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第七章工程项目成本管理投资框算投资估算概算(修正概算)施工图预算标底投标价合同价结算竣工决算投资规划编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计扩初设计施工图设计施工施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用施工招标、投标项目决策阶段项目建议书可行性研究报告可行性研究设计准备工程设计工程施工生产/使用准备竣工验收生产/使用后评估投资规划/估算设计概算施工图预算承包合同价格竣工决算工程结算工程项目投资估算投资框算投资估算概算(修正概算)施工图预算标底投标价合同价结算竣工决算投资规划设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%项目决策阶段100%95%75%35%10%25%1/43/41/2对项目经济性影响的程度竣工设计准备初步设计技术设计施工图设计1施工图设计2施工部分尚余的设计、发包设计招标、发包设计要求改变设计阶段控制投资的意义•时间•地点•招标方式•发包方式•项目规模•招标方式影响投资的因素第一节建设工程项目成本控制概述一、建设项目成本控制的含义施工成本是指在建设工程项目的施工过程中所发生的全部生产费用的总和，包括消耗的原材料、辅助材料、构配件等费用，周转材料的摊销费或租赁费，施工机械的使用费或租赁费，支付给生产工人的工资、奖金、工资性质的津贴等，以及进行施工组织与管理所发生的全部费用支出。由直接成本和间接成本组成。直接成本是指施工过程中耗费的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用支出，是可以直接计入工程对象的费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费和施工措施费等。间接成本是指为施工准备、组织和管理施工生产的全部费用的支出，是非直接用于也无法直接计入工程对象，但为进行工程施工所必须发生的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费等。•施工成本管理就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，采取相应管理措施，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。其任务和环节包括：•施工成本预测•施工成本计划•施工成本控制•施工成本核算•施工成本分析(一)建设工程项目成本控制要求实施全过程、多方面综合控制1、在项目实施前的控制工作●在建设工程项目的构思与定义阶段，形成工程构想，初步进行项目结构分解，实施分项投资估算，做出拟建项目的概略经济评价，形成初步的项目投资建议。●在可行性研究阶段，对项目各种拟建方案进行初步投资估算，并论证每一方案在功能上、技术上和财务上的可行性。●在方案建议阶段，按照不同的设计方案编制估算书。●在初步设计阶段，制订投资分项初步概算，制订资金支出初步估算表。●在施工图设计阶段，编制分项施工图预算，与项目投资限额进行衡量、比较，调整偏差。2、项目实施过程中的控制工作●业主督促、检查承包商严格执行工程合同，审核承包商提交的申请支付报表，综合评价承包商当月的工程完成情况。●定期制订成本估计报告书，反映施工中存在的问题及工程价款的分期支付情况。●严格控制设计变更以及由于业主本身工作失误而引起的工程变更，控制变更申请程序。●严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序，审核、评估承包商提出的索赔。●审核承包商工程竣工报告，根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求的审核，确定工程竣工报表的支付金额，并针对完工项目，做好项目投资控制执行情况总结工作。二、成本控制的特点1．项目参加者对成本控制的积极性和主动性是与他对项目承担的责任形式相联系的。