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1.12006年前三季度楼市特点1-9月全市十区共成交146336宗房屋交易，面积1563.98万平方米，较去年双双增长，幅度分别为6.5%、4.2%，可见整个市场没有因为政策频繁出台出现大的波动，说明居民置业的需求较为旺盛，呈刚性特点市场总体运行呈现三个特点：一是市场继续保持活跃，消化吸纳力强劲，二是楼价依然保持较快增长，但升势有减慢趋势；三是政策调控效应在第三季度开始显现，成交有所缩量。一线江景一手楼盘均价：16000-22000元/m²一线江景二手楼盘均价：11000-13000元/m²二线江景一手楼盘均价：8000-9000元/m²二线江景二手楼盘均价：7000-7500元/m²1.2同地段住宅成交均价嘉诚国际公寓：9500元/m²MBA国际公寓：8500元/m²铂林国际公寓：平层13000元/m²财智大厦：7800元/m²芭堤水岸：8500元/m²1.3周边小户型公寓成交均价嘉裕礼顿阳光：14300元/m²1.4参考项目铂林国际公寓嘉裕礼顿阳光财智大厦珠光高派国际公寓1.4.1嘉裕礼顿阳光定位：酒店式服务公寓装修:2500元/平方米均价:14300元/平方米物业管理费:3.50元/平方米·月嘉裕·礼顿阳光项目位于珠江新城华穗路与华成路交界，是嘉裕集团进军珠江新城CBD核心商务区的首席公寓项目，由三座塔楼组成，西塔为4星级嘉裕礼顿商务酒店，东塔、中塔为高级酒店公寓。共享酒店完善的配套设施，由酒店原班人马提供“金钥匙”星级物管服务，实现酒店与地产同步开发、同步经营，酒店服务地产，酒店增值地产。在广州首次引入全球尖端智能家居系统，领创国际公寓新标准。主力户型：单身公寓35-47㎡，一房55-70㎡，二房至三房80-127㎡。单间户型图34.77平方米42.93平方米一房一厅户型图55.13平方米69.96平方米两房两厅户型图80.86平方米80.38平方米三房两厅户型图106.43平方米127.10平方米1.4.2铂林国际公寓铂林国际公寓占地5265平方米，由3栋楼宇构成，总建筑面积约53000平方米，产品包括小复式公寓和平层单身公寓，以小户型为主，面积从30平方米到60平方米不等。铂林国际公寓与花城大道平行的两栋楼宇楼高22层，为小复式单位，中间的一栋32层，为平层单身公寓，单位基本上都带豪华装修。其中小复式公寓面积约30－60平方米，以40平方米左右的一房两厅单位为主，实际使用面积有60平方米左右；另有60平方米左右的三房两厅，实际使用面积有90平方米左右，使用率高达153%。而平层单位则都是34平方米左右的单身公寓。铂林国际公寓的小复式提供了中空位置“先扬后抑”、“先抑后扬”两种户型，突破以往小复式只有一种挑空选择的局限。小复式首层为客厅、厨房、阳台，二层为卧室，功能分区明显。其中客厅4.4米挑空设计，厅直出阳台，开间达3.6米。二层全层为主套房设计。定位：酒店式商务公寓装修：毛坯均价：8500元/平方米物业管理费：1.96元/平方米·月1.4.3财智大厦财智大厦位处广州大道、新港路两大城市交通动脉交汇点，往东300米是地铁二、三号地铁线交汇点客村站，通过地铁瞬间到达广交会新旧会场、江南西商业圈、省市政府、广州火车站、广州东站、天河客运站、天河商圈、珠江新城CBD、番禺住宅区，交通十分便利。该项目占地6,600平方米，总建筑面积42916平方米，楼高30层，由公寓、写字楼、商铺及立体车库四部分组成。项目定位为酒店式商务公寓，总套数441套，负1层为会所，1～3层为商业，4～6层为写字楼，7~30层为公寓，户型为50-140平方米不等。拥有酒店式豪华商务大堂、六台高速商务客梯和2000平方米商务会所，是广州地区首家与中国电信合作建立商务信息智能化综合服务平台的项目，通过最专业的平台实现建筑智能化。定位：酒店式商务公寓装修：毛坯均价：8500元/平方米物业管理费：1.96元/平方米·月1.4.4珠光高派国际公寓高派项目位于滨江东豪宅街正中心，南邻百年著名学府中山大学；北临珠江仅百米之遥，与二沙岛对望，斜对面为广州中央商务区珠江新城及天河北高级商务区，东濒广州大道、国际领事馆区和琶洲国际会展中心，地理位置得天独厚，是二线江景项目。