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无锡嘉业·国际城物业管理顾问服务建议书谨致浙江国际嘉业房地产开发有限公司上海高力国际物业服务有限公司2010年7月提交2目录壹、前言..............................................................4一、本建议书主要内容.................................................4二、本项目之高力国际物业顾问优势.....................................5貮、本项目物业服务重点分析、定位、目标概述...............................11一、本项目物业管理顾问服务重点分析..................................11二、高力国际物业顾问服务各阶段重点..................................12叁、前期物业管理介入顾问服务............................................13一、空间、动线规划/设计顾问.........................................13二、物业设施顾问....................................................14三、智能系统顾问....................................................16四、跟进施工过程...................................................17五、配合物业营销、增值服务..........................................18六、建筑节能环保顾问建议............................................20肆、筹备期物业顾问服务..................................................21一、物业验收移交....................................................21二、督促完善施工....................................................22三、完善各类管理制度................................................23四、人事招聘管理....................................................24五、物业保险........................................................25六、各项管理费用预算编列及收支办法拟订..............................25七、物业管理员工入职培训............................................26八、二次装修管理....................................................303伍、日常物业管理顾问服务................................................33一、概述............................................................33二、日常物业管理顾问服务之组织架构..................................34三、日常物业管理顾问服务内容........................................35陆、全程商场物业管理顾问服务建议........................................42柒、高力国际特色服务介绍................................................47一、酒店式专属贴身客户服务建议......................................47二、办公室专案管理..................................................51捌、高力国际物业管理顾问服务方式........................................54一、高力国际物业管理顾问服务形式....................................54玖、本项目物业管理顾问服务期限及报价....................................55一、顾问服务各阶段期限..............................................55二、顾问服务酬金....................................................55三、培训服务（甲方可选）............................................55拾、结束语.............................................................564壹、前言一、本建议书主要内容十分荣幸有机会参与【无锡嘉业·国际城】项目的物业管理顾问服务，为方便双方阅读，以下简称“本项目”。本建议书主要阐述本项目我司物业管理顾问服务的内容、不同阶段之工作流程、服务方式说明。5二、本项目之高力国际物业顾问优势1.国际知名物业服务品牌高力国际，拥有百年之物业服务经验，在全球6大洲近百个国家地区，高力国际设立了294个物业服务机构，管理着超过1.02亿平方米的楼宇面积，并且拥有超过12700多名专业经理的世界最为庞大物业服务团队，利用科学有效的KNOWHOW管理系统，提供与楼盘定位项符之服务标准。