精装修论文

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浙江建设职业技术学院毕业设计(论文)论文题目房屋精装修物业管理存在的问题及对策-----以蓝色钱江为例专业房地产经营与估价专业班级房产10-2姓名吴静如指导教师章简年月日目录摘要...........................................................21.房屋精装修行业背景介绍........................................42.房屋精装修品质管理中存在的问题................................62.1装修期间的装修人员的出入登记管理问题以及成品保护........62.2.房屋精装修品质中存在的质量问题..............................82.2.1装修施工中存在的问题..............................82.2.2配套设备中存在的质量问题..........................93.如何解决房屋精装修品质管理中存在的问题.......................11结束语.........................................................12参考文献.......................................................13房屋精装修物业管理存在的问题及对策-----以蓝色钱江为例摘要随着房地产产业的发展,精装修房越来越吸引消费者,但时不时爆出其质量问题。文章先讲述房屋精装修的概念,让人更深入的了解什么是精装修,进而提出其中会存在的问题,并通过案例分析来更深刻的发现问题,然后分析其原因找出解决的对策。关键词:精装修、成品保护、品质、对策ProblemsandSolutionsforHousingDecorations–ACaseStudyintoLanse(orBlue)Qianjiang(orQiantangRiver)ABSTRACTAlongwiththerapiddevelopmentoftherealestateindustry,finedecoratedpropertiesbecomemoreandmoreattractiveforconsumers.However,qualityisakeyconcerninthisrealm.First,thisthesisdefinesfinedecoration,sopeoplemayhavein-depthunderstandingofitsrelatedperceptions.Furthermore,byprobingintopotentialproblems,thisthesisaimstoseekcorrespondingsolutionsthroughcaseanalysis.KEYWORDS:FineDecoration,QualityManagement,Solutions1.房屋精装修行业背景介绍一段时间以来,“精装修房”将取代“毛坯房”的说法不绝于耳。但是,什么是“精装修房”呢?大多数的消费者来说还是一头雾水。国家建设部明确了精装修概念:墙面、橱卫全部到位。具体是什么意思呢?就是说房屋交钥匙前,所有功能空间的固定墙全面铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设施全部安装完成。水电路的布管铺设、厨卫的墙面砖、地面砖的铺装粉刷都在交钥匙前就已一次性装修到位,那么,只要买一些必要的家具,基本就可以入住了。建设部住宅产业化促进中心正式颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》,就是专门针对精装修房而定的,细则首次明确开发单位为精装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务。