项目拥有极为便捷的立体交通体系，门前滨江东路站有近十多条公交线路通达广州各大繁华街区；地铁二号线鹭江站近在咫尺，通往琶洲会展中心仅有四、五分钟时间，而经广州大桥通往珠江新城和天河北更只需三、四分钟就可到达。项目规划占地近8000平方米，总建面积近4万平方米，为2栋连体公寓，总户数达369户。有投资型的单房、一房一厅、一房二厅；有舒适二房二厅以及具有国际视界的三、四房单位。定位：酒店式服务公寓装修：1500元/平方米均价：10000元/平方米物业管理费：2.50元/平方米·月随着70/90户型限制细则的实施，90m²以下中小户型产品将大量涌现，同质化竞争将日趋激烈：今年3月份以前，广州市在运营的33-70m²的单身公寓约1500套，而截止至7月份，数据已经上升为3300多套，到2007年年底，将有17个项目的单身公寓进入市场，投放量超过6000套，并仍有为数不少的开发商在持续跟进。1.5政策调控和市场竞争优势分析新城市中轴线珠江新城、五羊新城天河北、天河城琶洲会展中心新领馆区滨江东豪宅走廊景观幼儿园配套小户型总价低、低门槛入市区域内唯一的纯小户型公建风格的立面设计上市公司＋老牌国资背景丰富的酒店项目开发和管理经验劣势分析商业氛围淡薄交通瓶颈娱乐消费场所缺乏756户单核心筒设计噪音滋扰40%单元无阳台配套设施考虑不足停车位配套不足产品设计缺乏亮点机会分析人均可支配收入相应提高城市中心区域土地供应稀缺新一轮换房周期广州楼价具有较大的上涨潜力人民币的升值压力和房地产较高的回报和保值能力既得利益集团推动楼价上扬境内外移民和高素质流动人口增加小户型的总价优势100%小户型设计完全符合70/90的户型限制的要求倾向于小户型的各项优惠政策琶洲会展中心规模和辐射范围进一步扩大酒店和公寓市场方兴未艾区域内唯一的纯小户型项目珠江新城总部经济的启动和深化新领馆区的规划已进入实质性的建设阶段珠江新城多个地标性建筑和市政公建相继落成威胁分析07-08年广州市酒店市场井喷租赁市场竞争日趋激烈中小户型大量涌现，同质化竞争不可避免政策对境外个人或团体投资房地产的限制70/90的户型限制加剧小户型市场竞争住宅禁商返租和酒店式服务公寓的传播限制房贷利率存在进一步的上调压力政策对房地产投资行为的打击力度不断加强3.1酒店式服务公寓的特点3.1.1从概念和定义上看，酒店式服务公寓具有如下特点：相对于酒店而言，酒店式服务公寓具有一定的价格优势。酒店式服务公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式服务公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式服务公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式服务公寓必须具有居家的氛围；3.1.2酒店式服务公寓在设计和配套上具有如下特点：酒店式服务公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；酒店式服务公寓配有设备齐全的厨房；酒店式服务公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。3.1.3酒店式服务公寓的区域分布特点：地段是酒店式服务公寓制胜的首要因素，城市中央商务区（CBD）是商务活动最密集最集中的区域，也是租用酒店式服务公寓的客户活动最多的区域。酒店式服务公寓作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近CBD，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。3.2定位结合SWOT分析、酒店式服务公寓的概念和特点，我部认为，赤岗桥西项目可以做酒店式服务公寓定位的尝试。3.2.1酒店式服务公寓的经营规模200套是酒店式服务公寓经营利润最大化的体量节点，结合赤岗项目的具体情况，划拨6个标准层共162套做为酒店式服务公寓定位。