2．成本控制的综合性。(1)成本目标必须与详细的技术(质量)要求、进度要求、工作范围、工作量等同时落实到责任者(承担者)，作为以后评价的尺度。(2)在成本分析中必须同时分析进度、效率、质量状况，才能得到反映实际的信息，才有实际意义和作用，否则容易产生误导。有时虽然实际和计划成本相吻合，但却隐藏着很大的危险。(3)不能片面强调成本目标，否则容易造成误导，例如为降低成本(特别是建设期成本)而使用劣质材料，廉价的设备，结果会拖延工期，损害工程的整体功能和效益。在实际工程中，成本超支是很难弥补的，通常都以牺牲其它的项目目标为代价，对此管理者应有充分的认识。(4)成本控制必须与质量控制，进度控制，合同控制(包括索赔和反索赔)一起同步地进行。实践证明，成本的超支常常并非成本控制本身的问题而是由于如下原因引起的：①质量标准的提高；②进度的调整；③工程量的增加；④业主由于工程管理失误造成的索赔；⑤不可抗力因素等。3．成本控制的周期不可太长，通常按月进行核算、对比、分析，而实施中的控制以近期成本为主。三、成本控制时间区段的划分要控制成本必须有一个强有力的控制系统，周期性地计算工程量和实际成本，并按短期控制的结果诊断整个工程成本状况，预测工程最终成本。而在实际工程中成本超支常常不能及时被发现，真实的状况和趋向也往往会被掩盖，这是非常危险的，而不断的对比分析可以缩短预警时间。A为上期末的实际控制结果；B为本期内的实际完成值；C为控制期末至项目结束的剩余成本预测(诊断)值；D(为A十B)，是至本期末项目全部实际控制结果；E(为D十C)为整个项目的总成本预测(诊断)值。在上述的区段划分中，进行成本控制只需抓住B段(即本控制期内实际成本信息)和C段(即剩余成本预测信息)，其它是已储存的信息(如A)或经过处理得到的信息(如D、E)。B段一般以月计，时间越长，信息的时效消失，就会使控制困难。通常除了按上述正常的核算外，还要进行成本复查，可以取3个月(1个季度)为周期进行复查。*为了细分成本的变更情况，在成本分析中可以将变更分为以下各种：1、已经批准的计划成本的变更，即变更已经发生，且已经获得批准；2、尚待批准的计划成本变更，即为已经发生，但尚未经过权力部门批准；3、预计计划成本的变更，即预计后期将要发生的成本变更；4、预算调整，即由于特殊原因(如物价因素)须调整计划成本。则：整个项目最终总成本预测值=原计划总成本+已批准计划成本变更+尚待批准的计划成本变更+预计计划（成本变更+预算调整）。同样，对于一份合同：预计最终合同额=原合同额+已批准合同变更+尚待批准的合同变更+预计合同变更+合同价格调整四、成本控制的主要工作1．成本计划工作，即主要是成本预算工作，按设计和计划方案预算成本，提出报告。2．成本监督，包括：(l)各项费用的审核，(2)作实际成本报告。(3)对各项工作进行成本控制，如对设计、采购、委托(签订合同)进行控制。(4)进行审计活动。3．成本跟踪，作详细的成本分析报告，并向各个方面提供不同要求和不同详细程度的报告。4．成本诊断工作，包括：(l)超支量及原因分析。(2)剩余工作所需成本预算和工程成本趋势分析。第二节建设项目设计阶段的造价控制一、工业项目设计评价由总平面设计、工艺设计及建筑设计三部分组成。（一）总平面设计评价是指总图运输设计和总平面。主要包括的内容有：厂址方案、占地面积和土地利用情况；总图运输、主要建筑物和构筑物及公用设施的配置；外部运输、水、电、气及其他外部协作条件。1、总平面设计中影响造价的因素（1）占地面积。（2）功能分区。（3）运输方式的选择。2、工业项目总平面设计的评价指标（1）有关面积的指标。厂区占地面积、建筑物和构筑物占地面积、永久性堆场占地面积、建筑占地面积（建筑物和构筑物占地面积+永久性堆场占地面积）、厂区道路占地面积、工程管网占地面积、绿化面积。（2）比率指标。1）建筑系数（建筑密度）。是指厂区内（一般指厂区围墙内）建筑物、构筑物和各种露天仓库及堆场、操作场地等的占地面积与整个厂区建设用地面积之比。它是反映总平面设计用地是否经济合理的指标，建筑系数大，表明布置紧凑，节约用地，又可缩短管线距离，降低工程造价。2）土地利用系数。