项目物业服务企业设立与机构设置

项目一物业服务企业设立与机构设置情景一：如何创建物业服务企业--物业服务企业的性质与类型--物业服务企业设立的条件与程序--物业服务企业的机构设置物业服务企业的性质是指专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。定义提问：法人应该具备什么条件？1、依法成立。包括设立宗旨、目的符合国家和社会公共利益的要求，其组织机构、设立方式、经营范围符合国家法律和政策的要求，其成立程序符合法律法规要求。2、有必要的财产或者经费。独立财产是指法人财产、经费与法人的规模相适应。3、有自己的名称、组织机构和场所。4、能够独立承担民事责任。提问：1、学校是法人吗？2、学校里的社团是法人吗？3、物业管理协会是法人吗？物业服务企业的类型按业务性质划分委托服务型租赁经营型委托代理型委托服务型物业服务企业这类企业也叫实体型物业服务企业。委托服务型物业服务企业只有经营管理权。按接受委托业务分为两种情况：开发建设单位委托前期管理业主委员会委托正式管理租赁经营型物业服务企业开发商将建成物业交给从事租赁经营的物业企业，通过租金收回投资。维护管理服务与租赁经营出租经营回收投资和获得利润实质上是房地产开发的延续商业大厦、写字楼、批发市场等管理权获得职能目的实质适用委托代理型物业服务企业只有管理层，不设或只设很少的操作层。清洁卫生、园林绿化、电梯、水电设备运行维护、治安防范等与专业公司建立合同关系，专司服务监督、检查和考核均委托专业公司实施共同特点委托范围管理关系实施委托代理型物业服务企业分为两类第一类特点物业公司对业主聘请专业公司提供顾问性意见由业主委员会选聘专业公司签订合同物业服务企业只负责监督合同条款的执行委托代理型物业服务企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支委托代理型物业服务企业分为两类第二类特点物业服务企业接受业主委托，代聘各类的专业公司由物业服务企业与各专业公司签订合同但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换--物业服务企业的性质与类型--物业服务企业设立的条件与程序--物业服务企业的机构设置课业设计:某武警总队教导大队大队长张卫国转业了。作为一名军转干部，他立志自主创业，经过多次的调研与考察，分析自己的优势，觉得选择从事物业服务行业，可能是一条创业的最佳途径，于是下决心成立以军转干部为主体的“联军”物业公司。虽然决心己下，创业方向己定，但作为一名从未有过物业服务经历和经验的人，张上校不知创办物业公司有哪些要求，需要什么样的条件，成立物业服务企业的工作从哪里开始做起。这时他特别需要专业人士的指点，让他“联军”物业公司的梦想尽快地变成现实。课业设计的组织1、课业设计要求:怎样让张上校的“联军”物业公司梦想变成现实呢？请你为张上校设计他的创业之路。2、课业设计的组织形式:分组讨论（每组以七人为宜，选定代表一人课堂展示设计思路）①张上校创业有啥优势、劣势？②作为大学生的你自主创业有什么优势、劣势？如何准备？（课后作业）3、设计思路提示：任何一个管理组织都离不开：人、财、物这三个基本要素。课业设计的组织（真实链接）4、创业故事课业设计的组织梦中想出创业思路2005年1月，重庆武警总队教导大队大队长邓红卫转业了。从上校军官到普通市民，从指挥官到被别人领导，角色转化的错位，让邓红卫陷入了深深的困惑。每天，他都靠烟，陪自己度日。白天，他反复在日记中重复着“38岁，人生路还这么长，何去何从，上下求索……”这句话；而到了夜里，则是梦魇连连。“不怕你笑话，我的创业思路就是在梦里想出来的。”谈起这件事，邓红卫脸上露出了骄傲的笑容。课业设计的组织去年二月的一天夜里，他突然梦到自己又穿上了制服，仔细一看是一套物管公司的制服，而他则站在小区旁，为小区住户守家护院。嘴里喊着“敬礼”，邓红卫从梦中忽然醒来。想起刚才的梦，他恍然领悟：“穿着军装保家卫国，脱了军装为百姓守家护院，这不就是我想要的嘛！”他立即点了一支烟提神，下床提笔记录下自己的创业思路。课业设计的组织一口气拿了三证书做梦的第二天，他就制定“三步走计划”：一是先自我充电，到房地产行业协会参加物业管理培训；二是网罗人才；三是建立退役军官“联军”物业公司。尽管是三步走，但为在最短时间内掌握物业管理知识，他一口气同时报三个培训班：从物业管理最低层的物管员，到最高级的企业经理。隔行如隔山，让一个对物业管理一窍不通的上校去学习管理学，确实太难了。可是，邓红卫军人骨子里那种“瞄准必胜”的信念，让他硬是把这块硬骨头啃了下来。课业设计的组织跳槽四次“取经”只有理论，没有实践，要想创立属于退役军官自己的物业公司还差得远。去年5月，邓红卫参加培训后，赤手空拳来到人才大市场，参加企业招聘会。见到企业招聘人员他开门见山的第一句话就是“我目的很明确，就是要进你的企业学知识为我所用。你们要不要吧？”没有花哨的自荐材料，说话也直白，可他军人独有的气质，还是让重庆大正物业管理公司看中，当上该公司住宅分公司总经理助理。课业设计的组织邓的工作业绩，令大正公司老总非常满意。然而他却“身在曹营心在汉”。“现在市场需要的物业管理是酒店式的模式，所以我还必须学习。”