3.2.2酒店式服务公寓的档次原则上酒店式服务公寓的档次应不低于四星级酒店的标准。27-32层共162套作酒店式服务公寓（经营）定位5-26层共594套作服务式公寓定位3.2.3方案3.2.3.1方案一5-10层共162套作酒店式服务公寓（经营）定位11-32层共594套作服务式公寓定位3.2.3.2方案二3.2.4说明3.2.4.1服务式公寓服务式公寓是在普通公寓（住宅）模式的基础上，由酒店管理公司负责提供类似酒店标准的软硬件服务，按普通住宅模式出售产权、以尽快回笼资金为主要目的，原则上不负责租赁经营。服务式公寓除了提供较高水准的物业管理外，其他酒店标准的服务都是有偿服务。我部建议在销售时可提供为期一年含1000-5000元不等的消费额度的VIP储值卡，已使购房者在本项目的配套服务设施内形成习惯消费。3.2.4.2酒店式服务公寓酒店式服务公寓作为以谋求长期经营收入为目的的投资性产品，原则上只租不售，它提供不低于4星级酒店标准的服务和管理（租客以３个月以上长租为主，约占75%，短租约占25%）高水平的租赁价格内已包含物业管理、水电及其他酒店式服务。如需出售产权，亦应由管理公司根据租赁市场的实际情况与业主签订返租协议以保障经营的延续性和业主的投资收益。3.3策略3.3.1两种产品的营销模式跳出市场上已经泛滥、落俗的投资概念的营销套路，在宣传推广上主打过渡居住转投资型买家和自住型买家，立足于高水准的物业管理和酒店服务，强调生活品质和居住享受，既达到了提升项目整体形象的目的，亦使楼盘售价得以拉升。3.3.1.2酒店式服务公寓根据届时公司的资金状况确定酒店式服务公寓的体量和销售时间，原则上等服务式公寓销售进入尾期带租约推出市场，由于政策风险，宣传推广上以小众媒体为主，主要针对纯投资型买家，由酒店管理公司负责产权售后的经营关系，不建议以公司名义承诺买家返租回报。酒店式服务公寓将成为树立和维持项目形象的有力支撑，并通过带租约销售把售价提升到更高的水平。3.3.1.1服务式公寓27-32层共162套酒店式服务公寓在594套服务式公寓进入销售尾期后分两期带租约推出市场。建议售价：11500元/m²→12500元/m²5-26层共594套服务式公寓分三期先行推出市场，推出周期视市场反应确定。建议售价：9000元/m²→9500元/m²→10000元/m²3.3.2方案一5-10层共162套酒店式服务公寓在594套服务式公寓进入销售尾期后分两期带租约推出市场。建议售价：11000元/m²→12000元/m²11-32层共594套服务式公寓分三期先行推出市场，推出周期视市场反应确定。建议售价：9300元/m²→9800元/m²→10500元/m²3.2.3方案二纯投资型买家比重为60%过渡居住转投资型买家比重为30%自住型买家比重为10%4.1客户比例4.1.1市场上小户型公寓的客户比例多项调控政策对投资性购房行为的打击和限制短期投资性购房成本进一步提高投资型买家比重趋减赤岗项目纯投资型买家比重预计为40%过渡居住转投资型买家比重预计为45%自住型买家比重预计为15%小户型产品竞争加剧，租赁市场受到冲击4.1客户比例年龄段在28-40岁区间；有一定的经济基础和相对较稳定的收入，年薪在60000-100000元区间的公司白领；支付月供（或月租）能力在2000-2800元区间；单身、准单身、同居或已婚无子女；具有一定的文化教育程度和生活品位，对生活质量要求较高；日常工作较为忙碌，对居所与工作地点和购物娱乐场所之间的距离是否就近有较高的要求；生活习性较为“懒惰”，对繁杂的家务劳动较为排斥；个性独立但喜欢交流，不满足于日常网络的虚拟交际；工作地点多位于CBD、次CBD或RBD；从事行业多为外贸、IT、广告、设计及其他工作时间和工作强度自由弹性较大的行业等工作地点主要集中在天河北、岗顶（五山）、海印、珠江新城、东风东路、环市东、琶洲等区域。4.2过渡居住转投资型买家和自住型买家的客群特征目前市场上酒店式服务公寓租赁客群特征赤岗项目酒店式服务公寓的租赁客群定位局限性定位境外客户：75%从职业分布来看，以跨国公司的高级管理