是指厂区内建筑物、构筑物、露天仓库及堆场、操作场地、铁路、道路、广场、排水设施及地上地下管线等所占面积与整个厂区建设用地面积之比，它综合反映出总平面布置的经济合理性和土地利用效率。3）绿化系数。是指厂区内绿化面积与厂区占地面积之比。综合反映厂区的环境质量水平。（3）工程量指标。包括场地平整土石方量、地上及地下管线工程量、防洪设施工程量等。这些指标反映了总平面设计中功能分区的合理性及设计方案对地势地形的适应性。（4）经济指标。包括每吨货物运输费用、经营费用等。（二）工艺设计评价１、工艺设计过程中影响工程造价的因素（１）选择合适的生产方法１）生产方法是否合适首先表现在是否先进适用２）生产方法和合理性还表现在是否符合所采用的原料路线。３）所选择的生产方法应该符合清洁生产的要求。（２）合理布置工艺流程（３）合理的设备选型２、工艺技术方案的评价。技术的先进程度、可靠程度，技术对产品质量性能的保证程度，技术对原料的适应程度，工艺流程的合理性，技术获得的难以程度等技术经济指标。（三）建筑设计技术１、建筑设计阶段影响工程造价的因素（１）平面形状。平面形状的选择除考虑造价因素外，还应注意到美观、采光和使用要求方面的要求。（２）流通空间。在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少到最小。这样可以相应地降低造价。（３）层高。在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高；供暖空间体积增加，导致热源及管道费增加；卫生设备、上下水管道长达增加；楼梯间和电梯设备费用的增加；施工垂直运输量增加；施工垂直运输量增加。据有关资料的统计分析，单层厂房层高每增加１ｍ，单位面积造价增加１．８％～３．６％，年度采暖费用增加约３％；多层厂房的层高每增加０．６ｍ，单位面积造价将增加８．３％左右。单层厂房的高度主要取决于车间内的运输方式。在可能的条件下，特别是当起重重量较小时，应考虑采用悬挂式运输设备代替桥式吊车；多层厂房的层高应综合考虑生产工艺、采光、通风及建筑经济的因素。（４）建筑层数。建筑工程造价随着层数增加而提高。当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。工业厂房数的选择就应该重点考虑生产性质和生产工艺的要求。对于跨度大和层度高，拥有重型生产设备和起重设备，生产时有较大振动及大量热河气散发的重型工业，采用单层厂房时经济合理的；而对于工艺工程紧凑，设备和产品重量不大，并要求恒温要求的各种轻型车间，可采用多层厂房。（５）柱网布置。柱网布置是确定柱子的行距（跨度）和间距（相邻两柱子间的距离）。对于单跨厂房，当柱间不变时，跨度大单位面积造价越低。多跨厂房，当跨度不变时，跨数目越多越经济。（６）建筑结构。（材料）（７）建筑物的体积与面积。２、建筑设计评价指标１）单位面积造价。是一个综合性很强的指标。２）建筑物周长与建筑面积比。该指标越低，平面形状越合理。３）厂房展开面积。主要用于确定多层厂房的经济层数，展开面积越大，经济层数越可提高。４）厂房有效面积与建筑面积比。用于评价柱网布置是否合理，合理的柱网布置可以提高厂房有效使用面积。５）工程全寿命成本。包括工程造价及工程建设后的使用成本。一般来讲，功能水平低，工程造价低，但使用成本高；功能水平高，工程造价高，但是使用成本低。二、民用建筑设计评价（一）住宅小区建设规划１、住宅小区规划中影响工程造价的主要因素（１）占地面积。直接决定征地费的高低，而且影响着小区内道路、工程管线长度和公共设备的多少，而这些费用约占小区建设投资的1/5。（２）建筑群体的布置形式。应采用高低搭配、点条结合、前后错列以及局部东西向布置、斜向布置或拐角单元等手法节省用地。在保证小区居住功能的前提下，适当集中公共设施，合理布置道路，充分利用小区内的边角用地，有利于提高密度，降低小区的总造价。２、小区节约用地的主要措施（１）压缩建筑的间距。住宅建筑的间距只要有日照间距、防火间距和使用间距。取最大间距作为设计依据。北京地区住宅建筑的间距从１．８倍压缩到１．６倍，对于四单元六层住宅间的用地可节约２３０平方米左右，每建１０万平方米的住宅小区可少占地０．７