于是，他辞职了。之后，他先后跳槽到酒店、度假村和物业管理公司担任副总经理等职。设法学习该企业最先进的管理方法。去年11月，经过四次跳槽学习，邓红卫感觉自己创业的时机成熟，于是他毅然递交辞呈。课业设计的组织大校退役做“学生”去年11月8日，邓红卫在联英人才网，以“联军”物业管理公司为名，在网上走出他创业的关键一步——招聘储备人才。“本公司要打造成退役军官之家，成为退役军官继续报效国家、再展宏图、实现二次创业的发起阵地……将士决战岂止在战场！军号已吹响，召唤战友，迅速集合。”邓在网上列出了董事长、总经理等15个职位，虚位以待。“我们军人一定会创出一片属于自己的天地。”原西藏军区总医院大校、“联军”最高军衔的姜敬波这样告诉记者。课业设计的组织去年，从西藏转业回到重庆的姜大校知道这个消息后，立即与邓取得联系。作为医生，要从事跨行业工作，培训是必须。于是他参加了由市军转工作培训中心举行的相关培训。姜大校说，他下一步的打算就是应聘物管公司物管经理职务。课业设计的组织退役军人建“联军”可是，光有创业热情和理论，是无法吸引人才共同发展“联军”的。于是，“联军”最初的铁杆们，凭着在部队时练就的三寸不烂之舌，当起说客向各界寻求帮助。战友特殊情谊，和他们独到的创业见解，很快让他们找到了“靠山”。市军转服务中心在政策咨询上给予他们特殊优待；重庆树王知识产业集团董事长王树森，为他们提供办公场地；驻渝部队的战友则无偿将自己的电脑、打印机，拿出来为公司筹建使用。课业设计的组织去年12月18日，伴随着136名来自陆海空部队、二炮和武警部队的少校以上退役军官在嘹亮的《战友之歌》声中，“联军”物业公司正式宣告成立。穿着军装保家为国，脱了军装就为百姓守家护院。正说时，被选为总经理的邓红卫的手机突然响起。一番交流后，邓起身微笑告辞：“这不公司刚成立，业务就来了。”“军号”已吹响，邓红卫和他135名战友即将开赴“战场”，而在他们的背后，军歌嘹亮。请谈谈你对这个真实故事的感想？物业服务企业的设立条件与程序设立的条件设立的程序有限责任公司股份有限公司设立条件资质管理补充：企业组织形式的选择个体工商户个人独资企业合伙企业公司企业---有限责任公司最低注册资本3万元公司企业---股份有限公司补充：企业组织形式的名称个体工商户、合伙企业和个人独资企业只能使用“厂、店、中心、部、工作室”等名称，不能使用“公司、有限责任”等字样名称补充：企业名称设计要素1、行政区划：本企业所在地县级以上行政区划的名称或地名2、字号：应当由两个及以上汉字组成3、行业4、组织形式举例：广东中奥物业管理有限公司雅居乐物业管理服务有限公司补充：企业命名注意事项企业不得使用下列名称：对国家社会或者公共利益有损害的名称外国国家（地区）名称国际组织名称以外国文字或汉语拼音字母组成的名称以数字组成的名称其他法人已经注册的的著名的商标名称补充：企业命名注意事项带有殖民文化色彩，有损民族尊严和伤害人民感情的含有封建文化糟粕有消极政治影响的，或以反动政治人物和公众熟知的反面人物的名字命名的格调低级、庸俗甚至含有色情内容或色彩的违背少数民族习俗或带有民族歧视内容的引起社会公众不良心理反应或误解的以党和国家领导人和老一辈革命家的名字做字号的。设立物业服务企业的条件1、物业管理公司的资质条件物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。(2)一定数量的注册资金。(3)有符合规定的公司名称和公司章程。(4)有固定的办公场地和设施。(5)有必要的管理机构和人员。(6)有符合国家法规政策的经营范围。2、物业管理公司的申报资料内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。(3)管理章程。(4)公司法人代表任命书或聘任书。(5)验资证明。2、物业管理公司的申报资料(6)注册及经营地点证明。(7)拥有或受托管理物业的证明材料。(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。(9)其他有关资料。外商投资企业设立物业服务企业外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。私营企业设立物业服务企业私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。物业服务企业的设立程序1、工商注册登记2、资质审批1、工商注册登记主管部门：工商局材料：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。结果：获得营业执照2、资质审批时间：在领取营业执照之日起30天内。材料：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等资料。主管部门：向当地的房地产主管部门申请资质。资质等级：三级资质管理国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。补充（一）一级资质1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有