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前言為及時回應社會對登記公證服務的要求，達至健全制度、簡化程序、優化服務的目標，法務局從今年1月26日至3月15日開展了登記公證法律制度改革的諮詢工作，聽取社會各界對《物業登記法典》、《商業登記法典》、《民事登記法典》和《公證法典》修改的意見和建議。為使社會各界對登記公證法律制度的改革有比較清晰的了解，法務局選取了15項對社會民生影響較大、市民業界比較關注的改革項目，收集成《登記公證法律制度改革諮詢文本》，通過各種途徑派發給政府部門、社會團體、學術機關，同時透過各登記局和公證署向市民派發。為使社會各界對《諮詢文本》的內容有更加全面深入的認識，法務局先後拜訪了澳門街坊會聯合總會、澳門婦女聯合總會、澳門建築置業商會、澳門地產業總商會、澳門房地產聯合商會、澳門地產發展商會、澳門銀行公會、澳門律師公會等社團，同各會的會員進行面對面的交流，聽取他們對登記公證各項改革措施的意見和建議。為能喚起普通市民對登記公證法律制度改革的關注，部分登記局局長和公證員先後出席了澳門電台的“澳門講場＂節目和澳廣視的“新聞檔案＂節目，通過電子傳媒向市民介紹有關“樓花＂買賣、公司註冊、結婚及出生登記等與日常生活息息相關的改革話題，同時聽取市民和節目嘉賓的意見。由於登記公證服務涉及物業登記、商業登記、民事登記及公證等多個覺疇，各個範疇的服務內容和服務對象有很大差異，例如關心不動產買賣的市民未必關注公司註冊，而關注公司註冊的市民又未必關注出生登記，為使更多市民能了解登記公證部門的改革項目並有針對性地發表意見，法務局將《諮詢文本》中的改革項目總結成6大類，印制了6套調查問卷，按照問卷內容的不同性質分別在物業登記局、商業登記局、民事登記局和公證署派發，由申請各種登記公證服務的公眾有針對性的填寫。經過15天的問卷調查，登記局公證署共成功收回21792份問卷，為此次的登記公證法律制度改革的諮詢提供了豐富的參考資料。此次的登記公證法律制度改革諮詢《總結報告》主要以上述的問卷調查收集的資料和各個社團的意見建議為主，為閱讀方便起見，《總結報告》按照調查問卷所設定的6類問題進行分類闡述，同時收錄了社團和市民通過各種渠道所表達的意見和建議。完善“樓花＂買賣法律制度《諮詢文本》的建議：1）建立“樓花＂預售許可制度：建議在物業登記局完成樓宇臨時分層登記後發展商才可以出售“樓花＂；2）規範“樓花＂買賣合約的形式：建議“樓花＂買賣合約需經公證員認證；3）規範“樓花＂買賣合約的登記：建議“樓花＂買賣合約需作物業登記；4）規範“樓花＂買賣合約的內容：建議“樓花＂買賣合約內容需清楚詳細，售樓書應視為合約的一部分。問卷調查的結果：1)建議在物業登記局完成樓宇臨時分登記後發展商才可以出售“樓花＂：共收回5,667份問卷，其中同意4,521份（80%），反對685份（12%），沒有作答461份（8%）：80%12%8%同意反對沒有作答2)建議“樓花＂買賣合約需經公證員認證：共收回5,667份問卷，其中同意4,436份（79%），反對765份（13%），沒有作答466份（8%）：8%13%79%同意反對沒有作答3)建議“樓花＂買賣合約需作物業登記：共收回5,667份問卷，其中同意4,310份（76%），反對853份（15%），沒有作答504份（9%）：76%15%9%同意反對沒有作答4)建議“樓花＂買賣合約內容需清楚詳細，售樓書應視為合約的一部分：共收回5,667份問卷，其中同意4,806份（84%），反對369份（7%），沒有作答492份（9%）：84%7%9%同意反對沒有作答社團及市民的意見：街坊總會：z建議參考香港或鄰近地區的規定，樓宇在建築期間必須興建至特定的高度或層數，或待建築樓宇須完成石屎結構後，方能進行買賣；z建議售樓書的內容需清楚詳細，應該特別注意和重視，避免樓宇性質有出入時引致不必要的阻滯情況；z建議當局參照鄰近地區的“樓花＂買賣的做法，實施“預售樓花保證金制度＂，除規範興建至某一階段的樓宇才可預售“樓花＂外，尚規定發展商需聘請律師、合格工程師及存放一定金額的保證金，確保當發展商不繼續開展工程時，可具有足夠的金錢完成樓宇，以避免出現爛尾樓的機會，保障購房者的權益及市場的交易安全。