而且,住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书,其中包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部件的生产厂家,并执行有关的保修期。在装修中,住宅开发单位负责装修工程的全过程,不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。2003年左右,杭州的精装修进入了发展期。2003年,杭州很多四五十年产权的小户型单身公寓开始纷纷走上精装修之路,比如银色港湾、龙门公寓、西溪锋尚、新青年广场、十六街区、绿城丁香公寓、凯恩西湖金座、大世界五金城、东方金座等。杭州楼市上大多数主推小户型的单身公寓基本上都是精装修交楼标准,而且精装修程度越来越高,不少楼盘除了硬装外,家用电器不露声色地几乎全部到位,冰箱、洗衣机、热水器、电磁灶、微波炉、空调,连彩电也悄悄竖立在墙边。这跟小户型的主力客群有关系,这些小户型的购买者大部分是年轻人和投资客,他们的时间和精力有限,装修好的成品房受到他们的欢迎。以2005年为一个时间点,杭州精装修进入了一个快速发展期,产品开始多元化发展。从小户型到自住三房的普及型住宅,再到精品豪宅,一股精装修的潮流,席卷了杭州房地产市场。滨江的金色海岸、绿城深蓝广场、桃花源“高端”豪宅和别墅等诸多楼盘陆续涌现,并在一度冷清的楼市中杀出一条特色的热销之路。许多开发商纷纷调整策略,翡翠城、逸天广场、闲林的大盘新明半岛、星雅嘉园、同方燕语林森、亲亲家园四期幸福里、天阳房产旗下的老盘棕榈湾、盛元慧谷等楼盘也开始推精装修。2009年以后,杭州精装修房产品逐渐进入成熟期,这是一个购房者主导期,购房者对精装修的需求更多是基于成本节约、时间、品质的考量。“精装报告”预测,今后购房者对精装修房产品将产生更多元化的需求,甚至有可能在短期内达到精装楼盘占全部供应的30%以上,并较大比例地出现在排屋等高端产品类型上。2.房屋精装修品质管理中存在的问题2.1装修期间的装修人员的出入登记管理问题以及成品保护由于装修期间人员的流动性较大,在以往的经验中在这种情况下装修物品的丢失问题尤为明显。所以做好装修人员以及其他人的出入登记管理尤为重要。做好装修期间的登记工作在另一方面也可以减少已完成项目的被损坏率,调高装修的质量加快装修的进程。在一些高档小区由于小区的定位较高,经常会用到进口的装修材料以及一些进口的小家电,这些东西往往会成为小偷的首选目标,做好出入人员的登记工作是一项尤为关键的工作。这对物业公司也是一个很大的考验。蓝色钱江小区在出入人员登记方面做得尤为到位,首先进入现场有两道保安亭设置,保安轮流站岗巡逻。进入现在的施工人员还是工作人员必须佩带有相应的证件。成品保护是小区品质保证重要的一部分。为加快先进技术与现代管理方法和手段在项目的运用,努力降低成本,提高工程质量,确保全面实现对业主的承诺。施工现场随着施工进行,成品保护工作显得尤为重要,做好成品保护工作,是在施工过程中要对已完工分项进行保护,否则一旦造成损坏,将会增加修复工作,带来工、料浪费、工期拖延及经济损失。因此成品保护是施工管理重要组织部分,是保证施工生产顺利进行的主要环节。装修工程成品保护指一切设备、装修材料、半成品、工序成品、成品等的保护,主要包括以下内容及范围:1、工程设备成品高低压配电柜、空调机组、电梯、发电机组、冷水机组、通风机、水泵、阀门、卫生洁具、机电面层装臵,开关、灯具、烟感、喷洒、摄像机、强电弱电配套设施、风机盘管、智能照明设备、中水设备、厨房设备、综合布线及设备、各种机电箱柜等。2、运输过程中的装修材料、半成品定加工材料的特殊包装、饰面材料软包装、装车运输的包装、卸货堆放的措施、二次运输垂直运输的成品保护等。3、装饰过程中的工序成品地下室、卫生淋浴间及防水工程等。4、安装过程中的工序成品插座、开关、空调风口、卫生洁具、厨房器具、灯具、阀门、水箱、设备配件等。而绿城蓝色钱江小区每一套房子都配有成品保护员,他们的职责就是做好成品的保护工作。蓝色钱江的成品保护原则是,每个进入现场的施工人员工作人员都必须带有鞋套,每个保护员对自己所管辖区域的人员进出必须做到明确的登记,且施工人员必须有公司开具的相应部位的施工证明才可以准许进入,对施工维修完成后的部位要做仔细的检查。