2.强大地域优势高力国际在中国国内有着逾十年的发展里程，在上海、北京、广州和成都地区都分别设立分公司，专注于各地区高端物业管理服务，通过众多楼盘的成功管理，获取广大业户的赞赏和美誉。高力国际不断协力开发商，打造出一个个在本地区屈指可数的精品楼盘。3.充足的技术支持高力国际—上海，作为高力亚太集团北区总部所在地，同时也是大中华区物业与资产管理部总部所在地，精英云集，凭借高力国际上海总部之物业、设施、人力资源、财务、采购、行政之优势资源，我们将为本项目提供高效集约的总部服务支持。TEAMCOLLIERS64.领先的顾问借鉴模式Ø高力国际目前在华东地区已有超过16年的发展历程，在上海总部的强大支持和管控下形成了强大且成熟的专业服务团队。我们始终秉承以高品质服务面向高端地产项目之定位。同时目前高力国际在华东地区服务的项目涵盖了综合性项目，顶级别墅、高档公寓以及甲级办公楼等各类业态，服务面积近1千万平米。在本地区拥有较高的知名度和市场美誉度。拥有如此多的可借鉴的顾问经验和服务模式，未来可为贵司本项目提供最为专业的顾问服务。Ø高力国际目前为贵司旗下嘉杰国际广场、南京嘉业·国际城、苏纶场等5个项目提供物业管理顾问服务，为继续参与【无锡嘉业·国际城】的顾问服务奠定了基础，更加有利于未来【嘉业·国际城】品牌服务品质的连贯性。75.企业荣誉（最新）第四届中国地产人气榜Ø2007年度中国物业最具影响力十大品牌在上榜的10大公司之中,高力国际是唯一一家外资管理公司，迄今已是高力国际连续三年蝉联此项殊荣。Ø2007年度中国最受业主信赖的十大物业品牌香港品质保证局ISO9001:2008管理体系ØISO9001体系认证证书上海市物业管理行业协会Ø2007年度优秀会员单位Ø上海市物业管理行业诚信承诺AA级企业86.丰富的案例经验苏纶场项目位于苏州市南门，属于沧浪区行政规划范围，是苏州最早形成的三大商圈之一。项目总建筑面积约45万平方米，其中商业面积约30万平米、办公及酒店约6万平米、酒店式公寓及住宅约9万平米。定位于苏州古城中心的时尚地标和文化中心。高力国际自2009年12月为其提供物业管理顾问服务。上海嘉杰国际广场项目位于四川北路黄金地段，是一座集国际公寓、商业、商务办公于一体的综合地产项目。办公总建筑面积约为24000平米,由地下1层-4层的商业,5层会所,6-27层写字楼组成。高力国际于2008年3月份开始为其提供前期物业管理顾问服务。南京嘉业·国际城项目位于南京市河西新城中心商务区经四东路青石埂路，总建筑面积25万平方米，共有四幢高层主体建筑，一幢纯商务办公楼，一幢酒店式公寓，两幢酒店式办公楼，它是集中高档商务办公、酒店式公寓及各类商业服务设施为一体的综合性建筑。高力国际于2008年10月开始为其提供深度物业顾问服务。9嘉善嘉业阳光城坐落于嘉善台商投资区核心商住区，毗邻开发区行政中心。嘉业阳光城总占地面积300亩，地上总建筑面积30余万平方米，设计有高层、小高层、多层公寓、排屋、独立别墅等多种建筑形态。未来将成为一个可供2000多户家庭居住的“新都市和谐生活”示范城。高力国际于2009年10月份开始提供物业管理顾问服务。绿地浦晖国际中心项目位于上海市卢湾区南端，北至龙华东路，南至日晖港，东至打浦路，西至开平路，南面与世博会址(浦江段)隔江相望。总建筑面积24.9万平方米。本项目包含高端商业、甲级写字楼、超五星酒店高端住宅等多种业态，定位为：“顶级滨江都市综合体”。高力国际于2009年月7月起提供全权物业管理服务。嘉正国际大厦位于上海国际汽车城的核心地段，正对轨交11号线终点站。项目总占地面积1.4万平方米，总建筑面积4.3万平方米，以100米的绝对标高，成为上海国际汽车城的核心标杆,也成为该地块集金融贸易、商务办公，商务休闲等于一体的综合性地标建筑。高力国际从2008年3月起为其提供物业管理顾问服务。10常州莱蒙都会项目位于江苏省常州市的核心商业区，是华东目前最大的综合性在建商业项目，占地10.2万平方米，总建筑面积达58万平方米。项目由大型商业建筑群、高层景观住宅、5星级酒店和办公楼组成。高力国际于2006年3月开始为其提供物业管理顾问服务。华新丽华南京河西项目位于南京江东中路与河西大街的交界处，南京地铁一号线和二号线的换乘站，是河西新城CBD的核心位置，是河西乃至南京的铂金地段。本项目占地16.3万平米，建筑面积100万平米，由甲级写字楼、大卖场、主题餐饮娱乐街和高档住宅构成，将是整个南京地区规模最大，设施最齐全，功能最完善的综合性项目之一。高力国际于2009年12月开始为其提供前期物业顾问服务。豫城时尚(豫龙坊)项目地处于上海市的黄浦区，著名的上海三大旅游景点之一城隍庙旁。总占地面积12,970平方米。由大型休闲商场及商业步行街组成，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种消费服务为一体的商业步行街。将成为上海新标志性商业项目。高力国际于2007年1月开始为11貮、本项目物业服务重点分析、定位、目标概述一、本项目物业管理顾问服务重点分析1.空间及动线规划针对本项目丰富的业态，写字楼、商业、酒店、公寓的车辆出入时间，路线均有不同。为方便不同时段、不同业户方便、高效、安全的进出，本项目在前期规划中须制定合理完善的人流、车流动线，包括：人流与车流动线；自驾车、办公车辆、及出租车进出动线等。在日后的管理中，须将这些动线以明显的标识予以明确，以防止人流、车流无序流动造成的交通堵塞及互相干扰。2.物业管理界面设定本项目内业态众多，各种不同业态的物业管理模式各不相同，服务之侧重点也截然不同。为确保未来物业管理工作能顺利开展，须针对酒店、写字楼、商业、公寓等不同业态进行管理界面之划分，确定管理权责。避免出现管理真空，乃至因权责不清造成互相推委或管理重叠。3.完善物业服务内容高力国际将与本项目管理者共同拟订物业服务项目和流程，并在物业服务中引入办公室支持服务、酒店式服务等特色服务，以满足高端客户的个性