项目三物业服务合同签订与管理规约制定

项目三：物业服务合同签订与管理规约制定洛克菲勒的故事有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美元的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。“很简单，你写一封信，催他还十万借款。”“可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。“当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。一、有关合同的基本知识（一）合同的概念、特征、分类先看几个情景：1、概念合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。要点1：合同与合同法概述2、特征①合同是多方民事行为---两方或两方以上当事人意思达成一致②合同当事人的法律地位平等---排除：行政合同---有些平等主体间的合同不受《合同法》调整③合同能引起一定的法律后果（不论是否有效）④合同一经依法成立，即具有法律约束力3、合同的分类①当事人是否互付义务:双务合同/单务合同②合同成立是否以交付标的物为标准：诺成合同/实践合同③当事人取得权利是否需要支付代价：有偿合同/无偿合同④合同成立是否要采用特定形式：要式合同/不要式合同⑤合同之间是否有主从关系：主合同/从合同⑥法律是否确定了名称：有名合同（典型合同）/无名合同（非典型合同）典型合同-----典型合同是指法律上或者经济生活习惯上按其类型已确定了一定名称的合同，又称有名合同①买卖合同-----是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。②供用电、水、气、热力合同----供电合同是指供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。③赠与合同----是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与合同。④借款合同----是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。⑤租赁合同----是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。⑥融资租赁合同----是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。⑦承揽合同----是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。⑧建设工程合同----是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。⑨运输合同---是指承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同，包括客运合同、货运合同、多式联运合同。⑩技术合同---是指当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同⑾保管合同----是指保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。⑿仓储合同----是指保管人储存存货人交付的仓储物，存货人交付仓储费的合同⒀委托合同----是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。⒁行纪合同----是指行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。⒂居间合同----是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。一、有关合同的基本知识合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。（一）、合同的要约简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。一、有关合同的基本知识合同要约的构成要件（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。（3）要约必须传达到受要约人才能生效。一、有关合同的基本知识（二）邀请要约邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。1、拍卖拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。2、广告原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。3、标价标价是邀请要约，不是要约。4、招标招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。一、有关合同的基本知识（三）、合同的承诺1、合同承诺的构成要件承诺必须具备如下要件：（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。（3）承诺必须与要约的内容一致。（4）承诺必须传达给要约人。一、有关合同的基本知识（四）、合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括：（1）当事人的缔约能力（2）当事人的真实意思表示（3）合同的内容合法（4）合同的形式合法一、有关合同的基本知识（五）、合同的一种分型形式：口头合同、书面合同、事实合同（六）、合同签订应遵循的基本原则（1）主体平等（2）合同自由（3）权利义务公平对等（4）诚实信用（5）守法和维护社会公益任务一如何签定前期物业服务合同黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元／平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。教师点评：一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。（一）前期物业服务合同的概念前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。（二）前期物业服务合同的特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同。（三）、前期物业服务合同的时效《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”(四)前期物业服务合同的主要内容1、合同的当事人2、物业的基本情况3、服务内容与质量标准4、服务费用5、物业的经营与管理6、承接查验与使用维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项建设单位的保修责任《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。专项维修资金定义及特点----国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。专项资金有三个特点：一是来源于财政或上级单位；二是用于特定事项；三是需要单独核算。专项维修资金由谁缴交:专项维修资金由业主缴交，但商品房预售许可证在1998年9月30日后核发的且购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1号前的，由建设单位缴交，合同另有约定的除外。专项维修资金缴交的标准:第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主交纳专项维修资金的时间：业主应在办理以下任一手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：交易鉴定；收楼；领取房产证。专项维修资金的使用范围：专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共同部位，共同设施设备的维修和更新，改造。专项维修资金的使用：专项维修资金使用方案的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。专项维修资金的使用规则：使用专项维修资金按照谁受益谁分摊的的原则进行分摊到户，该方案要经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。违约责任定义：物业服务合同的违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任承担形式：（1）继续履行合同（2）采取补救措施（3）违约金（4）赔偿损失案例2物业公司对业主罚款合理吗？市桥的业主刘先生的新房正在装修,把厨房与阳台的墙打通了,以扩大厨房的实用空间。小区的物业公司在检查时，说刘先生违反了物业公司的相关规定，并给刘先生开出了1000元的罚单。（1）请问物业公司对业主罚款合理吗？（2）请问物业公司如何处理这种现象？（1）请问物业公司对业主罚款合理吗？从法律角度来说，罚款是一种行政处罚行为，其法律依据是《行政处罚法》。《行政处罚法》第十五条明确规定：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。而物业公司只是一个普通的企业，不是国家的行政机关，不具备处罚的主体资格，所经物业公司无权对任何人进行罚款或别的形式的处罚。（2）请问物业公司如何处理这种现象？如果业主在装修过程中违反《住宅室内装修管理办法》中的禁止性规定，物业公司正确的做法应该是向有关行政部门报告，由行政部门来处理，而不能代替行政机关来罚款；如果由于业主的装修行为给房屋的结构或小区的公共设施造成了损害，物业公司可以根据《民法通则》的规定，要求业主停止侵权的同时承担损害赔偿责任，交纳一定的赔偿金来进行修复，而不是罚金。如果没有造成实际损害的话，业主也不需要交赔偿金。总结：业主和物业公司之间的关系是一种平等主体之间的服务合同关系。业主和权利是享有物业公司提供的物业服务，义务是按照合同约定交纳物业费；物业公司的权利是收取物业费，义务是按照合同约定的内容提供物业服务。所以物业公司对业主的职责是服务，而不是管理，管理是行政机关的职责。如三、课堂分组讨论案例高某在某小区购买联体别墅后，虽然办理了交付使用手续，但一直未装修入住，谁知今年8月，高