第四节城中村

2019/10/181第四节城中村2019/10/182一、城中村的概念与类型2019/10/1831、城中村的背景快速的城市化快速的城市扩张许多郊区农村被纳入城区范围，在产业结构、建设景观、生活方式等方面具备城市特质并不同于一般农村，但因土地、户籍、人口、行政管理等多方面的城乡二元体质，没有真正纳入城市规划、建设与管理，从而又与城区差别明显，形成一种独特的地域现象，即城中村，城市里的村庄2019/10/1842、城中村的概念都市村庄、都市里的乡村、城市里的乡村、城中村等Metropolitanvillage、RRI(ruralresidentialisland)、villageincity、cityvillage(1)空间界定：城中村处于城市发展用地范围内，村建设用地被城市用地所包围或与城市用地互相交错。（2）区域类型界定：城中村是转型中的农村居民点，在经济、社会、土地利用、建设景观灯各方面处于明显的乡村-城市转型过程之中，既有较高程度的城市化特征，又保留浓厚的农村社区特征。2019/10/1853、城中村的类型（1）基础设施优越型；（2）集体经济实力型；（3）土地资源充足型（1）全包围型；（2）半包围型；（3）外切型；（4）飞地相邻型；（5）相邻型；（6）内且型（1）成熟型；（2）成长型；（3）初生型（1）处于繁华市区，完全无农用地；（2）处于市区周边，还有少量农用地；（3）处于远郊，还有较多农用地2019/10/186二、城中村的地域特征及成因2019/10/1871、城中村的地域特征（1）景观特征：城乡并存，环境较为杂乱，用地较为混乱（2）社会特征：以农业人口为主，但从事农业活动的人很少，流动人口多，职业构成复杂，居民文化程度不高，缺乏现代化意识，治安混乱，社会问题严重（3）经济特征：集体经济实力强大，第三产业发达，房屋租赁为重要收入来源；正规经济与非正规经济并存，低层次产业多，生活成本较低（4）设施特征：市政道路、上下水、学校、医院等基础设施、公共服务设施欠缺，防灾救护能力差2019/10/1882、城中村的形成原因改革开放提供了农村城市化的大背景，为城中村的形成铺垫了“温床”；城市发展提供了外部动力，土地使用制度是核心；规划的失误和管理不善是直接原因；传统的城乡二元体制是根本原因。在二元格局下城市、乡村各自发展方式的缺陷是城中村形成的具体背景，而社会调节系统的局限则是城中村形成的社会因素。2019/10/189城中村的形成，也是农民追求土地和房租租金收益最大化的结果，是地方政府在工业化和城市化过程中与城中村集体和村民博弈的结果，还是巨大的廉租屋市场需求和政府缺失（没有及时供应充足的廉租屋）的结果。2019/10/1810积极影响满足了相当部分低收入移民的住房需求城中村是很多人“向上流动”的起点，“梦开始的地方”一定程度上缓解了城市政府的土地压力、财政压力，降低了城市生活成本、营商成本解决了城中村村民的就业及生活来源问题保存了部分城市特色文化2019/10/1811消极影响城市管理问题犯罪治安问题景观环境问题消防安全问题公共卫生问题影响城市形象2019/10/1812城中村继续存在的理由1、大量外来人口、低收入阶层和弱势群体需要城中村为其提供居所，他们都住上花园小区是不现实的，不能因管制方便就轻易抹去城中村；2、城中村改造具有阶段性，不能一蹴而就，不能一刀切；我国现阶段的经济发展水平还没有达到完全消灭城中村的地步，还需要城中村提供大量廉租屋以供外来劳动人口居住。3、城中村房租便宜，一定程度上降低了城市营商和生活成本，增加了城市对外地人才的吸引力，保障城市竞争力；4、贫富差距大，城中村可以适应不同阶层的需要；5．政府尚不能提供充分数量的廉租屋；6、城中村这一非正式的制度安排不能一步到位地消除；打破现有利益均衡需要制度创新来替代；7、改造城中村成本太高，全部取消城中村不现实，而且也会造成社会资源的巨大浪费，不如保留并加强管理，令其积极作用彰显；8、作为城市发展史的特色之一予以保留。2019/10/1813城中村不能存在的理由（1）大部分城中村开发过度，土地利用率低，应该改造；（2）城中村与城市定位都不相适应，而且城中村的负面影响越来越大；（3）与现代化大都市形象不符，不利于建设和谐城市（4）城中村制约了城市产业结构转型；（5）城中村的存在影响着城市化的进程；（6）对社会稳定和安全不利；（7）影响人口素质的提高。2019/10/1814三、城中村的改造由于城中村属性的多元性、问题的复杂性、村庄的差异性，使得其改造难度非常大。近年来，由于城中村问题日益严重，政府可利用的新增建设用地越来越少，城市财政实力增强，房地产经济发展迅速，从而推动了城中村改造。城中村问题的焦点在土地，原因在规划管理，症结在体制。2019/10/1815城中村的改造，实际上是对政府、房地产商、村民三方利益的平衡。城中村改造的模式：（1）村集体经济主导、非市场化的社区改造；（2）政府主导、半市场化的旧区重建；（3）开发商主导、市场化的综合开发。城中村改造的模式：（1）市政基础设施带动模式；（2）整体搬迁改造模式；（3）周转地块改造模式；（4）滚动开发改造模式等。2019/10/1816广州城中村改造的主要模式猎德村模式：位于珠江新城南部的猎德村是近年来广州第一个被改造的城中村，政府完全不投资，富力地产与合景泰富以46亿元拍得土地，再利用拍地所得资金进行城中村改造。琶洲村模式：保利集团负责对整个村进行改造和商业开发。文冲村模式：村集体组织负责改造，先建安置房后拆迁。花地村模式：“搬积木”的形式滚动发展，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。2019/10/1817总结在城中村改造中，不能仅停留在物质空间形态的改造，要注意保证原村民收入不减少，保障外来人口的廉价住房需求能得到满足，保护和利用村中村的本土文化和社会资本，要注意促进城中村居民在角色意识、思想观念、文化素质、职业技能、生活方式的转变和提升，加快城中村居民融入城市社会。为此，城中村改造必须由政府主导，政府通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平。