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浙江省高等学校物业管理服务标准及参考定额（试行）浙江省高校后勤研究会物业管理专业委会编制2009年10月1编制说明随着全国高校后勤社会化改革的不断深入，为进一步推进浙江省高校后勤社会化改革的步伐，不断提升后勤管理水平和服务质量，规范全省高校物业管理服务标准及相应定额，根据国家和浙江省、市有关法律法规及行业规定，借鉴其它省市高校后勤管理的成功经验，结合我省高校实际，由浙江省高校后勤研究会物业管理专业委员会编制审定，建议浙江省各高校参照执行。为了便于理解和把握，现就有关编制要点做以下说明：一、分类“服务标准及参考定额”共划分为12大项，其中包括：物业管理机构、物业管理人员行为规范、教学楼办公楼等保洁、教学楼办公楼等综合管理、校园环境保洁、园林绿化养护、水电暖汽设备运行管理、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、消防治安、邮政服务、校园住宅区物业管理服务、特约服务。二、编制的指导思想1、在编制中，凡与国家或浙江省相关法规接近的门类，依据法规编制标准。2、在编制中，凡没有国家或浙江省相关法规可借鉴的文件，依据浙江省高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括：教学楼办公楼保洁、教学楼办公楼综合管理、校园环境绿化保洁、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、消防治安、邮政服务、特约服务。3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化。三、适用范围“服务标准及参考定额”适用于浙江省高校除餐饮、学生公寓、外事接待以外的后勤管理服务，并作为指导性文件参照执行，不做硬性规定。四、注意事项1、物业管理费用，根据相关的参考定额与学校协商确定。2、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4—6‰的管理用房（不含设备用房）；3、“指导标准”解释权为浙江省高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。各校在参照过程中如有意见或建议，请随时采取电子邮件方式联系houqinhds@126.com2009年10月2（一）、物业管理机构（含独立注册企业）项目管理标准管理人员配置行政管理1、管理机构组建完整健全。2、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。3、工作计划周密，贯彻落实学校各项任务。4、定期检查各业务部门工作计划落实情况。5、每年至少进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数（班级、部门）不低于总户数80％；物业管理服务满意率不低于90%。6、建立公共突发事件的处理机制和应急预案。直接人员数×9%人事、宣传管理（注册企业）1、按规章制度要求办理选聘辞退手续。2、结合技术管理部门组织新员工上岗培训。3、建立员工档案，办理员工保险。4、组织年终考核评比，做好晋升和降级工作。5、组建宣传队伍，完成企业的宣传教育工作。6、有完整的人事、劳资管理系统。财务管理（注册企业）1、严格执行财务制度，账目清晰，成本核算，收支两条线。2、公开服务标准、收费依据及标准。技术管理1、制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制；2、建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录；3、建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。材料管理严格执行物资采购制度和管理制度，做到账、物、卡相符。注：管理人员指班组长以上的管理干部（含行政、财务一线人员）3（二）、物业管理人员行为规范项目行为规范标准仪容仪表服饰着装1、上班时间必须穿工作服，工作服穿戴整齐整洁，非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上；2、上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处；3、鞋袜穿戴整齐清洁，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。特殊工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走；4、非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；5、男女员工均不允许戴有色眼镜。须发1、女员工前发不遮眼，不梳怪异发型；2、男员工后发根不超过衣领（其中：保安员头发不得长于5cm），不盖耳，不留胡须；3、所有员工头发应保持整洁光鲜，不允许剃光头。个人卫生1、保持手部干净，指甲不允许超过指头两毫米，指甲内不允许残留污物，不涂有色指甲油；2、员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗；3、上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新，早晚刷牙，饭后漱口；4、保持眼、耳清洁，不允许残留眼屎、耳垢。5、女员工应淡妆打扮，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。6、每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整理。行为举止服务态度1、对客人服务无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动，做到微笑服务；2、在将客人劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作；3、谦虚和悦接受客人的评价，对客人的投诉应耐心倾听，并及时向主管部门汇报。行走姿态1、行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路；2、在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嘻戏打闹；3、走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；4、手拉货物行走时不应遮住自己的视线；尽量靠路右侧行走；5、与师生或住户相遇时，应主动点头示意。坐立姿态1、就坐时姿态要端正，入坐要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容。2、坐在椅子上不允许前俯后仰、摇腿跷脚或趴在工作台上或把脚放于工作台上。3、站立时姿态要端正，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，双手自然下坠，双脚并拢，目光平视，面带笑容。