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芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有1芜湖高新社会服务产业园二期“九龙湾广场”工程项目计划书第一章项目概况一、项目名称和性质1、项目名称：芜湖高新社会服务产业园二期“九龙湾广场”；2、项目地址：芜湖市弋江区（高新技术开发区）九华南路与峨山东路交汇处；3、项目性质：商业新建项目；4、用地性质：工业转商业用地；5、建设单位：安徽浙中房地产开发有限公司。二、项目建设规模1、项目占地总面积：125321平方米（折合188亩）。其中，一期用地面积：28664平方米（折合43亩）占用地总面积的22.87%；二期用地面积：43329平方米（折合65亩），占用地总面积的34.57%；三期用地面积：53328平方米（折合约80亩），占用地总面积的42.55%（预留发展用地）。芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有22、经过专业规划设计：一期项目地上建筑面积：429917.4平方米。其中：1、社会服务中心：34375平方米。2、社会服务大楼：29807.74平方米。3、地下建筑面积：21191平方米。计容面积：429917.4平方米容积率：1.49建筑密度：37.89%。二期项目地上建筑面积：166649.82平方米其中：1、A座、B座精英创业公寓：49529.82平方米；2、C座知名连锁酒店：20880.88平方米；3、D座高端养生公寓：20880.88平方米；4、商铺：75360平方米。5、地下建筑面积：30247.75平方米。6、计容面积：189226.72平方米；7、建筑占地面积：20917平方米；8、容积率：4.36（最终以规划局指标为准）；9、建筑密度：48.18%。三、项目概况该项目计划分三期开发建设，二期以知名连锁酒店、精英创业公芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有3寓（SOHO）、养生公寓和购物街区、休闲娱乐等项目为主，形成吃、住、购、游、娱一体的现代化、高尚城市商住综合体。二期项目定位为“轻奢主义、标榜芜湖时尚”的“九龙湾广场”，突出高端、精品、时尚的商业氛围和智能、生态、便捷的生活环境。一、三期以社会服务产业为主，具体业态内容待二期项目成熟后，根据市场需求和政策导向另行规划建设（本报告书暂不赘述）。四、项目投资概况经过初步估算，该项目二期的总投资约4.8亿元人民币，该费用根据项目进展和实际需要，逐步到位、逐步投资。该项目二期工程自2016年3月起启动前期准备工作，7月份正式动工建设。计划总工期24个月，2018年8月份可以全部交付并投入使用。五、效益分析经过初步测算，该项目可设商业门店1250多家（每间按60㎡），营业收入将达到15亿元人民币。创税将达到亿元以上，此仅为项目本身建设、销售过程中产生的利税，在项目所有业态进入正常经营期后，以后的商业经营每年还将至少会产生亿元以上的税收，财税贡献率十分明显。另外，本项目的建成将会解决至少4～5千人的就业问题，将为我市群众提供更多的就业机会，减轻就业压力。芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有4第二章项目提出的背景和建设的必要性一、项目提出的背景芜湖高新技术开发区为国家级高新技术产业开发区，地处芜湖的核心位置，总面积35.19平方公里，现有企业600多家，主要产业包括节能环保产业、电子信息产业、生命健康产业。2015年，全区实现工业总产值近1200亿元。目前，高新区共有53个省级及以上研发机构，其中拥有1个国家工程技术研究中心，1个国家级企业技术中心，1个国家工程实验室，1个国家级国际联合研究中心，1个国家博士后科研工作站，另有多个产业技术研究院和市级研发机构，全区院士工作站达到9个。其已成为芜湖新型工业化的新平台、创新发展的主战场，已经具备较强的产业能力，但与之相反的是功能单一，缺乏商业、生活（尤其是适合高端人才的公寓式居住空间）配套设施。给园区从业人员带来很多的不便。