待检查完成后才能准许施工人员离开。对于施工人员进入现场后如有物品的损坏必须上报上级。这样一套完善,人性化的流程对于精装修房屋的品质保证起到了至关重要的作用。2.2.房屋精装修品质中存在的质量问题2.2.1装修施工中存在的问题在精装修房屋房屋装修期间,存在的质量问题较多。一般都集中在以下几个方面:1.进户门的木饰面2.进户门周围的石材3.墙纸4.吊顶5.房内其他的木饰面6.室内地面石材7.厨房卫生间的石材8.橱柜表面9阳台玻璃以及铝合金表面10.其他小问题主要存在的质量问题:进户门的木饰面有破损,锁具无法锁门,周围地面由于装修期间搬运物品进出较多,存在较多磕碰的痕迹。室内的墙纸不完整,接缝明显,接缝处翘起,有破损这些都是墙纸存在的主要问题。室内地面石材有破损有裂缝。厨房,卫生间的石材有空鼓,橱柜表面有破损。阳台的玻璃有气泡划痕,铝合金有划痕。室外门窗之间的缝隙没有打玻璃胶。吊顶有污渍,有破损。这些问题都是精装修房屋存在的较集中的几个问题,也是我们一般检查的重点。绿城蓝色钱江小区在成品的验收方面做得很到位,每一套房子在交付到业主手中之前都会经过多次的房屋验收,从一开始的物业人员验房,到后期的专业人员验房,每次验房结束都会将相关的问题汇总,之后打印成稿交到维修人员手中,依次维修完成,经历过多次整改之后才会将成品交付到业主手中,绿城房产的这种对业主负责的态度值得很多房产公司借鉴学习,这也是很多消费者喜欢绿城房产的原因之一。2.2.2配套设备中存在的质量问题精装修房屋中往往存在着很多的配套设备,比较常见如:中央空调设备、地暖设备、排风系统、电热水系统。还有一些常见的小家电如:冰箱、洗衣机、灶具还有洗碗机、烤箱之类的。设备越多,隐藏的质量问题也就越多。一些设备的安装不到位在后期的使用中会给消费者带来巨大的麻烦。还有些设备在安装之后没有调试,这也导致了质量问题的存在。比如空调不制冷;地暖设备不制热;热水系统加热时间长,保温时间短;排风系统无法正常运行等。设备效能的发挥,关键环节在使用。根据生产任务的特点合理调派机械,是现场管理的一项主要工作。施工企业应在施工现场配备专人负责机械设备在施工面的使用和保养工作,使机械设备始终在完好状态下发挥最大效能。现场管理人员应负责监督检查操作手是否按操作规程操作,故障是否能得到及时的处理,设备是否得到了充分的利用,保养工作是否及时到位等一系列工作,以避免机械设备的非正常使用和不合理调派。绿城蓝色钱江位于钱江新城板块,之江路与望江东路交叉口。在售“尊蓝轩”酒店式公寓和少量精装江景豪宅。蓝色钱江的定位是高端住宅,所以在装修选材方面要求很高,很多都是进口或是国产中的精品,这样的定位对于装修也是一个极大的考验,出色的物业管理使绿城在这方面做的很出色,装修的品质在一定方面也得到了提升,优秀的品质服务在业主心中树立了良好的口碑。装修的品质也是精益求精。在后期的房屋验收制度也是做得相当完善,每次验房结束都要做好完整的记录然后上报给施工方做相应的维修,本着对业主负责的态度,验房的次数以及流程也是前所未有,在复杂的验房之后交房之时在业主手中的每套房子都可谓是精品。3.如何解决房屋精装修品质管理中存在的问题精装修房屋在装修期间的物业管理问题是一个比较棘手的问题,也是一个物业管理公司的品质以及服务质量的集中体现。在装修期间主要的管理问题集中在出入人员的登记,由于人员流动性较大在管理方面比较困难。一些不法分子往往会钻这些漏洞来窃取他人的财物,影响施工现在的治安稳定。一些物业公司疏于管理导致出入人员混乱,财物被盗现象严重。施工现在夜间巡逻不到位,安保人员从业素质不高,管理不到位。解决物业管理问题必须做到以人为本,即以业主为本,就是以业主为中心的物业管理理念和精神,想业主之所想,忧业主之所忧,充当好“管家”的角色。物业员工要充分为业主着想,物业公司要定期的对员工进行职业发展教育,提高从业人员的素质。成品的品质问题取决于许多的因素,保证成品的品质首先需要把好施工的质量关,施工的质量决定了成品的质量。还有就是取决于开发商的管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