其他行为1、不允许随地吐痰，乱扔果皮、纸屑；上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情；2、在公共场所或住户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不允许脱鞋、卷裤角衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠；3、到工作场所（住户处）进行工作时，不允许乱翻乱摸，更不允许拿客户的东西、礼物；4、谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大。4礼貌用语问候语您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、你回来了。欢迎语欢迎光临、欢迎您来我们学校（住宅小区）、欢迎您入住本楼、。祝贺语恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财。告别语再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来。道歉语对不起、请原谅、打扰您了、失礼了。道谢语谢谢、非常感谢。应答语是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的。征询语请问您有什么事？我能为您做什么吗？需要我帮您做什么吗？您有别的事吗？请求语请您协助我们……、请您……好吗？商量语……您看这样好不好？……您看这样可以吗？解释语很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的。对来访人员1.主动说：“您好，请问您找哪一位”或“我可以帮助您吗？”“请您出示证件”（保安专用）。2.确认来访人要求后，说“请稍等，我帮您找”并及时与被访人联系，并告诉来访人“他马上来，请您先等一下，好吗？”3.当来访人员不理解或不愿意出示证件时，应说：“对不起，先生/小姐，这是公司规定，为了住户的安全，请理解！”（保安专用）。4.当来访人员忘记带证件必须进入区域时，应说：“先生/小姐，请稍候，让我请示一下好吗？”5.当确认来访人故意捣乱，耍横硬闯时，应先说：“对不起，按公司的规定，没有证件不允许进入小区，请配合我的工作；”6.当来访人员出示证件时，应说：“谢谢您的合作，欢迎光临”。7.如果要找的人不在或不想见时，应礼貌地对对方说“对不起，他现在不在，您能留下卡片或口信吗？”。8.当来访人员离开时，应说：“欢迎您再来，再见！”接听拨打电话1.铃响三声以内，必须接听电话。拿起电话，应清晰报道：“您好，××部门”。2.认真倾听对方的电话事由，若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下电话，去传呼他人：如对方有公事相告或相求时，应将对方要求逐条记录在《工作日记》内，并尽量详细回答。3.通话完毕，应说：“谢谢，再见！”语气平和，并在对方放下电话后再轻轻放下电话。4.如接电话听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您用普通话，好吗？”或“不好意思，请稍候，我不会说当地话”。5.中途若遇争事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方的同意，并表示感谢，恢复与对方通话时，切勿忘记向对方致歉。6.接听电话时，声调要自然清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免对方听不太清楚。7.拨打电话接通后，应首先向对方致以问候，如：“您好”，并作自我介绍。使用敬语，将要找的通话人姓名及要做的事交待清楚。8.通话完毕时，应说：“谢谢，再见”。同乘电梯1.主动按“开门”钮，电梯到层时，应站在梯门边，一只手斜放在梯门上，以免梯门突然关闭，同时面带微笑地说“电梯来了，请进”。顾客进入电梯后再进电梯，面向电梯门，按“关门”钮。2.电梯停止梯门打开后，首先出去站立在梯门旁，一只手斜放在梯门上，同时另一只手指向通道，面带微笑地说：“到了，请走好”。5（三）、教学楼、科研实验楼、办公楼、图书馆、报告厅等特殊场馆保洁项目保洁范围作业频率服务质量标准参考定额教学楼1、大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施灯具装饰柱、植物花盆地面、台阶、、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁；装饰门及门套、踢脚线等3天保洁1次；墙面、天棚、消防设施、灯具每二周保洁1次大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮植物花盆无积尘，无污渍1000㎡/人2、楼道：地面、楼道梯级、扶手、墙面、踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关、垃圾桶地面、楼梯、扶手、墙面、垃圾桶等每天保洁1次且巡回保洁踢脚线、配电箱、消防设备、楼道门、窗、灯具及开关每二周保洁1次大理石（花岗岩）每两个月打蜡1次，每周抛光1次地砖或水磨石地面每月彻底刷洗1次地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，公共设施表面无积尘、无污渍、光亮不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮窗台无积尘，3、公共卫生间、开水房：地面、墙面、天棚、大小便器、垃圾篓、台面、镜子、门窗、灯具、排气扇、上下水管道、开水箱每天两次对卫生间全面保洁，且巡回每两小时保洁天棚、灯具、窗玻璃排气扇每两周保洁1次开水房每天保洁1次，开水箱每两月清洗1次；每天定时开放卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理；墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网；地面无水渍、无污渍，无垃圾，开水房达到卫生标准、安全可靠。保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点；4、教室：桌椅、讲台，黑板、地面、踏步、窗台、窗玻璃、门楣、门套、墙面、墙角、天棚、灯具、设备桌椅、讲台，黑板、地面、踏步、窗台、门楣、门套、墙面、墙角每日早、中、晚共3次天棚、灯具、设备每周1次窗玻璃每两周1次桌椅、讲台，窗台、黑板、地面、踏步、门楣、门套、墙面、墙角无积尘，光亮；桌斗内无杂质；黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；窗台无积尘，窗帘挂放整齐；室内无异味；捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不私自处理。5、电梯：电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、通风口、天花板、灯具、监控器探头电梯轿厢、电梯厅、电梯门及门套、指示板、厢壁、每天保洁1次，且每两小时巡回保洁天花板、灯具、监控器探头每周1次电梯轿厢内无积尘、无污渍、无粘贴物；灯具、指示板明亮；厢内地面干净、无垃圾杂物；不锈钢表面无手印、无积尘，无污渍、光亮；电梯门槽内无垃圾杂物6科研实验楼1、大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、天棚、装饰门及门套、宣传窗、垃圾桶、消防设施灯具装饰柱、植物花盆地面、台阶、、宣传窗、垃圾桶、装饰柱、植物花盆等每天保洁1次，且巡回保洁；装饰门及门套、踢脚线等5天保洁1次；墙面、天棚、消防设施、灯具每二周保洁