园区的上班族往往过着钟摆式的生活，白天上班时园区热闹如市，而到了晚上下班后，却又毫无人气，一定程度上会影响到高新区和企业人才战略的实施，不利于吸引人才、留住人才，从而影响到高新区自主创新的能力和可持续发展的动力。无论是一般工业园区还是国家高新区都是城市发展中的一个过程性产物，一个区域要加快城镇化进程，产业发展是其中的关键所在，按照““以产兴城、以城促产、产城一体””的发展思路，通过各种措施的有效实施，既要保证入驻产业集聚区企业的质量，为周边居民提供大量稳定的工作岗位；又在产业集聚区周围配套大量的居住区和商芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有5业配套，为企业快速发展提供必要的人力资源。产业从业人员每天用在上、下班交通上的时间最好不超过半小时，才能真正体现“宜居宜业”的优质生产和生活环境，同时也将促进弋江区和高新区经济效益、社会效益和环境效益的均衡发展。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，其也是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，其关联度高，带动性强，是国民经济的支柱产业。2016年，中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议中明确提出了“深化住房制度改革”，中央经济工作会议指出2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，成为房地产市场发展的“风向标”；落实户籍制度改革，放宽居民落户限制，完善住房供应双轨制，成为楼市去库存一大着力方向；加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。从中长期看，在芜湖着力打造经济和城市两个升级版，积极探索人才结构高端化、产业层次高端化、城市品质高端化良性互动的内涵式发展道路中，房地产仍将是芜湖重要的经济增长点，房地产业发展仍有大量市场需求和商机。我市近年来坚持“控供给、促需求、调结构”的基本调控思路，在棚改征收、人才购房、支持农民进城等多方面综合施策，并始终把人才资源作为第一资源，坚持人才优先发展战略，对高校毕业生、专业技术人才购房给予契税补贴和安家补助。随着我市城市功能逐步完善，城市品质和城市承载力进一步提升，将会吸引更多人到芜湖来安家置业，为房地产市场注入持久动力，进一步推动我市芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有6房地产市场持续健康平稳发展。芜湖作为我国三线城市和中部地区地级城市的优秀代表城市，随着长江经济带建设的深入推进，以及国家和地方政府一系列稳定房地产市场政策的实施，我市的房地产发展潜力和市场前景仍然十分值得期待。由于该项目地块停工多年，土地长期闲置，占用了大量紧缺的城市土地资源而又没有产生任何效益，对于政府、企业和社会都造成了极大的损失。项目的停滞不前，套牢了施工企业的大量资金，而其中又会因较大数额的贷款、借款而影响到金融体系的资金安全。另外，地块长期处于烂尾状态，导致工地内部管理松懈，造成一系列城市管理难点、周边社会治安问题，成为社会不稳定的潜在因素，且存在重大安全隐患，很容易给社会造成更大的损失。再者，该项目地块处于芜湖市的南大门，是芜湖城市形象的重要窗口，随着时间的推移，长期烂尾的状态将对我市的城市面貌和城市品质、形象的负面影响也会越来越大，对招商引资、打造旅游目的地和宜居城市，以及生态园林城市、全国文明城市的建设都将产生消极因素，而且因为各种因素的叠加其恶性循环的程度只会越来越大，社会影响也会越来越大。综上所述，安徽浙中房地产开发有限公司管理层审时度势，决心投资建设芜湖高新社会服务产业园项目，将为弋江区与高新区的互动发展奠定基础，有效促进高新区产业功能、城市功能、生态功能融为一体，推动产业和城市相互促进、协调发展，为高新区的跨越提升增强持久动力。同时，将对提升我市城市品质和对外形象，消除社会负面影响，以及吸引人才、留住人才等方面都会起到积极的贡献作用。芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有7二、项目建设的必要性1、项目的建设，有利于弋江区和高新区经济建设，是园区吸引人才、留住人才，创新发展的需要：随着园区工业经济水平和规模的不断壮大，外来务工流动人口的逐步增加，加快高新区基础设施建设，提升园区承载能力，强化园区的服务配套设施，住宿、餐饮、购物、文化休闲、商务场所，都是高新园区未来经济发展中不可缺少的服务配套项目。该项目的建设，将为高新区内广大企业员工提供多元、便捷、优质的配套服务，尤其将为园区高端人才提供一流的、现代化的居住环境。高品质的项目定位将极大提升弋江区和高新区的形象和品质，对各类高端人才将具有极大的吸引力，对突出企业用人主体地位，在引进人才、留住人才、激励人才、发挥人才作用等方面将起到积极的推进力，让更多的人才留下来为芜湖的经济建设和创新发展添砖加瓦。2、项目的建设，有利于提升园区形象，加速产城一体化进程：目前，芜湖高新区建设特色还不够明显，严重缺乏商业和适宜人才居住的配套设施，尤其是产业与生活服务功能不全，造成员工在工作期间生活不便的问题，不利于园区企业人性化的管理和人才战略的实施，难以形成“以产兴城、以城促产、产城一体”的发展动力。该项目的建设，把生产、生活统一起来，将有效促进园区产业集聚与城市功能互补，大力提升园区承载能力，对建设现代化的产业新城，增强园区综合吸引力和聚集力将有着积极的推进作用。3、项目的建设，将改变项目停工多年造成的负面影响，是提升弋芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有8江区、高新区商务接待能力和招商引资环境的需要，有利营造亲商、安商、富商的招商环境：该项目的建成，将会一改多年烂尾工程带来的一系列负面影响，极大改善城市面貌和城市形象。该项目的定位在弋江区和高新区都具有一定的前瞻性，将大大提高芜湖高级商务接待能力方面的不足，也会有效增强芜湖城市的吸引力和辐射力，助力芜湖现代化城市建设，以及长江中下游区域中心城市和“芜湖都市圈”的建设。另外，其商业、生活配套服务设施的日益成熟也将带给投资商对弋江区和高新区发展的信心，有利于丰富高新区“产城一体化”内涵，是所在区商务接待水平和招商引资吸引力的一个品质上的有力提升，有利于可持续经济建设，对营造亲商、安商、富商的招商引资环境有着直观的良好形象。4、项目的建设，有利于促进当地的经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会：该项目的建设，可为弋江区和高新区经济建设产生较大的拉动作用，项目税收贡献明显，将间接地为当地的基础设施建设和民生惠民工程起到一定的财政支持。同时，因为项目建设和运营管理的需要，将会为社会提供一定的就业岗位，缓解社会就业压力。项目的建设将消除烂尾工程带来的负面影响和不安全、不稳定因素，能有效提升高新区从业人员和当地人民群众的物质消费水平，优化人居环境和就业、创业环境，促进弋江区和高新区的物质文明建设，有利于和谐社会的构建，将为打造“美丽芜湖”、“宜居芜湖”、“智慧芜湖”、“幸福芜湖”芜湖高新社会服务产业园九龙湾广场项目计划书安徽浙中房地产开发有限公司版权所有9起到一定的推动作用。5、项目的建设，有利于弋江区和高新区商业繁荣、业态结构优化，以及促进城市基础设施建设和总体规划建设：该项目的建设，将提升弋江区和高新区在文化、商业等业态方面的丰富性，形成空间分布合理、产业层次清晰、特色优势突出、服务便捷高效的第三产业发展格局，商业的繁荣将助力弋江区和高新区实现“服务经济”与“工业经济”双轮驱动，使高新区版块成为芜湖城市的有效互补和功能延伸，对于国家级高新产业开发区的建设和可持续发展有着积极的示范意义。另外，该项目的建设将进一步完善城市的基础设施布局，有利于城市总体规划建设的实施，对芜湖城市品质的整体提升将具有明显的实际意义。第三章项目建设环境分析一、地理环境该项目所在城市---芜湖，位于安徽省东南部，处在长江南岸，青弋江与长江汇合处，北与合肥市、马鞍山市毗邻，南与宣城市、池州市接壤，东与马鞍山市、宣城市相连，西与铜陵市交界。芜湖市域面积6026平方公里，其中：