地產界：z因應在建築過程中隱含著不可遇見的時間，增加業界承擔隱藏成本，導致不必要的額外成本，故建議簡化不同部門和環節的手續及申請時間，以優化運作程序，如：¾由工務局批則至發出開工准照中間存在時間差；¾在獲得批准建築准照的條例中，仍需得到小業主的管理規章後，才獲正式批給；其後如按照建議般再作臨時分層登記，可能達致兩個月的時間方能完成相關手續。z若小業主購買“樓花＂並作“樓花＂買賣合約登記後，如“做契＂的程序已達致，但小業主卻不願繳交樓花的剩餘款項時，按現行當局的建議，業界則擔心該已建成的物業單位，在物業登記上已存在以小業主名義登記的事實；又假若小業主不願意承擔稅務上的責任，在此等情況下，業界擔心發展商如何轉售該等仍屬發展商的物業單位予第三方；z就預約買賣合約需經認證及作物業登記，建議以降低繳納稅款形式的稅務優惠來鼓勵市民配合制度的落實；z就預約買賣合約必須由買賣雙方作登記，還是由任何一方均可，建議在修改條文時加以清楚訂定。z鑑於現今樓宇發展項目的圖則不但需要獲得工務局批出，並在圖則獲批後必須得到工務局發出證明書後，方可辦理臨時分層登記。為節省時間，建議在工務局批出正則後，由工務局將批則資料直接交予物業登記局辦理臨時分層登記。z就售樓書視為“樓花＂買賣合約內容的組成附件，業界較憂慮當樓市處於低迷時，炒家會利用售樓書進行踢契，引伸出更多訴訟。z建議若買家在登記預約買賣合約後撻訂，則發展商可於特定的期限內取消有關登記。z建議“樓花＂買賣從臨時分層登記轉為確定性登記的期限規定不超過兩年進行；z建議預約買賣合同作登錄後，在查屋紙上顯示有關登記；z建議“樓花＂作登記後降低樓花轉移印花稅及中間轉移印花稅；z建議把相關的“公開媒體上的廣告宣傳＂視作“樓花＂合約的不可分割的組成部份；z建議專款專用的制度，建立銀行專項帳戶收取“樓花＂銷售款項，以確保銷售“樓花＂所得的款項全數用於樓宇的建築事項上。銀行界：z由於“樓花＂非一次性付款，建議查屋紙內標示已付的款項金額；z有鑑於現時樓市活躍，“樓花＂再轉賣時會有差價，影響發展商在帳簿上的帳面值，擔心此建議發展商未必願意作有關登記；z建議增加與建築進度有關的銷售樓花限制，當有關樓宇建築達至某個進度時（例如樓宇建築達至平頂），方可銷售“樓花＂；z當“樓花＂出現多次轉售時，建議關注以下問題：¾先註銷前“樓花＂購入者的預約登記才能辦理下手“樓花＂購入者的預約登記；¾訂明註銷登記由誰提出申請；¾如前“樓花＂購入者不能辦理註銷登記，建議訂明下手樓花買賣預約登記會否受阻礙；¾若銀行對單位辦有樓花貸款，是否可以進行“樓花＂按揭預約登記？¾若樓款或貸款是分階段支付，是否需要辦理多次登記？¾在簽署買賣公證書時，是否由發展商與最後的小業主簽署？¾買賣公證書的交易價是按發展商出售價還是最後小業主購入價為準？z小業主購買的“樓花＂單位以分期方式支付樓款，而非一次過全樓支付，須在查屋紙內登記已支及未支付之樓款，以明確有關物權；z小業主購買的“樓花＂單位經銀行辦理的貸款，有關貸款按揭資料可在查屋紙內作登記；z小業主“樓花＂單位貸款發生違約情況時，債權人可按法定程序獲得有關物權、查封及進行司法變賣；z如發展項目經銀行辦立之“建築貸款＂出現違約情況，“建築貸款＂銀行經法律程序處理有關項目的主動權是否會受“樓花＂單位貸款發生違約的情況所影響；z為保障消費者權益，提議政府立法發展商不能在售樓書內寫“圖則以工務局最後批出為準＂，以免銷售單位的間格與實際有偏差時，發展商免除責任的對務，並同時要求發展商註明，在出售“樓花＂後若更改圖則，有責任通知買家並作出相應的賠付或善後。z建議對項目的建築加入履行程度或比例，作為“樓花＂銷售前題條件之一﹔z建議加入條文禁止發展商挪用“樓花＂銷售款項作項目以外用途以保障購買人的利益﹔z對於售樓書視作“樓花＂買賣合約的組成部分及被賦予法律約束力的問題上，建議應先考慮售樓書之性質。