBowesSlide145.技术特点(1).R土,R房;Y土,Y房(2).不同阶段继续教育2009MessickBowesSlide15三.房地产投资基金REITs1.简介REITPropertyAPropertyBPropertyCINVESTORS$$$Shares继续教育2009MessickBowesSlide162.中美房地产投资基金实例(1)美国:GGP继续教育2009MessickBowesSlide172.中美房地产投资基金实例(2)中国:即将继续教育2009MessickBowesSlide18四.保险公司和REITs的特点和对服务的要求特点:长期收益要求:1.规模比较大,整栋建筑物2.出租人权益价值的估价3.注重收益法得到的结果4.考虑租户组合和租户的信誉5.对估价师业务水平要求比较高继续教育2009MessickBowesSlide19出租人权益的价值基本概念Feesimpleinterest(完全产权权益)Leasedfeeinterest(出租人权益)Leaseholdinterest(承租人权益,即二房东权益）Feesimpleinterest=Leasedfeeinterest+Leaseholdinterest完全产权权益=出租人权益+承租人权益（二房东权益）价值类型:市场价值VS投资价值继续教育2009MessickBowesSlide20收益法Concepts基本概念:•Leasedfee出租人权益•Leasehold承租人权益•Feesimple完全产权权益23456789101011Marketrent市场租金Contractrent合同租金PV初始投资额(现值)Reversion期末转售价值•DiscountrateforContractrent合同租金的折现率•DiscountrateforMarketrent市场租金的折现率•DiscountrateforReversion转售价值的折现率继续教育2009MessickBowesSlide21如何确定折现率(租户组合和租户的信誉)(1).KORPAZC(2).市场提取法继续教育2009MessickBowesSlide22五.购物中心的估价---如何为REITs服务•Appraisals•Marketabilitystudy•MarketAnalysis继续教育2009MessickBowesSlide23Howappraisers/consultantscanworkwithREITsandpensionfunds•AcquisitionstaffofREITs/pensionfundsusuallyhaveMBAorlegalbackground•REITs/pensionfundssometimesobtainMAIappraisals,butarenotlegallyrequiredtoobtainappraisals•Valuationbasedprimarilyonincomeapproachtovalue–DiscountedCashFlowAnalysisusingExcelorlease-by-leaseanalysissoftware,suchasARGUS继续教育2009MessickBowesSlide24ValuationProcessIdentifyclientandintendedusersIdentifytheintendeduseIdentifythepurposeoftheassignmentEffectivedateoftheopinionIdentifytherelevantcharacteristicsofthepropertyAssignmentconditionsExtraordinaryAssumptionsHypotheticalConditionsDefinitionoftheProblemSTEP1ScopeofWorkSTEP2继续教育2009MessickBowesSlide25ValuationProcessMarketAreaDataSubjectPropertyDataComparablePropertyDataDataCollectionandPropertyDescriptionSTEP3MarketAnalysisHighestandBestUseAnalysisDataAnalysisSTEP4继续教育2009MessickBowesSlide26ValuationProcessReconciliationofValueIndicationsandFinalOpinionofValueSTEP6CostSalesComparisonIncomeCapitalizationApplicationoftheApproachestoValueSTEP5ReportofDefinedValueSTEP7继续教育2009MessickBowesSlide27MarketabilityStudy•Aprocessthatinvestigateshowaparticularpieceofpropertywillbeabsorbed,sold,orleasedundercurrentoranticipatedmarketconditions;includesamarketstudyofthegeneralclassofpropertybeingstudied.继续教育2009MessickBowesSlide28MarketAnalysisProcess1.Propertyproductivityanalysis2.Marketdelineation3.Analyzedemand4.Analyzesupply5.Marginaldemandanalysis6.Forecastsubjectcapture继续教育2009MessickBowesSlide29购物中心•购物中心需求量分析步骤•1.预测市场区域内的住户数量•2.预测每个家庭的平均收入•3.预测用于零售商品及服务的支出占收入百分比•4.预测在类似标的购物中心的支出百分比•5.每平方米建筑面积上的零售额•6.购物中心建筑面积的需求量继续教育2009MessickBowesSlide30同心圆模式继续教育2009MessickBowesSlide31扇型多中心继续教育2009MessickBowesSlide32多中心继续教育2009MessickBowesSlide33射线继续教育2009MessickBowesSlide34卫星继续教育2009MessickBowesSlide35混合模式继续教育2009MessickBowesSlide36谢谢!•感谢各位估价师听众!•感谢估价师学会!•联系方式:•吴数[e-mail]