如銷售商將售樓書以廣告形式向大眾介紹有關樓花事宜，則該售樓書是屬於要約邀請而不是要約；z建議樓花貸款能夠作登記；z建議按揭貸款合約，即現存的“三方約＂亦需強制性地透過經認證的文書作成，及應作物業按揭登記。法律界：z建議讓公眾了解就對“樓花＂賦予的物權效力只賦予作為對抗第三人的公示效力，有別於一般所了解的擁有權等物權效力。市民電郵：z建議訂定“做契＂最長期限，以保障相關人土的權益及防止出現違法行為；z倘“樓花＂於預約出售及登記後，若有來自政府的政策或發展商對原建築圖則要求作出任何的修改，以致將來落成的獨立單位的面積減少或被消滅時，當局應就民事賠償責任的解決及處理部份多加考慮；z建議對建築用途的前期款項的用途進行監督；z建議明確訂明出售“樓花＂行為的性質屬商業融資行為，還是民事上絕對將來物的買賣行為，因在爭議的情況下，兩者適用不同的法律制度及措施。調查問卷內的建議：z建議對“樓花＂買賣合約的內容作明確的訂立，以表彰公平原則，使買賣雙方清楚有關轉賣及轉名的期間；z現時物業登記費用偏高，建議在“樓花＂買賣作登記時無需交付登記費；z由於現時公證員數量不足，若“樓花＂買賣合約亦需由公證員作認證，以現行情況不足以應付此大量工作；z必須對“樓花＂中的建築面積及實用面積有明確的指引和法律責任，以免有欺騙消費者之嫌；z建議訂明大概收樓日期；z建議讓市民可在登記局查詢有關合法業權人的資料；z如“樓花＂作登記，就必須繳納所有印花稅3%而非0.5%，以阻止炒風；z建議“樓花＂可設立委託訂金制度，買家把款項存放在指定委託銀行帳戶內，當有關合約順利完成，即過戶給發展商；z“樓花＂實用面積必須準確及限定最低實用率(70%)以上；z建議訂明發展商須對其建築的樓宇作品質保證，如有不合符規格，則要罰款，或不得出售；z建議規定“樓花＂在地基工程或未建至總樓高的1/3時，不得作預售；且發展商不可以利用某種優惠條款吸引購買者將樓款全部付清或貸款付清；z建議政府監管樓宇發展商賣“樓花＂時的承諾(或圖則)作出有條件的監管，避免正式交樓時，買主有不必要的損失；z必須規範售樓書的內容，以示公允平等。售樓書不宜顯示樓宇間格，應以工務局收則為準，如有改則必須通知買家洽商售樓價格是否要作出調整，保障買家的權益；z“樓花＂買賣需要作登記，轉名的情況而增設轉名稅；z建議樓款由信貸機構代轉收；z擔心經公證員認證成本太高，加重了買賣雙方的負擔，建議降低認證收費；z建議發展商需將所收的“樓花＂款項內某指定百分率交由政府保存，以保證“樓花＂款可以完成建築的必須成本，保障小業主；z建議“樓花＂買賣時，必須成立一個基金，或在一個有權限的地方，儲備一定金錢，保障買方，一但“樓花＂成為爛尾樓時，那些金錢可作一保障；z建議新樓建築要超過2/3時，才能出售“樓花＂。諮詢意見總結：1)社會各界對完善“樓花＂買賣法律制度，加強“樓花＂交易的監管和法律保障十分認同；2)市民和業界都認為在當前澳門房地產交易比較活躍、市道向好的時候推出有關規範“樓花＂交易的措施是適當的時機；3)規範“樓花＂交易的措施須因應澳門的實際情況，採取循序漸進的方式逐步完善，給業界及購買者一個逐漸適應的過程；4)“樓花＂買賣是不動產交易的一個重要方式，應加以適當的規范，保障購買者的權益，但始終存在一定的風險，購買者需謹慎作出決定；5)對於在物業登記局完成臨時分層登記後方可出售“樓花＂的建議，業界表示贊同，但建議政府部門要提高效率，加強溝通，盡量縮短辦理相關行政手續的時間，簡化相關的行政程式；6)部分市民及社團認為完成臨時分層登記後便可出售“樓花＂的方法對購買者的保障尚不足夠，建議參考臨近地區的作法，待樓宇興建到一定層數或封頂後方可售樓，盡可能避免出現“爛尾＂的情況；7)對於“樓花＂買賣合約需經公證認證的建議基本表示贊同，但也有市民和業界擔心會拖慢交易的程序，增加交易的成本；8)對於是否賦予“樓花＂買賣合約物權效力的問題，業界